Земли сельскохозяйственного назначения располагаются вне пределов населенных пунктов и выделяются для нужд сельскохозяйственного производства, включая как сельское, так и дачное хозяйство.
Земли сельскохозяйственного назначения: правовой режим и особенности использования
Представленный опыт работы в сфере юриспруденции составляет 21 год. Являюсь руководителем собственной юридической компании Dls-lex, где предоставляются юридические услуги как бизнесу, так и частным лицам. Мой опыт включает собственные публикации на юридические темы с 2012 года.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения важно учитывать компаниям-собственникам или арендаторам таких участков, особенно в случае планирования перевода земельного надела в другую категорию. Это связано с юридическими нюансами и правилами, которые регулируют использование таких земель.
- Что такое земли сельскохозяйственного назначения
- Правовой режим
- Состав по Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ)
- Что входит в категорию сельскохозяйственных угодий
- Использование земель сельскохозяйственного назначения
- Когда можно изменить категорию земель
- Ответственность за неиспользование сельскохозяйственных угодий
Земли сельскохозяйственного назначения: общие правила
Определение земель сельскохозяйственного назначения дано в ЗК РФ. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой такие площади, которые:
- располагаются за пределами населенного пункта;
- предназначены и выделены для нужд сельского хозяйства согласно статье 77 ЗК РФ.
Земли сельскохозяйственного назначения не могут находиться в границах населенных пунктов, как указывается в пункте 2 статьи 83 ЗК РФ. Тем не менее, в этих границах могут выделяться специфические зоны, такие как:
- зоны, предназначенные для сельскохозяйственного использования, включая сельскохозяйственные угодья;
- территории, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного и садоводческого хозяйства, а также развития объектов сельскохозяйственного назначения (часть 10 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ)).
Выделение земельной категории, относящейся к сельскому хозяйству, тесно связано с одним из основных принципов земельного законодательства — целевым назначением. Это значит, что земли используются в соответствии с их установленным назначением. Земли сельскохозяйственного назначения занимают ключевую позицию среди всех категорий земель, что обусловлено их социально-экономической важностью и незаменимостью в качестве средства производства в сельском хозяйстве. По этой причине правовые нормы, касающиеся этой категории землевладения, более обширные по сравнению с другими категориями земель.
Категории
- земли для сельскохозяйственного использования;
- земли для сельскохозяйственного производства.
Земли сельскохозяйственного производства могут включать наделы, относящиеся к другим категориям, таким как:
- земли для нужд промышленности;
- территории лесного фонда;
- земли, расположенные в границах населенных пунктов.
В документации для земель, отведенных под сельскохозяйственное производство, указывается соответствующее разрешенное использование, например, для деятельности крестьянско-фермерского хозяйства. Подобное разрешение предоставляется временно, поскольку участок передается юридическим лицам или гражданам для конкретных целей, таких как создание сельскохозяйственных предприятий.
- дороги для доступа;
- склады для хранения продукции;
- административные здания для управления хозяйством;
- объекты инфраструктуры для обеспечения надлежащих условий работы.
В целом, сюда включается все необходимое для эффективного производства сельскохозяйственной продукции, что отвечает потребностям и ожиданиям населения страны.
Когда земли сельскохозяйственного назначения находятся в границах поселений, им могут быть присвоены два правовых статуса (часть 10 статьи 35 ГрК РФ и часть 3 статьи 36 ГрК РФ):
- участок, подходящий для строительства дачных домов;
- участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Если земельный участок, используемый для крестьянско-фермерского хозяйства, располагается непосредственно в границах населенного пункта, он получает новый статус — земель для сельскохозяйственного использования.
В настоящее время возможно изменение категорий земельных участков, если заинтересованное лицо инициирует процесс, который приведет к включению конкретной земли в границы населенного пункта. Также смена категории допустима в тех случаях, когда участок присоединяется к садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ) или дачному некоммерческому партнерству. При этом необходимо подготовить и предоставить доказательства о том, что территории соприкасаются. Возможность изменения категории доступна для участков, предназначенных для:
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- крестьянского фермерского хозяйства (КФХ);
- земель сельскохозяйственного производства.
