Регистрация бани: нужно ли ставить на учет, в каких случаях и как это сделать

Если баня станет частью вашего дома, обязательно нужно будет получить разрешение на реконструкцию, а также зарегистрировать все изменения в Росреестре.

Чтобы все было чисто: строительство и регистрация бани на участке

Вряд ли, когда вы задумываете проект индивидуального жилья на собственном участке, вам придет в голову использовать лишь унылую душевую кабину для гигиенических процедур. В сознании миллионов людей в нашей стране баня олицетворяет собой идеальное место для отдыха, возможности расслабиться и восстановить здоровье. Однако, как стало ясно, законодательство ставит перед гражданами несколько преград на пути к организации своей собственной бани на земельном участке. Как избежать этих проблем — выясняет Реальное время, опираясь на советы кадастрового инженера Лилии Купчихиной.

Согласно российскому законодательству, необходимо ставить на кадастровый учет не только жилые дома, но и нежилые сооружения, если они классифицируются как объекты капитального строительства. Градостроительный кодекс Российской Федерации делит объекты на капитальные и некапитальные на основе двух ключевых характеристик:

• Капитальные конструкции нельзя перемещать без их разрушения и потери функциональности;
• Капитальные объекты строятся на прочном фундаменте, что означает их неразрывную связь с землёй.

Исходя из этого, такие конструкции, как теплица, уличный туалет или временная (разборная) беседка, скорее всего, не будут требовать регистрации. А наоборот, конструкции с фундаментом, например, гараж из кирпича, капитальная беседка и большинство бань, как правило, будут классифицироваться как капитальные объекты вспомогательного назначения, находящиеся на участке в дополнение к основному дому.

Важно также опровергнуть распространённый миф: объекты вспомогательного назначения, такие как бани или беседки, могут быть возведены на участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства (ИЖС), даже если основной дом ещё не построен. Это не является требованием по закону (такого мнения придерживается письмо Минэкономразвития России от 13 апреля 2020 года №3215-АБ/20).

Да, на капитальные строения действительно будет начисляться налог, однако не стоит забывать, что при индивидуальном жилом строительстве налог рассчитывается с общей площади с вычетом 50 квадратных метров (о чём мы ранее детально писали). Таким образом, если ваша баня окажется небольшого размера и не превысит указанной площади, на неё налога не будет начислено.

Игра в пятнашки: где поставить баню

Выбор места для бани — это не простая задача, поскольку необходимо учесть, чтобы она соответствовала градостроительным нормам (например, находилась на необходимом расстоянии от жилого дома и границ соседних участков), санитарным и эпидемиологическим требованиям (поскольку баня предполагает наличие стоков) и противопожарным стандартам (в виду того, что при использовании печи с открытым огнем существует разного рода опасности возникновения возгораний). Эти требования регулируются в основном стандартами СНиП 30-02-97 (в актуализированном виде), СП 11-106-97 и несколькими другими документами.

• Минимальное расстояние от жилого дома до бани (или сауны) должно составлять не менее 8 метров.
• Система сбора и очистки сточных вод от бани или сауны должна включать фильтровальную траншею с гравийно-песчаной засыпкой, либо другие очистные сооружения, находящиеся не ближе 4 метров от границы соседнего участка.
• Ближайшее расстояние от стены вашей бани до забора соседа должно быть не менее 1 метра. При этом важно учитывать, чтобы дождевые стоки не затапливали соседние участки.

• Если рядом есть лесной массив, то расстояние до него от бани должно составлять не менее 15 метров.

• В случае, если к вашему участку припримыкает водоем, вам придется оставить расстояние не менее 20 метров — такое требование установлено Водным кодексом Российской Федерации, чтобы обеспечить доступ к причалам и береговой линии для общего пользования.

• Если на вашем участке расположен колодец или водозаборная скважина, то расстояние до бани должно составлять минимум 12 метров, чтобы избежать загрязнения водоносных горизонтов стоками. Хотя это правило не является обязательным, большинство экспертов настоятельно рекомендуют его соблюдать.
• Наконец, ваша баня должна находиться не менее чем в 5 метрах от дороги и красной линии, если таковая имеется рядом.

Согласно актуализированному СНиП, в рамках одного земельного участка противопожарные расстояния не нормируются — это значит, что вы можете размещать баню, беседку и другие постройки вплотную друг к другу. Важно лишь соблюдать расстояние минимум в 8 метров до основного жилого дома и нужные отступы от соседних участков. Так поиграв в пятнашки, вы сможете найти оптимальное место для вашей бани.

Вас может интересовать, а что на счет бани, если она будет пристройкой к дому? В этом случае СНиП, который устанавливает расстояния для отдельных строений, не дает четких указаний. Следовательно, такую баню следует учитывать в общей площади вашего дома — хоть она и представляет определенную пожароопасность (особенно если внутри будет предусмотрена дровяная печь), но она все равно станет неотъемлемой частью жилого вашего пространства.

