Культура частного домостроения в России еще находится в стадии развития: часто исполнители стараются сделать работу халтурно или же просто исчезают после получения аванса. Некоторые ошибки, допущенные некомпетентными строителями, становятся сложно устраняемыми проблемами: например, протечки крыши, появление плесени в стенах или трещины в фундаменте. Последнее может привести к серьезным последствиям, включая обрушение здания.
Как правильно выбрать строительную компанию для постройки дома
Путь к строительству нового дома начинается не с покупки материалов или заливания фундамента, а с выбора подходящего проекта и надежной фирмы, которая осуществит вашу мечту о доме. Специалисты компании Render House делятся рекомендациями о том, как выбрать надежную строительную компанию для возведения загородного дома и на каких аспектах стоит сосредоточиться.
Правильный выбор строительной фирмы оказывает значительное влияние на множество факторов, включая качество работ, окончательный результат, надежность постройки и комфорт проживания в ней. Поэтому допускать ошибки в подборе застройщика недопустимо. Неверное решение может привести к потере финансов, времени и нервов. Как правило, исправить недостатки, возникшие в процессе строительства, довольно сложно или даже невозможно, когда дом уже возведён.
Как выбрать застройщика, чтобы итоговый результат радовал вас? Хотя задается вопрос легким, на самом деле необходимо учесть множество деталей при выборе строительной компании.
Многие заказчики изначально ориентируются на цену за квадратный метр, стремясь найти наиболее выгодное предложение на рынке. Однако стоит помнить, что низкие цены далеко не всегда означают хорошее качество. Если предложение слишком заманчиво или цены крайне низкие, это может вызвать подозрения. Строительные материалы обязаны быть высококачественными, и в данном случае экономить нельзя; ведь профессиональные строители знают технологии возведения и особенности работы с разными материалами. Итак, какие существуют способы выбора исполнителя?
Обычные способы подбора застройщика
Как правило, клиенты ищут строительную компанию через знакомых, которые уже имели положительный опыт сотрудничества. Тем не менее, такая возможность есть не у всех. В некоторых случаях заказчики стремятся найти более выгодные предложения, а бывает, что просто нет знакомых, способных порекомендовать подходящего исполнителя. В таких ситуациях клиенты организовывают тендер, рассылая запросы коммерческих предложений строительным компаниям в надежде выбрать лучшую по цене. Однако этот метод выбора не является оптимальным, так как основан на цене, а не на репутации и качестве выполнения работ.
Чтобы выбрать надежного застройщика для возведения коттеджа, настоятельно рекомендуется провести анализ рынка — изучить различные строительные компании, исследовать их сайты и социальные медиа, ознакомиться с отзывами клиентов, а только после этого непосредственно связываться с потенциальными исполнителями.
Документация
Первым шагом в выборе строительной компании следует проверить базовую документацию фирмы.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ),
- Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН),
- Свидетельство о регистрации компании,
- Устав компании,
- Решение, протокол или приказ, подтверждающий полномочия доверенного лица, если подписанием договора занимается не руководитель компании.
Запросить выписку из ЕГРЮЛ и свидетельство о регистрации можно через сервисы Федеральной налоговой службы.
Наличие судебных исков
Информацию о потенциальных судебных разбирательствах с участием застройщика можно найти на официальном сайте арбитражного суда, используя номер ИНН. Важно изучить, на каких основаниях заведены дела, если таковые имели место.
Многие клиенты воспринимают договор как формальный документ, который в крайнем случае сможет их защитить. На самом деле отношения можно оценивать именно через призму этого документа, поэтому его следует просмотреть как минимум с юристом — даже если это будет специалист с минимальным опытом.
Договор должен предоставляться сразу, а не в телефонном режиме «придите и подпишите». Это поможет избежать ряда недоразумений и проблем в будущем.
На что ориентироваться при выборе подрядчика
При выборе подрядной организации важно всесторонне оценить ее опыт работы — сколько лет компания функционирует в качестве юридического лица и количество объектов, которые были построены ею, — советует эксперт. Проверить юридическую благонадежность можно через аналитику с помощью сервисов, таких как СПАРК. Эти современные программы способны анализировать индекс благонадежности, а также отображают информацию о судебных делах как текущих, так и завершенных — что очень важно для анализа. Взаимодействие с реальными клиентами также играет ключевую роль, — отмечает глава Valdek. По словам основателя проекта Open Village, следует стремиться к тому, чтобы опыт работы подрядчика составлял не менее пяти лет и при этом название компании оставалось неизменным. Если на протяжении этого времени не было судебных разбирательств — это уже хороший признак. Однако если компания постоянно меняет названия — это должно насторожить заказчика, — подчеркивает эксперт. Долгосрочную репутацию компании также можно оценить исходя из цены, предлагающейся за строительство дома. Если стоимость значительно ниже среднерыночной — это серьезный повод задуматься. Часто такая ситуация возникает, когда компания планирует вернуть затраты через дополнительные услуги, либо же качество материалов не соответствует изначально заявленным. Я рекомендую задать подрядчику вопрос о причинах столь низкой цены и сравнить предложения с другой компанией, у которой, наоборот, цена выше, — добавил Копица. Никакая профессиональная строительная компания не сможет точно указать стоимость строительства без наличия проектной документации и сметы, напоминают эксперты. Исключение составляют готовые домокомплекты с завода, где цена продукции понимается на начальном этапе.