Особенности
Давайте более подробно рассмотрим особенности использования земель сельскохозяйственного назначения.
Земли, находящиеся в границах населенных пунктов, посвящены застройке, развитию и росту как сел, так и городов. Эти Land Use (ЗУ) могут включать в себя следующие зоны (по статье 83 ЗК РФ):
- жилые зоны для жилой застройки;
- общественно-деловые зоны для различной деловой активности;
- рекреационные зоны для отдыха и развлечений;
- инфраструктурные зоны, включающие инженерные и транспортные объекты;
- производственные зоны для размещения промышленных объектов;
- зоны сельскохозяйственного назначения и прочие.
Земельный и Градостроительный кодексы РФ определяют, что в комплекс зон для сельскохозяйственного использования входят:
- пашни и сенокосы;
- пастбища для скота;
- земельные участки с многолетними посадками;
- сооружения и здания, которые используются для ведения сельского, дачного, садоводческого и личного подсобного хозяйства.
Отличительной чертой данных участков земли, предназначенных для сельскохозяйственного использования, является то, что они применяются в аграрных целях до момента смены их категории, согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки, которые утверждаются соответствующими органами местной власти на основе реальных нужд поселений.
Органы местной администрации обладают правом управлять и распоряжаться всеми участками земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в пределах данного населенного пункта. Это право также распространяется на участки, которые не имеют четкого целевого назначения.
Существует смешанный порядок правового регулирования для таких земель, относящихся к категориям сельскохозяйственного назначения, которые находятся в будущем в границах населенных пунктов.
Обратите внимание! Даже если земельный участок входит в состав земель населенных пунктов, такие земли все равно могут использоваться для ведения аграрного хозяйства.
Изменение разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий возможно только при условии перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на таком земельном участке, осуществленное без надлежащего разрешения, считается самовольной постройкой
Согласно части 3 статьи 2 Закона № 172-ФЗ, в ходатайстве о переводе земель из одной категории в другую необходимо указать следующие данные: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория текущей земли и будущей категории, на которую предполагается перевести; 3) обоснование необходимости перевода; 4) права на земельный участок.
Информация о категории земли, к которой отнесен земельный участок, а также разрешенное использование этого участка в обязательном порядке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) как дополнительные сведения (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Для возведения садовых и жилых домов, которые располагаются на территории садоводческих некоммерческих товариществ, требуется меньше согласований, чем для объектов иного назначения. В частности, не требуется разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, а необходимость в проектной документации и ее экспертизе значительно снижается. Для таких загородных и жилых домов действует упрощенный порядок, введенный в соответствии с частями 3 и 2 статьи 49, статьей 51.1, и частью 16 статьи 55 ГрК.
Удовлетворять требования при строительстве на садовом участке проще и менее затратно, чем реализовывать аналогичные меры для иных объектов недвижимости.
Снос построек на территории садоводческих объединений ограничен следующими условиями:
- органы местного самоуправления не имеют права принимать решения о сносе жилых и садовых домов (пункт 4 статьи 222 Гражданского кодекса);
- муниципальные власти не вправе в административном порядке сносить дома или строения, возведенные до 1 января 2019 года, на дачном или садовом участке (пункт 2 статьи 22 ФЗ от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»);
- жилые строения на садовых и дачных участках могут не подлежать сносу при определенных обстоятельствах (пункт 3 статьи 2 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 339-ФЗ).
Таким образом, жилой дом не будет снесен, если:
- права на объекты недвижимости зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или приобретены после этой даты;
- параметры объектов соответствуют предельным стандартам строительства;
- собственник недвижимости обладает правами на земельный участок, под которым расположен дом.
