Ижс что это такое. ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Ведение садоводства — это участок, предназначенный для отдыха и ведения садоводства для личных нужд. Данный вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) позволяет строительство жилого дома, который соответствует нормам индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако это возможно только в том случае, если участок расположен в границах населенного пункта и если возможность постройки указана в местных градостроительных правилах.

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

При приобретении загородной недвижимости многие сталкиваются с аббревиатурами в описаниях объектов. Попробуем разобраться, какие понятия скрываются за этими терминами и почему их важно знать для выбора загородного жилья.

Терминология:

ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка, подходящий для капитального строительства. Такие участки всегда располагаются в населенных пунктах, садовых некоммерческих товариществах (СНТ) или дачных некоммерческих партнерствах (ДНП).
ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Этот ВРИ предназначен для участков, на которых возможно осуществление сельскохозяйственной деятельности.
СНТ и ДНП: соответственно садовое и дачное некоммерческое товарищество или партнерство. Эти организации существуют для объединения владельцев участков, цель которых — управление общей собственностью.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения скота или строительства жилых домов.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, ранее известного как ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это нормированный вид использования земельных участков, который позволяет возводить дома для постоянного проживания, получать регистрацию (прописку), а также разбивать сад и огород. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

В доме, построенном на участке ИЖС, можно проживать круглогодично и оформить официальную регистрацию;
Муниципальные службы могут обеспечить строительство необходимых коммуникаций и предоставить доступ к услугам образовательных и медицинских учреждений, таких как школы, поликлиники и детские сады;
Банки предлагают специальные ипотечные программы для индивидуального жилищного строительства, что упрощает процесс получения кредита.

Стоимость земли под ИЖС выше, чем цены на садовые участки, на которых также возможно строительство жилых домов;
Если на участке еще нет жилого дома, для начала строительства потребуется подать уведомление или получить разрешение от местной администрации;
Рекомендуется заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, так как рядом могут быть запланированы постройки многоэтажных жилых зданий, что повлияет на ваше проживание;
Перед покупкой желательно изучить доступность образовательных и медицинских учреждений, таких как школы, больницы и детские сады.

Что значит ИЖС?

ИЖС — это аббревиатура, расшифровывающаяся как индивидуальное жилищное строительство. Этот термин используется в различных контекстах. В самом широком смысле ИЖС применяется в государственных программах. Например, в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года этот термин обозначает все виды частных жилых домов, регистрируемых на территории страны. ИЖС также часто встречается в названиях услуг, связанных со строительством и ремонтом жилья, такими как проект ИЖС, договор ИЖС, строительство ИЖС и так далее. Хотя с юридической точки зрения это не совсем правильно, такое употребление упрощает понимание, что идет речь именно о частной недвижимости, отличной от квартир или коммерческих недвижимости. С юридической позиции, ИЖС определяет вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Этот термин обозначает целевое назначение земли и используется в документах по планированию территории. Такие земли, согласно законодательству, предназначены для строительства капитальных жилых домов и находятся в границах населенных пунктов. Обратите внимание, что в данной статье термин ИЖС будет использоваться именно в юридическом контексте.

Это интересно: Что такое экспедиционные канистры и как их выбрать.

Справочно: Категория земли описывает место нахождения участка: это может быть как территория населенного пункта, так и сельскохозяйственные угодья, земли лесного или водного фонда и другие местности (ст. 7 ЗК РФ). Вид разрешенного использования (ВРИ) определяется теми видами деятельности, которые могут осуществляться на земельном участке: это может быть строительство дома, возделывание огорода, разведение скота, ведение предпринимательской деятельности и прочее. Земель существует всего семь категорий, тогда как видов разрешенного использования существует много, и они перечислены в классификаторе ВРИ согласно приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540. Земельный участок может принадлежать лишь к одной категории, но иметь несколько видов разрешенного использования. Например, участок в СНТ, находящийся в пределах населенного пункта, можно использовать как для садоводства, так и для возведения жилого дома.

Какая минимальная площадь земельного участка под ИЖС?