Комментарий юриста Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании КМК: — При самостоятельном поиске подрядной организации существует две основные опасности: столкнуться с фирмой-однодневкой и с недобросовестным подрядчиком. Советую проверять компанию на наличия судебных споров и исполнительных производств. Будет полезно ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, в которой также важно уделить внимание дате создания компании. Вся эта информация общедоступна. При личном визите в офис компании не лишним будет попросить встречи с директором, чтобы убедиться в его реальности, и ознакомьтесь с портфолио или, по возможности, запросите контакты предыдущих заказчиков. Это не гарантирует отсутствие проблем в будущем, но, по крайней мере, продемонстрирует серьезный подход к контролю над процессом и может помочь избежать сотрудничества с недобросовестными компаниями.
Договор дороже денег
Опора на грамотно составленный договор — залог успешного строительства дома (подчеркивают эксперты, что наличие договора обязательно). Наиболее важным аспектом является четкое распределение ответственности сторон: нужно детализировать, кто и за что отвечает, в какие сроки, а также указать порядок расчетов. Необходимо дважды проверить, с каким юридическим лицом подписывается договор. К примеру, если название компании «Строитель», а в договоре указано «Строитель Балашиха», это недопустимо. Часто встречаются ситуации, когда проект создаётся на одно юридическое лицо, а на строительные работы заключаются договоры с другим юрлицом. Хотя сам застройщик уверяет, что это всё одна и та же организация, при возникновении проблем оказывается, что это две совершенно разные фирмы. Такие моменты следует помнить, — добавил Владислав Копица. Важно привлекать юристов для выявления возможных рисков, говорит Дмитрий Апанасенко. При составлении договора важно четко обозначить порядок платежей — все работы желательно разделить на этапы и привязать оплату к выполнению определённых задач. Последующие выплаты осуществляются исключительно по завершении предыдущих работ. Нужно быть особенно внимательным во время обсуждения стоимости строительства — если подрядчик охотно соглашается на все ваши условия, и с готовностью снижает цену по вашему желанию — это может быть скорее сигналом о проблемах, чем хорошей новостью, — советуют эксперты.
Комментарий юриста Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании КМК: — Подрядные работы при участии физического лица регулируются законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Основная сложность в разрешении споров с подрядными организациями заключается в том, что заказчики часто поверхностно подходят к вопросу юридического оформления таких отношений. Каждый должен понимать три ключевых момента: договор, оплата и приемка работ. Устная договоренность с подрядчиком не предоставляет никаких гарантий, и возврат потраченных средств, даже через судебные органы, будет сложной задачей. Обязательно заключайте договор и четко прописывайте в нем все этапы, сроки выполнения и цены. Если подрядчик предлагает свою форму договора, внимательно ознакомьтесь с ней. Подобные документы, как правило, разрабатываются штатными юристами и могут содержать множество потенциальных лазеек для подрядчиков. Если вы заключаете контракт с небольшой фирмой или частным лицом, есть возможность внести свои изменения и поправки в условия договора. Обязательно фиксируйте в документе оплату за работы: при безналичной форме обязательно указывайте назначение платежа. Если оплата производится наличными, важно получить подтверждение передачи средств в виде кассового чека или расписки. Будьте осторожны и не спешите подписать акт приемки работ. Подписав акт без каких-либо замечаний, вы сможете предъявить дальнейшие требования лишь в рамках гарантийных обязательств. Если у вас есть замечания, обязательно запишите их в акте, что поможет защитить ваши интересы в случае возникновения претензий к подрядчику.
Убедиться в надежности компании
Многие фирмы прибегают к маркетинговым уловкам: размещают на своих сайтах поддельные документы, занижают реальную стоимость своих услуг, а привлекательные фотографии заимствуют из открытых источников в интернете. Однако даже реальная визуализация не всегда гарантирует качество: под внешне привлекательным фасадом может скрываться низкое качество постройки.
Вот какие сведения можно проверить в интернете:
- Дата создания компании. Эта информация доступна в электронной выписке из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы. Для этого надо выбрать нужный регион и указать ИНН, ОГРН или наименование юридического лица, а для индивидуального предпринимателя — ФИО.
- Смена юридических лиц. Данная информация доступна на аналитических ресурсах, таких как СПАРК. Система помогает оценить финансовые показатели, риски и репутацию компании. Если организация часто меняет свои юридические лица — это повод проявить осторожность.
- Судебные разбирательства. Об этой информации можно узнать через платные онлайн-сервисы, такие как СПАРК или Контур-Фокус, а сводки по экономическим спорам доступны в картотеке арбитражных дел. Также можно исследовать базу исполнительных производств для поиска компании-должника.
