Почему важно отличать девелопера от застройщика

Девелопер осуществляет экономический анализ инвестиций и занимается проектированием будущего объекта, а также активно участвует в выборе подходящего земельного участка для строительства. Его обязанности также включают получение разрешений на строительство спроектированного объекта, поиск строительной компании и агентов для успешной реализации готового продукта.

Девелоперы и девелопмент недвижимости: понятия, роли и особенности работы

Сфера недвижимости наполнена терминологией, которая может показаться сложной и запутанной для тех, кто не является специалистом в данной области. Одним из ключевых понятий, часто вызывающих вопросы, является «девелопмент». Главным действующим лицом в этом процессе выступает «девелопер». Итак, что же такое девелопер и каково определение девелопмента на простом языке? Каковы задачи, входящие в обязанности девелопера, и какие особенности его работы? Давайте более подробно рассмотрим эти вопросы, окунемся в мир строительства и недвижимости, а также узнаем, чем девелопер отличается от застройщика, и какую именно роль он играет в строительной индустрии.

Девелопер элитной недвижимости – это ключевая фигура, ответственная за создание нового объекта недвижимости. На его плечах лежит множество важных задач и процессов, которые необходимы для успешного завершения проекта и достижения высокого уровня удовлетворенности клиентов.

• Поиск и оценка земельного участка

Кто такой девелопер простыми словами? Это профессионал или компания, которая занимается поиском подходящего земельного участка, оценкой его эксплуатационных качеств и потенциальной рентабельности. Такому специалисту необходимо анализировать множество факторов, включая расположение, доступность к транспортным узлам, наличие социально значимой инфраструктуры и многое другое.

Одной из центральных задач девелопера является разработка концепции объекта недвижимости. Этот этап включает в себя определение назначения объекта, разработку его архитектурного решения, планировку, а также оценку стоимости строительства и прибыльности всего проекта. В этот же период формулируются критерии к функциональности и комфорту предлагаемых апартаментов.

• Работа с проектными организациями

Следующий шаг – это взаимодействие девелопера с архитекторами, дизайнерами, инженерами и другими специалистами, что позволяет ему преобразовать первоначальную концепцию в детализированный проект. Также девелопер несет ответственность за соблюдение строительных норм и требований на всех этапах реализации проекта.

Весь процесс сопровождается постоянным сбором и анализом информации. Девелопер обязан учитывать рыночные тенденции, предпочтения потенциальных покупателей, а также демографические и экономические факторы. Такой подход позволяет ему адаптироваться к изменяющимся условиям и сохранять актуальность своего проекта.

• Получение разрешительной документации

Девелопер активно взаимодействует с государственными и муниципальными органами для получения всех необходимых разрешений и лицензий на строительство.

В большинстве случаев девелоперы привлекают внешние источники финансирования для своих проектов, включая кредиты, инвестиции и предварительную продажу объектов недвижимости.

Этап реализации проекта может включать как самостоятельное строительство, так и сотрудничество с подрядчиками.

Девелопер также отвечает за продвижение и продажу объекта на рынке. Он разрабатывает маркетинговые стратегии, взаимодействует с риелторами и агентствами, проводит презентации и организует мероприятия, направленные на привлечение внимания потенциальных покупателей и заключение сделок.

Важно отметить, что даже после завершения строительства и продажи объекта, девелопер продолжает следить за ним через собственную управляющую компанию, обеспечивая необходимые уровни обслуживания.

Что такое девелопмент простыми словами? Это многогранный процесс создания объектов недвижимости, который начинается с идеи и завершается вводом объекта в эксплуатацию, а также его последующим управлением.

Как отличить девелоперов от застройщиков? Застройщик, как правило, сосредоточен исключительно на строительстве объекта, в то время как девелопер вовлечен в процесс на всех его этапах – от разработки концепции до продажи или управления готовым объектом.

Разновидности девелопмента: fee-development и customer development

Понятия девелопер и девелопмент могут варьироваться в зависимости от типа девелопмента, выбранного для реализации. Основные типы девелопмента, распространенные в нашей стране, — это fee-development и customer development.

