Несмотря на то, что в каждом регионе и муниципалитете существуют свои лимиты на выделение земли под жилую застройку, есть значения, которые нельзя превышать или уступать.
Дачные постройки: сколько строить в метрах?
Не так давно в наше законодательство было введено понятие частной собственности на землю, а вместе с ним и возможность формирования пригородных поселений по своему усмотрению. Однако все не так просто, как многим хотелось бы. Свидетельство о частной собственности отнюдь не является той «…последней бумажкой, де-факто, реальной…», которую требует от себя профессор Преображенский в романе М. Булгакова.
Владение участком земли вовсе не означает возможность делать «все, что хочу, все, что могу», даже если финансы позволяют. Ограничения в основном касаются освоения участка земли с садом.
Освоение нового участка: с чего начать?
Плотность застройки
Конечно, начинать строительство нужно с плана. Но прежде чем начать строительство, нужно кое-что учесть: Прежде чем составлять план, необходимо определить допустимые границы.
Прежде всего, я хотел бы отметить, что участок земли с разрешенным использованием «возведение отдельного дома» — то есть участок земли, не предназначенный для садоводства или сельского хозяйства — не может быть застроен полностью от границы до границы. На это есть несколько причин, первая из которых — рекомендуемая плотность застройки.
Чем больше участок, тем больше дом.
Это значение (плотность застройки) зависит, во-первых, от размера участка, а во-вторых, от вида разрешенного использования. Другими словами, она зависит от того, хотите ли вы построить дом на участке с садом, на участке или в поместье.
Для участков в садовых товариществах строительство домов и различных хозяйственных построек регулируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка участков, зданий и сооружений садовых товариществ». Для других земельных участков, на которых можно строить жилье, основным ориентиром является Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Конкретные вопросы рассматриваются в правилах землепользования и застройки, которые основаны на федеральных законах, но в каждом муниципалитете есть свои особенности. Я расскажу о том и другом более подробно.
Строительство в садоводстве
Земельный участок, приобретенный или купленный гражданином в садоводческом товариществе, в первую очередь предназначен для выращивания овощей, фруктов и ягод, бахчевых культур. Во-вторых, он предназначен для отдыха гражданина и его семьи, который включает в себя строительство жилища. Поэтому площадь участка должна быть максимально использована по назначению — для выращивания растений.
На садовом участке должно быть что-то зеленое, а не только различные постройки
Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 гласит, что при застройке садового участка площадью 0,06-0,12 га (6-12 га) доля застроенной территории не должна превышать 25-30%. При планировании обрабатываемой площади следует учитывать, что к «застройке» относятся не только жилые дома, но и хозяйственные постройки, дорожки, поля и заборы.
Это означает, что если ваша обрабатываемая площадь составляет 6 соток, то на все остальное (дом, гараж, баня, дворовый гальюн, душ, навес, барбекю и конура) вы должны отвести не более 180 квадратных метров. Помимо вышеуказанного СНиПа, строительство на садоводческих участках может регулироваться подзаконными актами садоводческого товарищества.
В отношении дачных участков ситуация несколько иная. Участок в дачном сообществе предназначен в первую очередь для рекреационных целей, к которым относится и владение домом, пригодным для постоянного проживания. Выращивание картофеля и других овощей и ягод на таком участке не запрещено, но юридически это является второстепенным видом деятельности. Поэтому площадь под застройку садового участка определяется так же, как и площадь участка под жилую застройку.
Дом на участке ИЖС или ЛПХ
Само название — индивидуальный жилой дом — указывает на назначение участка: строительство жилья. Таким образом, в зависимости от регионального законодательства и размера земельного участка допустимая площадь застройки может составлять до 60 % от общей площади участка.
Нормы и правила регулирования
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает общие минимальные и максимальные размеры и площадь земельного участка для жилищного строительства.
Конкретные размеры устанавливаются органами исполнительной власти в зависимости от того, в чьем ведении находится земельный участок:
- для участков, находящихся в федеральной собственности нормативы устанавливаются в соответствии с федеральными законами;
- к землям, находящимся в региональной собственности применимы региональные законы;
- размеры земельных участков муниципальной собственности регламентируются муниципальными нормативными актами.
Такое регулирование земельных отношений является целесообразным и полностью соответствует государственной земельной политике.
В условиях плотной городской застройки или на территориях федерального значения невозможно выделить большие участки земли кому-либо, в отличие от территорий, находящихся на стадии освоения (например, Дальний Восток).
Площадь надела
Несмотря на то, что в каждом регионе и муниципалитете существуют свои лимиты на выделение земли под жилую застройку, есть значения, которые нельзя превышать или уступать.