Специалисты рекомендуют, чтобы вход в баню ориентировался на южную сторону — так будет больше солнечного света, что уменьшает накопление снега зимой. Окна лучше всего располагать с западной или юго-западной стороны — это обеспечит максимальное естественное освещение. Также существует важный совет: окна вашего дома должны позволять видеть баню и вход в неё — в случае возникновения возгорания это позволит вам заметить проблему на ранней стадии, а не дожидаться появления клубов черного дыма.

Не менее актуален вопрос о том, что произойдет, если вы установите баню с нарушением СНиП и не зарегистрируете её. Скорее всего, на начальном этапе это не вызовет никаких проблем, но в случае обнаружения нарушений вам могут грозить различные санкции — от штрафов до требования снести баню как незаконное строение.

Когда необходимо регистрировать баню?

Итак, вы являетесь владельцем частного дома, и перспектива довольствоваться только душем вас не устраивает. Для многих людей баня не только место для осуществления повседневных гигиенических процедур, но и пространство для отдыха, очищения души и тела, а иногда и для приема гостей. Поэтому вы решили построить просторную, комфортную и фундаментальную баню.

При этом необходимо понимать, что согласно действующему законодательству все объекты недвижимости, представляющие собой капитальные сооружения, должны подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Им, так же как и домам, присваивают кадастровые номера. В отношении таких объектов предъявляются специальные нормы, которые необходимо соблюдать для подтверждения их безопасности.

Основной характеристикой некапитальной конструкции является то, что её можно без труда переместить с места на место без значительных повреждений. Данный критерий не подходит к капитальным объектам, которые невозможно просто так транспортировать.

Соответственно, если ваша баня имеет фундамент, она явно требует регистрации.

Будет ли на зарегистрированный объект начисляться налог?

Да, регистрация капитального строения подразумевает начисление налога. Однако если площадь объекта составляет 50 квадратных метров или меньше, то налог взиматься не будет. В случае, если общая площадь превышает указанную норму, из неё вычитаются 50 квадратных метров, и налог будет исчисляться, исходя из оставшихся данных.

Баня обязана быть построена в соответствии со всеми установленными нормами законодательства.

Ключевым моментом становится правильный выбор места для её расположения:

· Оно должно соответствовать градостроительным нормам (например, соблюдение минимально рекомендованных расстояний от дома и границы земельного участка — не менее 8 метров от дома и 3 метров от границы участка);
· Важно, чтобы место отвечало санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям. Благодаря этому действие канализационной системы будет безопасным (сбор и очистка стоков должны проходить в специальных очистных сооружениях, которые располагаются не ближе чем 4 метра от границы соседнего участка);
· Исходя из близости жилого дома к лесу, требуется соблюдение дистанции от лесного массива до бани не менее 15 метров;
· При наличии водоёма рядом ширина береговой полосы должна составлять не менее 20 метров (такие прописи определены водным законодательством).
· Если на вашем участке существует колодец или водяная скважина, то местоположение бани должно быть отдалено не менее чем на 12 метров от этого сооружения;
· Учитывайте отступ в 5 метров от красной линии (границ, обозначающих территорию общего пользования);

Чек-лист для проверки готовности бани к вводу.

Рассмотрим, какие ключевые моменты нужно проверить перед введением в эксплуатацию коммерческой бани, находящейся на участке, который не предназначен для ИЖС или садоводства:

1. Необходимо было заранее получить разрешение на строительство;
2. Строительные работы должны быть завершены в срок, указанный в согласовании. В противном случае, сначала нужно продлить срок, а затем вводить объект в эксплуатацию;
3. Здание бани должно быть построено в строгом соответствии с проектом, включая идентичные конфигурации помещений, технико-экономические показатели, а также благоустройство прилегающей территории;
4. Должен осуществляться строительный надзор, если это было необходимо (такой процесс обязателен для Объектов Капитального Строительства (ОКС), проектная документация которых рассматривается на экспертизе).

Пакет документов для ввода бани.

В 2024 году процедура ввода в эксплуатацию включает сбор определенного комплекта документов, в который входят:

1. Заявление, подданное в установленном порядке;
2. Согласие на обработку личных данных застройщика со стороны чиновников;
3. Выписка из ЕГРН на землю;
4. Копия разрешения на строительство бани и документы о его продлении (при наличии);
5. Акты от ресурсоснабжающих организаций, подтверждающие выполнение технических условий;
6. Схема от кадастрового инженера, показывающая расположение бани и инженерно-технических сетей на земельном участке;
7. Акты приёмки и соответствия между заказчиком и застройщиком;
8. Технический план на диске;
9. Заключение госстройнадзора (требуется в случаях, определённых ст. 49 ГрК – если высота бани составляет более двух этажей, или общая площадь превышает 1500 кв. м, или когда одновременно планируется находиться более 50 человек).