- Аккредитация банком. Это обязательное требование, если вы оформляете ипотеку для строительства. При использовании собственных средств это также может служить дополнительным аргументом в пользу выбранной вами компании. Проверить аккредитацию можно через сервис Домклик. Но нужно помнить, что банк проверяет только финансовое положение застройщика и не обращает внимания на качество работ или строительную смету. Поэтому даже с аккредитованной компанией возможно столкновение с проблемами.
Также имеет значение спецификация компании. Если подрядчик обладает богатым опытом в строительстве каркасных домов, возможны трудности при возведении строений из других материалов.
Участие компании в профильных выставках ничего не значит
Если бригаду можно найти для строительства дачного или летнего домика, то с созданием дома для постоянного проживания стоит обращаться к строительной фирме, которая обладает всеми необходимыми характеристиками: опытом, профессионализмом, гарантией, сетью партнеров и возможностью долгосрочного обслуживания. Группы разного рода, занимающиеся быстрым заработком и состоящие отчасти из маркетологов, могут оказаться ненадежными и не гарантировать качество. Я основывал бизнес-экосистему Open Village — это фестиваль загородной жизни, на котором демонстрируются реальные жилые постройки и представляются самые различные проекты. Изучая опыт, я понимаю, что участие строительной компании в обычных выставках не является критерием ее надежности. Участие в выставке всего лишь указывает на то, что ее руководитель оплатил взнос, завел контакты и построил кому-то дом, но неясно, какого качества. Выставки не несут ответственности за надежность компании, это проверяется временем. Если компания работает более 10 лет и не изменила юридическое название, это уже представительный показатель. Необходимо тщательно изучить, какие именно объекты строила данная фирма за эти годы. Если это были в основном недорогие дачные домики, то она может не располагать необходимым опытом для возведения качественного дома для постоянного проживания. Также важно просматривать судебные дела и не делать акцент на красивые фотографии или восторженные отзывы. Выставки лучше посетить, чтобы иметь возможность познакомиться с представителями строительных компаний, а после их завершения уделить время изучению реализованных проектов. Нужно быть особенно внимательным к выставочным домам на таких мероприятиях — это могут быть показы офиса компании, а не настоящие жилые постройки с участками, коммуникациями, ландшафтным дизайном и системами отопления. Информацию о ближайших строительных выставках можно найти на сайте expomap.ru.
Посетить офис
Понимание работы компании можно получить, посетив ее офис и встретившись с руководителем. Это создает условия для налаживания доверительного контакта. Перед встречей было бы целесообразно выбрать проект, который вас заинтересовал в интернете или на сайте строительной фирмы, чтобы иметь возможность обсудить конкретные вопросы, прикинуть бюджет и сроки.
- Можно ли разработать индивидуальный проект дома, или компания предлагает лишь типовые решения с устоявшейся планировкой.
- Что входит в проектную документацию: наличие архитектурной части, чертежи узлов и конструкций, схемы коммуникаций и т.д.
- Что включено в стоимость: коробка дома, отделка фасада, внутренняя отделка, прокладка инженерных коммуникаций и т.д.
- Учитывались ли в смете сопутствующие затраты: транспортные расходы, доставка материалов, аренда специального инструмента, установка лесов для высотных работ.
- Каковы сроки строительства: как для чернового варианта, так и для дома под ключ. Учитывают ли они сезонные особенности, ведь некоторые работы могут быть трудны в зимний период.
- Тип фундамента, материалы фасада и кровли, а также параметры окон и дверей. Сначала обсуждайте в общем, а затем, если строители предоставят предварительную смету, — более подробно.
Если руководитель уходит от ответов или недостаточно понимает ваши запросы, или если он не вызывает доверия, стоит продолжить поиск другого подрядчика.
Подписание договора
Наступает завершающий этап перед началом строительных работ — подписание договора с выбранным вами подрядчиком.
Снова проверяем, что в контракте указаны:
- Этапы работ и обозначены контрольные точки,
- Сроки завершения работ прописаны,
- Четко определен порядок оплаты,
- Гарантии, методы и сроки устранения недочетов,
- Процедура приемки работ,
- Условия расторжения договора,
- Корректные юридические реквизиты компании (это должно быть то же юрлицо, что указано на сайте компании и проверено по выписке из ЕГРЮЛ),
- Состав и количество материалов.
По согласованию возможно дополнительно указать в договоре критерии подбора специалистов, которые будут выполнять работы, к примеру, наличие строительного образования.
Подведем итог
Составленный список мероприятий, необходимых для выполнения перед началом строительства, достаточно внушителен и, бесспорно, потребует значительного времени и погружения в вопросы строительных технологий, юридические нюансы, а также тщательного сбора сведений о выбранном подрядчике.
Подготовку информации лучше начинать заранее, в осенне-зимний период перед строительным сезоном, а идеальным вариантом будет подготовка за год до планируемых работ. Это даст возможность своими глазами увидеть, как работают строители на других объектах и формировать объективные выводы. Всё это требует значительных ресурсов, но качественный и красивый дом, как правило, строится на многие годы, порой радуя не только вас, но и будущие поколения вашей семьи. И это, несомненно, стоит затраченных усилий.