Например, минимальный размер участка со статусом жилой земли для строительства дома не может быть меньше 3 соток.
Даже если застройщик готов «поселиться» на меньшем участке, государственные органы в лице Росреестра не зарегистрируют такой участок.
Возникнут проблемы и с получением разрешения на строительство. Поэтому, подыскивая небольшие и дешевые участки под застройку, обращайте внимание на их минимальный размер.
Максимальный размер одного участка значительно варьируется в разных субъектах Федерации и даже в разных муниципалитетах. Средний показатель по стране составляет 30 гектаров, однако более подробную информацию следует получить по каждому отдельному муниципалитету или региону.
Превышение допустимого размера участка также приведет к тому, что участок не сможет быть зарегистрирован государством.
Чтобы избежать ошибки и сделать правильный выбор участка, важно заранее узнать о правилах, действующих в вашем регионе. Самый простой способ — обратиться в местные органы власти и получить информацию из первых рук.
Можно также найти в Интернете информацию о правилах, действующих в вашем регионе, районе или муниципалитете:
- В поисковой строке вашего браузера необходимо ввести запрос «Правила землепользования и застройки» и наименование населенного пункта или региона, области
- В открывшемся документе ищите статью, в названии которой фигурирует фраза «параметры разрешенного строительства». Необходимые вам сведения о предельных размерах участков ИЖС вы найдете именно там
Обратите внимание, что вас должна заинтересовать информация о зоне g1 (индивидуальная жилая застройка с малоэтажными зданиями).
Минимальная
Минимальный размер участка для индивидуальной жилой застройки составляет 3 сотки. Это общий размер для России и основан на следующих факторах:
- санитарно-гигиенические требования к расстоянию между жилыми постройками на пограничных участках земли (СНиП 31-02-2001);
- расстояние от дома до забора;
- от дома до улицы (красной линии).
Минимальный размер участка учитывается не только при решении вопроса о возможности строительства жилого дома, но и в том случае, если владелец хочет разделить свой большой участок на несколько участков.
Например, если минимальный размер вашего участка составляет 4 гектара, то разделить участок площадью 6 гектаров на две равные части не представляется возможным.
Общий минимальный размер жилого участка практически не используется в строительстве, так как каждый регион или муниципалитет устанавливает свои собственные нормы.
Рассмотрим минимальные размеры участков на примере наиболее известных регионов России.
Категории земель: законом закреплен характер использования земель
Цель, для которой предназначен участок земли, определяется целевым использованием. Основной характеристикой является категория земли. Она является основополагающим понятием. Подробную информацию о классификации земельных участков по целевому назначению можно найти в статье 7 Земельного кодекса РФ.
Параметр «категория земельного участка» имеет сразу несколько значений: вид приобретения недвижимости, возможности использования, возможности строительства (жилого или коммерческого).
Категория земельного участка определяется в обязательном порядке. Земельный участок имеет только одну категорию. Ни один земельный участок не относится более чем к одной категории.
Для личного пользования подходят следующие категории земель: сельскохозяйственные земли и земли населенных пунктов.
В поле только сеять и пахать разрешается
Характеристики земель сельскохозяйственного назначения описаны в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации:
- располагаются за пределами населенного пункта;
- используются в сельском хозяйстве;
- позволяется только возведение хозяйственных построек.
Основной вывод заключается в том, что строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения не допускается. Поэтому данный вариант подходит для городских жителей с ограничениями.
Однако 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом № 229-ФЗ от 2 июля 2022 года. Поправки разрешают строительство жилых домов на сельских земельных участках.
Вы можете заявить о льготе сейчас, но у вас есть время до 1 марта 2026 года. После этого изменения уже не могут быть внесены. Единственное условие для жилой застройки — владелец земли должен быть фермером и заниматься сельскохозяйственной деятельностью.
Единственным условием является то, что владелец земли должен быть фермером и заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Как и прежде, на сельскохозяйственных землях высокой продуктивности и особой ценности не может быть построено жилое здание.
Жить и строить в черте города
Категория земель населенных пунктов — оптимальная категория для покупки, если вы не являетесь фермером или не собираетесь им становиться. Характеристики этой категории земель изложены в статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Для владельца нет ограничений по виду деятельности. Вы можете в любое время построить собственный дом и узаконить строительство без особых трудностей.
- всегда находятся внутри городов и поселков;
- предназначены для застройки, в том числе жильем.
Главный вывод — данная категория земельных участков является оптимальной.
Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество
Прежде чем приступить к поиску земли, необходимо решить, как вы будете ее использовать.
Планируете ли вы жить круглый год или приезжать на выходные летом? Хотите ли вы разводить мелких животных, держать птицу? Хотите ли вы активно заниматься садом? Ответы на эти вопросы помогут вам определиться с допустимым использованием вашего будущего участка.
Классификация земельного участка напрямую влияет на его стоимость и косвенно на его местоположение.
Категория земли и вид разрешенного использования не являются ни идентичными, ни взаимозаменяемыми. Первый является более обширным, чем второй. Оба критерия важны при выборе земельного участка. Они заслуживают особого внимания.
Всего в классификации более ста критериев. Не все из них актуальны для нас. Рассмотрим актуальные критерии: Индивидуальное жилищное строительство, Индивидуальное фермерское хозяйство, Садоводство и огородничество.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) разрешает строительство жилого дома и хозяйственных построек. Оно не позволяет разводить кур или сеять картофель. Другими словами, никакие сельскохозяйственные работы не разрешены.
Садоводство по своим критериям аналогично огородничеству. Разрешается строительство жилого дома высотой до 20 м и хозяйственных построек. Кроме того, владелец FAR может на законных основаниях заниматься птицеводством или производством сельскохозяйственной продукции.
Льготная ипотека на самостоятельное строительство дома
Садоводство — это дача, с которой мы все хорошо знакомы. Сегодня широко используются две формы: некоммерческое садоводческое товарищество (СНТ) и некоммерческое дачное товарищество (ДНП).
До 2008 года были известны примеры единоличного землепользования (ЕЗП). В 2008 году СЗУ было отменено, но участки существуют и сегодня.
Между СНП и ВНС нет особой разницы. СНП может находиться в жилых зонах, а ВНС — нет; ВНС — для отдыхающих, ВНС — для фермеров.
Выйти из СНТ и продолжать пользоваться общим имуществом
Вот как это работает. Не обязательно быть членом ассоциации, чтобы владеть участком в СНП, построить там дом, посадить деревья и помидоры. Согласно конституции, никто не может быть принужден к вступлению в ассоциацию.
Если участок находится на территории СНП, его владелец может вступить, не вступить или выйти из СНП. Лица, не являющиеся членами СНП, называются индивидуальными садоводами. Однако они могут пользоваться всем общим имуществом ТСЖ: Дорогами, трубопроводами, колодцами и линиями электропередач. ТСЖ не имеет права отрезать их от общего водоснабжения или препятствовать проезду их автомобилей.
Однако они также должны платить за пользование землей. Отдельные лица платят взносы, как и члены ТСЖ.
Правила были другими. Можно было не заключать соглашение и спорить с председателем о выплате совместного имущества. Однако сегодня обязанность платить взносы в СНТ регулируется законом и не зависит от того, есть у вас договор с СНТ или нет. Разница в статусе членов и нечленов СНТ в настоящее время заключается главным образом в том, что последние не могут голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания. В принципе, они вообще не обязаны ходить на собрания, если не хотят. Это дело добровольное.
Не платить взносы наличными
Как это работает. Новый закон, который действует с 2019 года, содержит интересное положение: все взносы, которые платят члены СНТ и индивидуальные садоводы, должны перечисляться на расчетный счет федерации. Закон не предусматривает возможности уплаты взносов наличными. Это значит, что все садоводы имеют право на общем собрании потребовать предоставить им возможность вносить деньги на счет СНТ безналично. Не на кассовую карту или председателю, а на расчетный счет.
На практике это не подходит для всех ТСЖ. Небольшие товарищества экономят на банковских услугах, пенсионерам не всегда удобно пользоваться интернет-банкингом, а для мелких коммерческих расходов необходимы наличные деньги. Поэтому это правило строго не соблюдается. Но если в вашем ТСЖ деньги уходят в неизвестном направлении, будьте настойчивы и ссылайтесь на закон: вы имеете право перечислить взносы на счет, минуя председателя и казначея.
Жаловаться в налоговые органы на нарушение порядка приема наличных бессмысленно, потому что они за это не отвечают. Однако она может наложить штраф, если вы не соблюдаете правила применения контрольно-кассовой техники. Если взносы от членов СНТ можно принимать без банкомата, то взносы от частных лиц можно принимать только с помощью банкомата. Поэтому Федеральная налоговая служба может наложить штраф на кооператив, если он принимает взносы от частных лиц наличными без кассового аппарата. Однако если вы просто напишете жалобу в налоговый орган и ничем ее не подкрепите, штрафа, скорее всего, не будет.