Для отдыха граждан, организации возделывания сельскохозяйственных культур, а также возведения хозяйственных и вспомогательных построек могут использоваться различные виды участков. В частности, это огородные, садовые и дачные участки. На огородных участках, в отличие от садовых и дачных, запрещено строительство объектов недвижимости, включая жилые и садовые дома (пункт 1,2,4 статьи 3 Закона № 217-ФЗ).
Садовый дом не будет снесен, если на момент его возведения не было известно о существующих ограничениях на строительство
Пример из практики: владелец газопровода обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки. Его требования основывались на том, что садовый дом был возведен в охранной зоне газопровода. При этом суд установил, что собственник данного садового дома не имел информации о существующих ограничениях на строительство. В силу отсутствия вины истца, иск был отклонен (Определение Верховного суда от 24.09.2019 № 38-КГ19-6).
Освоение земельного участка подразумевает подготовительные работы, необходимые для его использования (подготовка проектной и разрешительной документации, бизнес-плана). Владельцы и арендаторы земельных участков обязаны своевременно приступать к их освоению, однако такие обязательства должны быть четко прописаны в соглашениях, подтверждающих отношения сторон.
Тем не менее, в практике встречаются случаи, когда местная администрация района продавала или передавала в аренду земельные участки, не соответствующие категориям, указанным в документах территориального планирования. В связи с этим ответственность и убытки понесли непосредственно сами предприниматели.
Пример из практики: администрация муниципального образования района продала на открытых торгах земельный участок сельскохозяйственного назначения главе крестьянско-фермерского хозяйства. Впоследствии выяснилось, что это земли лесного фонда. Суд признал такой договор купли-продажи земельных участков ничтожным, и глава КФХ был оштрафован на несколько миллионов рублей за самовольную вырубку деревьев. Восстановить расходы на охрану и благоустройство земельного участка через суд ему не удалось (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 А47-6083/2016).
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, ответственность за точность сведений о земельных участках возлагается на продавцов. Когда покупатели жалуются на то, что администрация ввела их в заблуждение, такой довод практически не срабатывает в суде.
Пример из судебной практики: местная администрация продала главе КФХ несколько земельных участков сельскохозяйственного назначения. Вскоре сделка была признана недействительной из-за отсутствия схем земельных участков и недостаточности данных в обращении. Спустя год возбуждено уголовное дело по основанию несоответствия категориям. Суд приговорил главу КФХ к условному сроку в две года и штрафу в несколько сотен тысяч рублей (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 27.02.2018 № 22-534-2018).
Существуют несколько важных выводов, полезных и для собственников, и для арендаторов земельных участков, основанных на Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 14.11.2018 № б/н:
- собственник вправе изменять назначение участка без необходимости согласования с местными органами самоуправления;
- поменять назначение участка нельзя, если между сторонами был заключен арендный договор на торгах;
- арендатор не может изменить назначение земельного участка под строительство жилых домов, если договор аренды был подписан на другие цели без проведения торгов;
- не допускается установить условно разрешенный вид использования, не проведя публичные слушания;
- возможно установить дополнительный вид разрешенного использования только в дополнение к основному;
- вид разрешенного использования участка может не совпадать с его назначением согласно градостроительному регламенту;
- вид разрешенного использования необходимо установить, если ранее администрация этого не сделала;
- заменить вид использования можно на новый, если участок соответствует требованиям для нового назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения: ответственность за неиспользование сельхозугодий
Земельное законодательство четко определяет земли сельскохозяйственного назначения как такие участки, которые располагаются вне границ населенных пунктов и предназначены исключительно для сельскохозяйственных нужд.
Такое определение раскрывает суть данных земель: они выделены только для сельскохозяйственной деятельности. Именно по этой причине государственные органы на всех уровнях власти осуществляют постоянный контроль за использованием этих территорий. Данный контроль включает в себя особые правила предоставления и продажи земельных участков, а также строгие условия использования и эксплуатации, включая сроки, в которые владелец обязан начать фактическое использование своего участка.
- Освоение сельхозугодий — что указывает закон
Самой характерной чертой земель сельскохозяйственного назначения является то, что собственник не всегда может немедленно использовать такие земли по их прямому назначению после приобретения прав на них. Это объясняется тем, что для успешного ведения сельского хозяйства необходимо создать определенные условия, которые могут не всегда соответствовать реальным характеристикам каждого конкретного земельного надела.
Процесс подготовки участка к использованию для сельскохозяйственных нужд именуется освоением земельного участка. Оно включает в себя набор мер, направленных на создание условий для нормального использования земли, и отличается от фактической эксплуатации участка, под которой понимается процесс его использования с целью извлечения экономической выгоды.
Статья 42 Земельного кодекса подчеркивает среди всех обязательств владельцев землевладения необходимость своевременного освоения и реального использования земли.
Тем не менее, законодатель, несмотря на отсутствие четких сроков для освоения сельскохозяйственных земель, устанавливает определенный предельный срок, в течение которого владелец обязан освоить участок для ведения сельскохозяйственного производства и фактически начать эту деятельность.
Это демонстрирует, что понятия освоения и использования земли связаны, однако они не идентичны по своему значению.
Нарушение сроков, установленных для фактического начала деятельности на участке сельскохозяйственного назначения, может повлечь серьезные санкции со стороны контролирующих органов. Более того, безразличное отношение к требованиям закона может привести к потере прав на земельный участок.
- Ответственность за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения
Существующее законодательство ставит перед правообладателями обязательство о своевременном начале использования земли сельскохозяйственного назначения.
За невыполнение этой обязанности государственные органы вправе применять санкции на основании следующих правовых актов:
- Кодекса об административных правонарушениях;
- Земельного кодекса;
- Гражданского кодекса;
- Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Данная обязанность установлена в пункте 3 статьи 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Законодатель четко регламентирует срок, в течение которого владелец обязан приступить к фактическому использованию земли, который составляет три года с момента получения прав на участок. В этом сроке учитывается также и время, необходимое для освоения земли для выполнения сельскохозяйственных работ.
В каком случае землю могут изъять
Каждый земельный участок следует рассматривать индивидуально, но если основной целью приобретения является строительство дома и намерение постоянного проживания, то предпочтительным будет выбор землю из категории населенных пунктов. Если участок будет использоваться не по назначению или нарушая законодательные требования, существует риск его изъятия.
Возможные причины изъятия:
- самовольно возведенная постройка;
- загрязнение почвы химическими веществами;
- захламление более 20% территории участка;
- наличие более половины площади — заросшие сорняками, древесно-кустарниковой растительностью, дерном;
- прогрессирующая деградация земель.
При этом с 2020 года на землях сельскохозяйственного назначения разрешено осуществлять выращивание леса, но с определенными условиями. Например, необходимо уведомить несколько инстанций о проведении лесного воспроизводства: орган, управляющий агропромышленным комплексом субъекта, Россельхознадзор и Росреестр.
Почему в России много невостребованных земель
В Российской Федерации наблюдается проблема бесхозных земель сельскохозяйственного назначения. По данным Росреестра, на 2019 год общая площадь сельскохозяйственных земель в России составляет 382,5 млн гектаров, из которых пустует около 40 миллионов гектаров.
В советское время была принята практика вспахивать обширные площади земель, вплоть до полярного круга. Использование сельскохозяйственной техники и технологий значительно возросло по сравнению с тем периодом. Соответственно, и возникли невостребованные земли.
Для решения данной проблемы в 2020 году была разработана государственная программа Комплексное развитие сельских территорий, цель которой заключается в улучшении условий жизни в сельских районах и повышении привлекательности аграрного сектора, а также улучшении показателей сельскохозяйственного производства.
