Законодательство запрещает строительство домов на землях, отведенных для сельского хозяйства. Если говорить о сельскохозяйственных угодьях, которые классифицируются как таковые согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), то однозначно, на таких участках нельзя возводить никакие сооружения. В случае, если гражданин решит установить самовольное строение на таком наделе, он может понести юридическую ответственность.
Как пользоваться и распоряжаться землёй сельхозназначения
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственной деятельности, такой как выращивание растений и пастьба скота. Владелец такого участка обременён рядом строгих правил использования, но взамен на это он получает пониженный земельный налог. Недопустимо оставлять такие земли необработанными; если собственник не будет вести на них сельскохозяйственные работы, он может получить штраф или даже потерять участок. В этой статье рассмотрим, какие именно участки классифицируются как земли сельскохозяйственного назначения, и как правильно их использовать, чтобы избежать нарушения законодательства.
Рассылка о том, как жить и богатеть
Лучшая статья недели — в вашей почте каждую среду. Бесплатно
Что такое земли сельхозназначения
В России все земельные участки классифицированы по семи основным категориям:
- Земли для сельского хозяйства;
- Земли населенных пунктов;
- Земли для промышленности;
- Земли особо охраняемых природных территорий;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса.
Земли сельхозназначения составляют примерно четверть всей площади России, что делает их одной из основных категорий, уступая по площади лишь землям лесного фонда.
Основной особенностью сельскохозяйственных земель является наличие плодородного слоя почвы, который создает благоприятные условия для роста растений. На таких участках производят разнообразную сельскохозяйственную продукцию, включая такие культуры, как подсолнечник, свекла и кукуруза. Кроме того, эти земли могут использоваться для пастьбы животных и культивирования кормовых растений. На таких участках могут быть также вспомогательные объекты, например, дороги, системы орошения, водоемы, конструкции для первичной переработки сельхозпродукции и защитные насаждения вокруг полей.
Из-за высокой урожайности земель сельскохозяйственного назначения государство очень строго контролирует их использование и предъявляет повышенные требования к владельцам таких участков.
К ключевым характеристикам земель сельхозназначения можно отнести:
- Безусловное расположение за пределами населенных пунктов;
- Исключительное использование для сельскохозяйственных нужд.
Следует обратить внимание, что не все земли с плодородным слоем автоматически считаются сельхозназначенными. Например, многие дачные участки находятся за пределами городов, и на них может произрастать картофель, однако это не делает такую землю сельскохозяйственной. Классификация зависит от того, какая категория участка указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Чтобы узнать, относится ли участок к землям сельхозназначения, необходимо обратиться к выписке из ЕГРН или проверить информацию на публичной кадастровой карте, где в разделе «Категория земель» будет указано необходимое значение.
Законодательство относится к землям сельхозназначения с особой осторожностью и заботой. Размещение на таких участках объектов, которые могут негативно сказаться на плодородии почвы, таких как, к примеру, химические заводы, может привести к утрате возможности ведения сельского хозяйства на данном месте на многие годы.
Так, в одном из случаев во Владимирской области, фирма разместила стоянку грузовиков на участке сельхозземли, зацементировав плодородный слой почвы. Когда Управление Росреестра провело выездную проверку и обнаружило нарушение, было вынесено решение о наложении штрафа на компанию в размере 100 000 рублей. Арбитражный суд признал это наказание законным.
Категории земель
Согласно статье 7 ЗК РФ, выделяются несколько категорий земель, для каждой из которых регламентированы допустимые направления использования согласно статье 78 ЗК РФ. В действующем законодательстве не содержится упоминаний о возможности строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или каких-либо сооружений на данных участках.
Согласно пункту 6 статьи 79 ЗК РФ, категорически запрещено возводить на землях сельскохозяйственного назначения жилые дома, дачи, гаражи и иные хозяйственные постройки.
Сейчас под сельхозугодьями также подразумеваются участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В соответствии с определением, приведенным в статье 4 Федерального закона № 112 от 2003 года, участки для ЛПХ могут располагаться как внутри населенного пункта, так и за его пределами. Внутри населенных пунктов они называются приусадебными, в то время как участки за их пределами обозначаются как полевые.
Можно ли строить на земле населенного пункта
Земли, расположенные в пределах населенных пунктов, могут использоваться для дачного строительства, поскольку фактически такие участки не относятся к сельскохозяйственным. В соответствии с земельным законодательством они классифицируются как земли населенных пунктов.
Возможные постройки на таких участках включают:
- жилые дома;
- сооружения бытового или производственного назначения;
- иные строения, отвечающие требованиям действующего российского законодательства.
Таким образом, если участок относится к категории земель населенного пункта, его владелец имеет право возводить на нем любые объекты, которые соответствуют нормам градостроительства и другим действующим требованиям.
Если у вас возникли трудности с определением категории земли, либо вы не уверены, разрешено ли строить на вашем участке, или же вам необходимо получить разрешение на строительство, вы можете обратиться за консультацией к нашим юристам. Они готовы оказать профессиональную поддержку, вне зависимости от сложности вашей ситуации.
Строительство на землях крестьянских (фермерских) хозяйств
С 1 марта 2022 года в России вступил в силу новый закон, регулирующий строительство на земельных участках, предназначенных для крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х), согласно закону № 299-ФЗ от 2 июля 2021 года. Ранее на этих участках фермерам разрешалось строить исключительно хозяйственные постройки, но теперь им также разрешено строить жилые дома (пункт 4 статьи 11 закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»).