Вы можете прочитать о правильном заполнении заявления по соответствующей ссылке:

Документы следует отправить в уполномоченный орган почтой, во время личного приема или в многофункциональный центр (МФЦ). В течение 5 дней, если не будет выявлено никаких проблем, вам выдадут разрешение на ввод бани в эксплуатацию.

Баня на ИЖС

Вопросы, касающиеся строений, возведенных без соответствующих документов на частных земельных участках, остаются достаточно актуальными, так как в судах происходит множество разбирательств по делам о сносе как жилых домов, так и других объектов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение не требуется для возведения некапитальных сооружений, таких как навесы или киоски, а также для вспомогательных объектов, перечень которых точно не определён в законе. К вспомогательным постройкам относит те, которые предназначены для обслуживания основного здания на участке — жилого дома.

Следовательно, бани, гаражи или летние кухни на участках под ИЖС или ЛПХ могут строиться без получения разрешений. Это утверждается также статьей 51 ГрК РФ. Все указанные выше строения считаются вспомогательными по отношению к основному жилому дому. Поэтому вы сможете выполнить их регистрацию без проблем, если у вас уже есть оформленный дом. Однако мы настоятельно рекомендуем соблюдать строительные нормы и правила при возведении таких сооружений.

Подготовьте выписку из ПЗиЗ, ознакомьтесь с отступами от границы. Баню следует размещать на расстоянии не менее 1 метра (от краев её свисающих элементов) до соседнего забора. При возведении необходимо учитывать требования к отступам и нормы противопожарной безопасности. Прежде чем начать строительство, получите информацию о особых зонах в месте расположения участка.

Вопрос о необходимости оформления бани в ЕГРН на участке под ИЖС или ЛПХ остаётся открытым. С одной стороны, любое капитальное строение подлежит регистрации, с другой — для граждан не возникло никаких негативных последствий со стороны Росреестра и Федеральной Налоговой службы за возведение вспомогательных конструкций.

Баня на участке СНТ и для огородничества

Если участок предназначен для садоводства, на нём разрешено строить хозяйственные объекты, включая баню. Однако, если строительство будет осуществляться на фундаменте, его необходимо будет зарегистрировать, так как в таком случае это станет объектом капитального строительства.

Что касается участка, предназначенного исключительно для огородничества, то там запрещается строительство капитальных строений, включая бани с фундаментом.

Если владелец намеревается возвести теплое строение с прочным фундаментом, ему придётся изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. При выборе ВРИ важно учесть правила землепользования, застройки, а также специфику расположения участка в определенной территориальной зоне.

Важно! Нельзя изменить вид разрешенного использования участка, который был выделен садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, созданному до 29 июля 2017 года. Это правило закреплено в части 24 статьи 54 Федерального закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Исключение составляют случаи, когда садоводческое товарищество (кооператив) уже ликвидировано или фактически не функционирует. Проверить статус объединения можно в Едином государственном реестре юридических лиц.

Как оформить баню

1. Сначала обратитесь к кадастровому инженеру, который подготовит технический план на возводимое строение.
2. Передайте ему все необходимые правоустанавливающие документы на землю.
3. Заполните бланк-согласие на обработку персональных данных.

Кроме того, рекомендуется пригласить геодезиста для проведения замеров вашей бани в установленное время.

1. После этого подпишите подготовленную кадастровым инженером декларацию об объекте, которая будет частью технического плана.
2. Кадастровый инженер передаст вам подготовленный техплан на компакт-диске.

Четвертый шаг

1. С паспортом и диском отправляйтесь в МФЦ или соответствующий орган.
2. Подайте заявление на госрегистрацию строения.
3. Оплатите государственную пошлину в размере 350 рублей.

После успешного учета строение получит свой кадастровый номер. С этого момента вы обязаны будете уплачивать налог на вашу баню.

Какой налог платить на баню

После регистрации вашей бани станет известна её кадастровая стоимость. Налог на имущество рассчитывается методом умножения кадастровой стоимости на ставку от 0,3 до 0,5 % — в зависимости от региона вашего проживания.

Важно! Если общая площадь бани составляет менее 50 м², налог на неё платить не нужно.

Кроме того, в пункте 1 статьи 407 Налогового кодекса Российской Федерации имеется указание на категории граждан, которые могут быть частично или полностью освобождены от уплаты налога.

Если вы планируете приобрести земельный участок на территории южной части Московской области, рекомендуем обратить внимание на компанию «Земельный экспресс». Она предлагает разнообразные земельные участки, расположенные по Каширскому и Симферопольскому шоссе.