На данный вопрос нет единого ответа в федеральном законодательстве. Необходимо ориентироваться на нормативные акты конкретного региона или муниципального образования. Например, в Одинцовском районе Московской области минимальная площадь участка под ИЖС составляет 0,08 га (8 соток), тогда как максимальная — 0,25 га (25 соток) согласно решению Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18 августа 2006 года № 13/10. В то же время, в Саратовской области минимальный размер участка под ИЖС составляет 0,06 га (6 соток), а максимальный — 0,2 га (20 соток), как указано в ст. 7 Закона Саратовской области от 30 сентября 2014 года № 119-ЗСО.

Нет, в отношении индивидуальных домов применяется уведомительный порядок. Это означает, что собственник перед началом строительства должен уведомить местные органы власти.

Чем ИЖС отличается от ЛПХ, СНТ и ДНП

За приведенными аббревиатурами кроются определенные требования и ограничения. Каждая из них определяет свод норм, регламентирующих допустимые варианты использования земли. Каждый земельный участок имеет свой собственный статус, согласно которому его можно использовать тем или иным образом. Теперь, когда мы разобрали ИЖС, давайте рассмотрим и другие виды ВРИ.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Владельцам таких участков разрешено заниматься сельским хозяйством, выращивать растения и разводить домашних животных. Однако на территории ЛПХ не допускается возводить жилые постройки, за исключением случаев, когда участок располагается в черте населенного пункта.
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Это объединенная территория, состоящая из комплекса дачных участков. На таких землях разрешено строительство небольших дачных домиков и организация садоводства, но заниматься сельскохозяйственной деятельностью запрещено.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Владельцам таких земель разрешается строить на их участках дома, а также заниматься различными формами земледелия. Как правило, участки СНТ располагаются на окраинах населенных пунктов и обладают плодородной почвой.

Каждый земельный участок имеет свой уникальный статус, что исключает наличие безымянных территорий.

Какой ВРИ выбрать

Выбор подходящего статуса земли зависит от ваших целей. Если вы планируете построить частный дом для постоянного проживания, целесообразно отдать предпочтение участкам с статусом ИЖС. Такие участки, как правило, стоят дороже, но при этом у вас практически не будет ограничений по использованию земли. Для обычной загородной дачи разумно выбирать земли ДНП или СНТ, а тем, кто намеревается заниматься сельским хозяйством или разводить скот, стоит обратить внимание на земельные наделы с статусом ЛПХ.

Это интересно: Как получают древесный уголь

Разрешение на строительство домов не ограничивается исключительно участками ИЖС — также возможно возведение жилых зданий на участках с ИЖС, ДНП и СНТ. Тем не менее, следует учесть, что участки ИЖС располагаются ближе к цивилизации, тогда как для других типов ВРИ отмечается менее развита инфраструктура: отсутствие газоснабжения, несоответствующие стандартам дороги и недостаточно протянутый водопровод.

Требования к дому

Статус земли ИЖС подразумевает, что к жилому дому, который будет построен на данном участке, предъявляются определенные требования. Согласно действующему законодательству РФ, на таких участках можно возводить только объекты индивидуального жилищного строительства.

Полное определение ИЖС можно найти в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Основываясь на данном нормативно-правовом акте, можем выделить следующие требования, предъявляемые к дому, который может быть построен на участке под ИЖС:

максимальная этажность — не более трех этажей;
максимальная высота — не более 20 метров;
состав помещений — дом должен включать комнаты и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд владельца.

Согласно законодательству, один жилой дом, размещенный на участке ИЖС, не может быть разделен на два или более самостоятельных объекта ИЖС.

Важно! Несмотря на то, что требования к домам, возводимым на участках ИЖС и ЛПХ, аналогичны, само целевое использование этих земельных наделов различается.

Где взять землю ИЖС

На самом деле, понятием «категория земли ИЖС» не существует в правовом поле. Дело в том, что ИЖС подразумевает вид разрешенного использования земельного участка, а не его категорию.

Все земли на территории Российской Федерации находятся в частной, государственной или муниципальной собственности. Поэтому прежде чем строить дом, необходимо сначала приобрести землю. Для этого строительство допускается на собственном, арендованном или предоставленном на иной основе участке. Земельный участок под ИЖС можно:

арендовать или купить у государственного или муниципального органа;
приобрести у частного лица;
получить в бессрочное пользование.