Fee-development (или «fee-based development») – это формат работы, когда девелопер выступает в качестве консультанта или менеджера проекта. Этот подход основывается на принципе фиксированной оплаты (fee), которая не зависит от итоговой прибыли проекта. Обычно данный тип девелопмента применяется в случаях, когда заказчик располагает необходимыми ресурсами для реализации проекта, но недостаточно опытен или квалифицирован для его управления.

Как fee-девелопер, специалист выполняет широкий спектр работ: от проведения предварительных исследований и подготовки бизнес-плана до контроля за строительством и запуском объекта в эксплуатацию. Основные риски, включая финансовые, в этом случае ложатся на заказчика, в то время как девелопер исполняет в основном организационные и координационные функции.

Девелопер и застройщик: значение понятий и юридический аспект

Для глубокого понимания разницы между понятиями застройщик и девелопер полезно рассмотреть их определения.

В российских нормах законодательства о жилищном строительстве закреплено только одно русскоязычное определение.

Застройщик упоминается в Градостроительном кодексе РФ и в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Он обозначает лицо, с которым покупатель жилья может заключать договор долевого участия. По закону, застройщик имеет право заниматься коммерческой продажей новых квартир и заключать соглашения с дольщиками, а также несет ответственность за возведение многоквартирного жилья в установленные сроком рамках договора.

Застройщиком может быть как физическое, так и юридическое лицо, занимающееся капитальным строительством на определенном земельном участке. Для осуществления строительства многоквартирных домов, застройщик обязан иметь опыт работы в этой сфере не менее трех лет. Кроме того, он несет ответственность за подготовку проектной документации и проведение инженерных изысканий.

Теперь давайте простыми словами определим, что такое девелопер. Это понятие имеет английские корни и происходит от термина “real estate development”, что в переводе означает “развитие недвижимости”.

Девелопер может представлять собой группу компаний, включая строительные фирмы, риелторские и маркетинговые подразделения, занимающиеся совместной реализацией проектов от идеи до результата. Основные функции девелопера включают:

• разработка плана;
• поиск финансирования;
• реализация проекта;
• маркетинговое продвижение.

В рамках девелоперских проектов могут разрабатываться различные объекты, такие как:

• недвижимость для торговли, бизнес-центры;
• спортивные и туристические комплексы;
• учреждения общественного назначения: больницы, школы, администрации и так далее;
• масштабные сооружения для отдыха и развлечений;
• жилые комплексы, состоящие из многоквартирных и малоэтажных зданий.

Хотя о деятельности девелопера в российском законодательстве нет прямых упоминаний, как участник рынка недвижимости он должен соблюдать все применимые нормативные акты, действующие в строительной сфере.

Девелопер — это более обширное понятие, которое может охватывать группу компаний, работающих совместно над проектами.

Дольщику, который планирует приобрести недвижимость в новостройке, важно отличать юридические концепции застройщика и девелопера. В случаях возникновения споров по строительным вопросам, связанным с качеством жилья, собственник имеет право подать иск только к застройщику, с которым он подписал договор.

Если застройщик и девелопер представляют собой одно юридическое лицо, различие в правовом аспекте заметно снижается, и все правовые вопросы, касающиеся сделок с недвижимостью, решаются внутри одной компании.

В чем отличие деятельности девелопера от застройщика

Работа девелопера является комплексной и включает несколько последовательных этапов:

• разработка проекта;
• расчет доходности для себя и потенциальных инвесторов, основываясь на экономическом анализе, включая маркетинговые исследования;
• поиск источников финансирования. Девелопер опирается на три основных источника: собственные средства, кредиты и инвестиции;
• выбор и приобретение участка для строительства;
• разработка плана строительных работ и оформление необходимых разрешений;

Девелопер разрабатывает комплексный план развития территории

• контроль качества выполненных работ;
• запуск программ маркетинга и продвижения проекта;
• реализация готовых объектов;
• обслуживание недвижимости;
• проведение реконструкции объекта, если это необходимо.

Процесс строительства

Хотя девелопмент недвижимости и организация строительства – это разные процессы, они взаимосвязаны и дополняют друг друга.

Девелопер контролирует все аспекты проектирования, которые включают в себя:

• определение месторасположения,
• планирование и дизайн;
• выбор строительных материалов;
• оценка качества выполняемых работ;
• основы ценообразования.

Девелоперская компания активно занимается девелопментом недвижимости: она приобретает землю, получает разрешения на строительство и необходимые лицензии для возведения новых помещений либо их последующей продажи или аренды.

Застройщики, с другой стороны, сосредоточены на организации строительных работ – они выполняют строительство в соответствии с утвержденным проектом и сметой. Застройщики, как правило, следуют документам, разработанным девелопером или другим заказчиком.

Застройщик может осуществлять возведение объектов недвижимости как на основании договора с девелопером, так и самостоятельно, получив заказ на строительство от частного или юридического лица.

Девелопер может нанять застройщика для успешной реализации своего проекта

Полная ответственность за управление строительством жилых комплексов лежит на девелопере, тогда как застройщик отвечает лишь за сам процесс постройки объекта, создание инженерных сетей и ввод построенного здания в эксплуатацию. Крупные девелоперы обычно предпочитают иметь застройщика в числе собственных компаний, в то время как другие делегируют строительство внешним подрядчикам.

Риэлторские функции

Основная цель девелоперского проекта заключается в том, чтобы реализовать новые объекты в недавно построенных или находящихся на стадии возведения жилых комплексах.

Продажа жилых помещений в новостройках начинается задолго до того, как завершится строительство многоэтажных зданий. Девелопер запускает масштабную маркетинговую и рекламную кампанию, чтобы увеличить доход от реализации.

Для привлечения покупателей разрабатывается гибкая схема ценообразования; будущим владельцам оказывается помощь в оформлении документов и получении ипотечных кредитов. Известно, что девелоперы часто проводят специальные акции, предлагая недвижимость на выгодных условиях.

Девелоперы часто взаимодействуют с различными банками и страховыми компаниями, которые могут предоставить покупателям более привлекательные условия финансирования.

Обслуживание объекта

Девелопер нередко принимает на себя функции управляющей компании на этапе управления недвижимостью, построенной по его собственным проектам. Он обеспечивает:

Какие бывают девелоперы

Существуют два основных типа девелопмента на современном рынке недвижимости.

Fee-девелопмент – это подход, при котором девелопер участвует в проекте без вложения собственных средств; финансирование осуществляется инвестором или банком. В этом случае девелопер выступает в роли наемного работника, който предлагает услуги проектирования и управления объектом по заказу собственника.

Speculative-девелопмент – это вариант, при котором девелопер несет полную ответственность за проект. В этом случае девелопер сам организует привлечение инвестиций и принимает на себя все риски, связанные с реализацией. Строительство может быть осуществлено как за счёт собственных средств, так и с помощью кредитования.

Часто крупные девелоперы выступают инициаторами проектов, тогда как их дочерние предприятия занимаются функциями застройщиков. Это может оказаться важным аспектом для покупателей недвижимости, так как статус компании имеет значение при подписании договора, — отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости:

— Девелопер обязан заниматься оформлением и контролем эскроу-счетов, если он привлекает средства для строительства новых жилых комплексов. Если у него есть собственные финансовые ресурсы для реализации проекта, он следит за их рациональным использованием. На стадии реализации девелопер также отслеживает процесс продаж и объемы прибыли.

Застройщик, в свою очередь, выполняет все строительные работы по возведению жилого комплекса, осуществляя идеи девелопера с учётом всех строительных норм и требований. Важно понимать, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется вся проектная документация. В случае возникновения претензий по поводу качества строительства или характеристик квартир, покупатели должны обращаться именно к застройщику, так как именно он несет юридическую ответственность.

Основная задача девелопера — увеличить прибыль от реализации проекта

Критерии выбора надежного девелопера

При выборе надежного девелопера следует обратить внимание на несколько ключевых критериев:

Первый критерий — количество успешно завершенных объектов. Чем больше объектов в плане качества и количества реализовано компанией, тем она более надежна. Также следует обратить внимание на географию проектов, где активно работает девелопер. Наличие проектов в нескольких регионах может свидетельствовать о стабильности и надежности компании.

Второй критерий — опыт работы. Долгосрочная деятельность на рынке является дополнительным плюсом и ознаменованием надежности девелопера.

Третий критерий — наличие проектов и деклараций по ним. Проверить наличие всех необходимых документов можно на официальном сайте девелопера, так как он обязан публиковать все данные о своих проектах.

Четвертый критерий — порядок партнеров и инвесторов. Если среди партнеров девелопера присутствуют крупные, известные финансовые учреждения, это может говорити о серьезности и надежности компании.

Пятый критерий — наличие всех правоустанавливающих документов на земельные участки, а также договоров страхования ответственности застройщика. Отсутствие одного из этих документов должно вызвать ваше беспокойство о возможности сотрудничества с данным девелопером.

Шестой критерий — подробный договор, который должен содержать как можно больше информации о девелопере, а также четко прописанные права и обязанности обеих сторон.

Седьмой критерий — отзывы покупателей. Потребительский опыт может варьироваться, и негативные отзывы могут встречаться даже о самых надежных девелоперах. Тем не менее, если количество таких отзывов зашкаливает, это является поводом для внимательного анализа.

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:

— При выборе надежного девелопера или застройщика важно учитывать, что новое строительство сейчас часто осуществляется по схеме проектного финансирования. Поэтому важно оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и отвечает за возврат средств в случае незавершения проекта. Кроме того, желательно основывать свои выводы на опыте девелопера, его финансовой отчетности и репутации на рынке недвижимости.

В чем разница?

Хотя понятия застройщик и девелопер часто используются совместно и могут показаться схожими, различие между ними все же существует. Застройщик – это тот, кто владеет проектом (т.е. производит план развития недвижимости), занимает статус временного владельца земельного участка, на котором ведется строительство. Однако под этими терминами скрывается разная юридическая ответственность.

Застройщик – это узкоспециальный юридический термин. Именно этот субъект по закону обладает статусом ответственного лица.

Девелопмент недвижимости, напротив, является экономическим понятием. Простым языком, девелопер – это предприниматель. Его основное задание заключается в увеличении стоимости здания или участка земли. Однако формально он не несет ответственности за качество конечного продукта – это зона ответственности застройщика. Девелопер в основном занимается поддержкой проекта на рынке, привлечением инвесторов и реализацией объектов.

Девелоперские компании редко выступают в роли застройщиков, так как это различные сферы деятельности. Исключение составляют, как правило, крупнейшие девелоперы в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, которые могут в силу своей структурной мощности активно развиваться сразу в нескольких направлениях.

На межрегиональных рынках активно применяется такая схема: крупная компания-девелопер создает ряд дочерних предприятий-застройщиков в различных регионах. Головное представительство компании обеспечивает информационную и рекламную поддержку, в то время как дочерние компании оказываются ответственные за непосредственное строительство.

В некоторых случаях девелопмент может быть соединен с другими видами коммерческой деятельности, как, например, упоминание банков-девелоперов.

Основные задачи и функции девелопера:

Девелопер осуществляет следующие key функции:

1. Исследование рынка, включая спрос и предложение;
2. Финансовая оценка объекта недвижимости;
3. Разработка бизнес-плана для дальнейшей реализации;
4. Поиск и привлечение инвесторов или источников финансирования;
5. Подготовка проектной, инженерной и технической документации;
6. Управление ресурсами, включая финансы, материалы и трудозатраты;
7. Контроль за качеством и соблюдением сроков строительных работ;
8. Поиск и привлечение покупателей для готовых объектов;

Традиционная классификация девелопмента включает в себя разные типы, такие как fee (от английского – вознаграждение) и speculative (спекулятивный). Но иногда выделяют ещё третью категорию – BTS-девелопмент.

Fee-девелопер – это наемный специалист, работающий на инвестора. Fee-девелопер играет роль управляющего, не вкладывая свои средства и не проявляя инициативы за пределами своих обязательств. Он инициирует проект, согласовывает необходимые документы и нанимает строительные бригады. Иногда (в категории нежилой недвижимости), он также решает вопросы, связанные с последующей аренда помещений – офисов, складов или торговых точек и прочее. За свою работу fee-девелопер получает фиксированное вознаграждение. Поиск таких специалистов часто осуществляется через тендерные процедуры.

Speculative-девелопер – он становится полноправным владельцем проекта и его инициатором. Выполняя функции, аналогичные fee-девелоперу, он также действует как инвестор. Девелопер может привлекать средства со стороны, получать кредиты, находить спонсоров и других инвесторов, стремясь минимизировать свои финансовые риски.

В обоих случаях основная цель девелопера заключается в получении максимальной прибыли от реализуемых объектов. Новый объект стремятся продать по максимально возможной цене, при этом важным этапом является тщательное исследование рынка и вложение ресурсов в рекламные кампании. В России fee-девелоперы обычно получают 10% от общей стоимости проекта. Заработок спекулятивного девелопера значительно выше, однако у него также существует больше рисков.

BTS-проекты не могут быть классифицированы как девелопмент в полном смысле этого слова, так как их цель не всегда связана с максимизацией прибыли. Строительство BTS подразумевает создание или переоборудование здания под определенные нужды конкретной компании. В таких случаях девелопер получает фиксированное вознаграждение, зафиксированное заранее, которое не зависит от конечной стоимости постройки, и все его функции остаются прежними.

Существует еще одна классификация по типу недвижимости, которой занимается девелопер.

Докшелтер, или специальное устройство для герметизации дверного проема, работает по принципу шлюза и в основном используется на продуктовых складах, особенно в морозильных и холодильных комнатах.

Критерии выбора хорошего девелопера

Для целевого выбора надежного девелопера следует учитывать следующие факторы:

• Количество завершенных проектов. Разнообразие объектов в различных регионах также дает представление о масштабах и профессиональных компетенциях фирмы. Ознакомиться с портфолио девелопера можно на портале ДОМ.РФ.
• Финансовое состояние. Наличие задолженностей или проблемных объектов у компании может указывать на риск неполного завершения проекта. Проверить финансовое состояние фирмы можно через сайт бухгалтерской отчетности.
• Информация о партнерах и инвесторах. Если среди партнеров девелопера значатся известные дела широкому кругу бренды, это может говорить о надежности компании. Такая информация может оказать влиянием на принятие решения о сотрудничестве, поэтому многие девелоперы стремятся представить ее на своих ресурсах.
• Разработанный ясный, подробный договор. Чем больше информация прописана о девелопере, тем проще будет защитить свои права в правовом поле.

Выбрать надежную недвижимость можно у проверенных девелоперов на сайте Самолет Плюс.

Делаем выводы

• Деятельность девелоперов является многогранной, однако их основной целью остается создание объектов недвижимости, которые были бы выгодны для бизнеса и комфортны для жизни людей.
• Понятия девелопера и застройщика зачастую перепутываются. Несмотря на то, что обе категории занимаются созданием недвижимости, функции и обязанности первого более обширны. Задача девелоперских организаций заключается в организации и планировании строительства объекта с нуля и его последующей выгодной реализации на рынке, тогда как задача застройщика – это лишь строительство или реконструкция уже существующего объекта.
• Юридическую ответственность перед покупателем несет застройщик, так как именно с ним покупатель заключает договор. В то время как девелопер не несет никакой ответственности по отношению к покупателю недвижимости.

Самолет Плюс – это онлайн-платформа и сеть офисов, действующих по всей России. На платформе представлены все услуги для:

• покупки недвижимости;
• продажи недвижимости;
• аренды недвижимости по всей территории России.

Кроме этого, предоставляются разнообразные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;
• капитальный ремонт квартир;
• помощь в переезде;
• меблировка;
• страхование имущества;
• оценка недвижимости;
• trade-in — возможность обмена старой квартиры на новую.

Автор: Жлудова Анна. Просто и доступно рассказываю о сложных аспектах, превращая тонкости строительства и приобретение недвижимости в полезные знания. anna.zhludova@list.ru