Однако это возможно при условии соблюдения следующих критериев:
- Разрешено строить только один дом;
- Максимальное количество этажей — не более трех;
- Общая площадь строения не должна превышать 500 кв. м, а площадь застройки под ним не может превышать 0,25% от площади земельного участка;
- На земельном участке должна реально осуществляться деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства, что подразумевает объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в совместной или индивидуальной собственности имущество К(Ф)Х.
Разрешение на строительство жилого дома для К(Ф)Х возможно на сельхозземлях с любым видом разрешенного использования, включая сельхозугодья, при условии, что на соответствующем уровне не наложены дополнительные запреты.
Какой дом можно построить в КФХ
Строящийся дом должен соответствовать всем нормам по противопожарным, санитарным и строительным требованиям, а также градостроительному регламенту. В противном случае он может быть признан самовольной постройкой. Важно уведомить местные органы власти о начале строительства. До 1 марта 2031 года регистрация прав собственности на подобный дом может проводиться в упрощенном порядке (по «дачной амнистии») согласно пункту 12 статьи 70 закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13 июля 2015 года.
Региональный запрет на строительство для КФХ
Следует помнить, что субъекты Российской Федерации имеют право вводить запреты на строительство, реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию жилых домов для крестьянских (фермерских) хозяйств в определенных муниципальных образованиях (пункт 5 статьи 11 закона № 74-ФЗ). Например, в Московской области согласно закону от 25 апреля 2022 года № 64/2022-ОЗ установлены ограничения для строительства жилых домов на землях К(Ф)Х в 60 муниципальных образованиях, таких как городской округ Балашиха и Зарайский городской округ, и др.
В Ленинградской области был введён полный запрет на строительство жилья для КФХ на всей территории области с 1 марта 2022 года. Это право предоставляется регионам для предотвращения значительного роста цен на земельные участки вблизи крупных городов.
Необходимо также учитывать, что если на фермерском участке построено жилое здание, то его впоследствии нельзя разделить, за исключением случаев изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Строительство производственных зданий на участках КФХ
На землях с назначением «для размещения КФХ» разрешено строить определенные производственные сооружения. Однако существуют определенные ограничения. Согласно статье 77 ЗК РФ, производственные здания на сельхозземле могут быть предназначены исключительно для производства сельскохозяйственной продукции, её хранения или первичной переработки. То есть допустимо строительство объектов, таких как животноводческие фермы, склады для хранения зерна, холодильные камеры для молока, мельницы, однако постройки, такие как пекарни, не разрешены, так как хлеб не является продукцией первичной переработки.
Полезный совет: уточнить, какие продукты считаются «продукцией первичной переработки» можно в специальном постановлении Правительства РФ от 25 июля 2006 года № 458. Актуальный текст можно найти в системе КонсультантПлюс, где документы постоянно обновляются. Если вы не имеете доступа к системе, воспользуйтесь бесплатным пробным доступом по нашей ссылке, который автоматически завершится через два дня.
Разрешение на строительство на сельхозземлях
В случае, если объект, который планируется к возведению, подлежит особым условиям сельскохозяйственных территорий, необходимо следовать следующему порядку для получения разрешения:
- Провести градостроительный аудит участка и определить технико-экономические параметры проекта фермы, рыбоводческого хозяйства или другого объекта;
- Подготовить проектную документацию и результаты инженерных изысканий;
- Согласовать проект со всеми аэродромами, находящимися в пределах 30 км;
- Получить технические условия по подключению к инженерным сетям;
- Заполнить заявление и приложить к нему пакет документов, предусмотренных статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и направить их в местные органы власти или министерство по строительным вопросам в регионе;
- Получить разрешение в течение 5 рабочих дней и приступить к строительным работам на выделенном участке.
Что можно построить на фермерских угодьях
Отдельную категорию составляют фермерские хозяйства, которые можно использовать для нескольких целей:
- разведение животных для охоты;
- выращивание сельскохозяйственных культур на плодородных землях;
- организация пастбищ для скота, птицы;
- создание складских помещений для хранения овощей, фруктов и прочей сельхозпродукции.
На таких участках разрешено возводить капитальные здания высотой не более трех этажей. После завершения строительства здание получает адрес и в нем можно зарегистрироваться для постоянной прописки.
Инфраструктура для фермерских хозяйств обеспечивается за счет строительства дорог и подъездных путей, которые должны соответствовать установленным требованиям. Разрешение на эти действия не требуется.
Фермерская деятельность может осуществляться на участках площадью более трех гектаров. Собственник должен иметь возможность подтвердить, что земля используется по назначению, что можно сделать, имея в наличии животноводческое поголовье или сельскохозяйственные культуры.
Ведение данной деятельности не ограничивается во времени и не имеет пределов по объему сельскохозяйственных работ. Однако построить жилой дом можно только после начала реальной фермерской деятельности.
Земельные участки для дачного строительства
Приобретение земли в дачных или садоводческих товариществах является наиболее оптимальным вариантом для постройки жилого объекта. Перед началом строительства критически важно изучить требования устава организации, где отражены детали о соблюдении границ участков и допустимых расстояниях от соседних строений.
Согласно регламенту, можно строить дачные дома или сооружения, при условии, что они будут использоваться не для круглогодичного проживания. В таких объектах недвижимости нельзя прописаться. Однако, желающие могут возводить и капитальные строения, но в реестре они будут числиться как дачные постройки для сезонного использования.
Существует также и другое ограничение на строительство: любое целевое сооружение, такое как баня, сарай или дом, может быть единственным на данном участке.
Участки сельхозназначения должны использоваться по своему прямому назначению. На таких землях возможно ведение сельскохозяйственной деятельности, но допускается строительство вспомогательных объектов, предназначенных только для сезонного использования или в связи с реализацией фермерской деятельности. Капитальные сооружения разрешены к вводу лишь при ведении реальной фермерской деятельности.