Чтобы купить землю у частного лица, необходимо найти подходящий объект, оговорить все условия сделки, заключить договор купли-продажи и затем зарегистрировать права собственности.

Покупка или аренда земли из государственной или муниципальной собственности представляет определенные трудности. По закону это возможно путем участия в аукционе или без проведения торгов.

Важно отметить, что получить земельный участок государственной или муниципальной собственности в собственность или в аренду без аукциона разрешается только в строго определенных случаях, указанных в Земельном кодексе РФ.

Если у вас возникли трудности с арендой или покупкой земельного участка, мы рекомендуем обратиться за помощью к специалисту в области жилищного законодательства. Профессионал готов взяться за решение вашего вопроса в любое время и с любыми сложностями.

Как получить участок под ИЖС

Участок под ИЖС можно получить либо бесплатно от государства, либо приобрести по договору купли-продажи.

Бесплатно получить участок под ИЖС имеют право следующие категории граждан:

Многодетные семьи (с тремя и более несовершеннолетними детьми);
Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы;
Военнослужащие:
- прошедшие службу по контракту;
- отслужившие не менее 10 лет и уволенные по состоянию здоровья, достижении предельного возраста или в связи с организационно-штатными мероприятиями;
- служащие вне пределов РФ, в районах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях.
Лица с инвалидностью;
Герои Соцтруда, Герои Труда Российской Федерации и полные кавалеры ордена Трудовой Славы.

Это интересно: Как сделать шкаф с жалюзийными дверками своими руками.

Получение земли под ИЖС бесплатно возможно лишь единожды.

Для приобретения участка земли под ИЖС у местных властей необходимо участвовать в аукционе. Для этого следует подать заявку. Участок под ИЖС у частного лица можно приобрести, оформляя договор купли-продажи, для этого потребуется:

самостоятельно или при помощи риэлтора выбрать участок под ИЖС;
подробно осмотреть участок;
провести юридическую проверку документов, относящихся к участку;
договориться с продавцом о цене и условиях сделки;
осуществить сделку купли-продажи;
собрать необходимые документы и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Что изменилось в законе об ИЖС

В 2022 году были внесены поправки в Федеральный закон 476-ФЗ от 30 декабря 2021 года, касающиеся Земельного и Градостроительного кодексов, а также Закона о долевом строительстве и Закона о государственной регистрации недвижимости. Эти изменения призваны облегчить процесс строительства и регистрации объектов недвижимости для владельцев участков под ИЖС.

ИЖС включено в национальный проект «Жилье и городская среда», который нацелен на создание специальной ипотечной программы, выделение новых земель (порядка 100 млн квадратных метров) для застройки, а также упрощение подключения к коммунальным коммуникациям.

Кроме того, закон о долевом строительстве теперь распространяется и на ИЖС. При строительстве домов в коттеджных поселках будут участвовать застройщики. Финансовые средства дольщиков будут храниться на специальном счету до тех пор, пока все объекты не будут введены в эксплуатацию, и владельцы домов не зарегистрируют права собственности. Застройщик будет рассчитываться с подрядчиками через эскроу-счета.

Также изменения коснулись дачной амнистии, срок действия которой продлен до 1 марта 2031 года. Эта программа позволяет упрощенно оформлять право собственности на землю или жилой дом на участке под ИЖС. В рамках дачной амнистии собственники участков под ИЖС могут не получать разрешения на строительство, а также права на ввод дома в эксплуатацию. Достаточно уведомить местные органы власти о начале и завершении строительства. Уведомление можно подать через портал Госуслуги или в многофункциональный центр (МФЦ). После завершения строительства для регистрации права собственности на дом необходимо подать в МФЦ или Росреестр пакет документов:

паспорт собственника;
технический план дома в электронном виде, подготовленный кадастровым инженером или геодезической компанией;
свидетельство о праве собственности на земельный участок ИЖС (выписка из ЕГРН);
государственная пошлина в размере 350 рублей.

Сотрудники компании «Самолет Плюс» помогут разобраться со всеми перечисленными вопросам и более того!

«Самолет Плюс» — это онлайн-платформа и офисы, расположенные по всей России. На данной платформе собраны все услуги для: