Несмотря на то, что право собственности по дачной амнистии можно реализовать в упрощенном порядке, узаконить дом на СНТ удается не всегда. В законе определены обстоятельства, при которых Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации дома:
Регистрация дома в СНТ
Регистрация дома на СНТ на садовом участке или даче — это комплекс землеустроительных, геодезических и регистрационных процедур, благодаря которым недвижимость приобретает правовой статус.
До 2018 года регистрация дома в саду на СНТ по закону о дачной амнистии осуществлялась на основании декларации. Несмотря на то, что дачная амнистия продлена до 2020 года, положения закона изменились, а значит, изменилась и процедура регистрации дачного дома.
Зачем регистрировать дом в СНТ
Строительство дома на садовом участке не делает вас владельцем участка. По закону такой дом считается самовольной постройкой. И даже если ваш случай подпадает под закон о дачной амнистии, постройка все равно считается незаконной, пока вы не пройдете процедуру регистрации. Регистрация права собственности на ваш дом в СНП позволяет вам
- Узаконить постройки, а значит, в полной мере распоряжаться имуществом.
- Снизить риски споров с соседями из-за границ земельного участка, расположения вашей садовой недвижимости в пределах владений и т.д.
- Упростить процедуру подключения инженерных коммуникаций, подвода газа, электроснабжения.
Земельная приватизация
Прежде чем начать подготовку к регистрации дома, следует поговорить о приватизации земли, на которой построена дача. Это разумный шаг, так как нет смысла регистрировать собственность на землю, которая вам не принадлежит. Землю можно отобрать, а дом можно только снести кирпичик за кирпичиком. Это, конечно, бессмысленно.
Поэтому регистрация может стать разумным решением только после завершения приватизации. Но нужно знать, как правильно провести эту процедуру. Чтобы сделать это правильно, необходимо выполнить следующие шаги:
- собрать пакет документов (сюда должны входить все бумаги на землю что подвергается приватизации);
- направить документы на государственную проверку, и подождать пока она пройдет;
- получить необходимые бумаги, которые заканчивают процедуру приватизации.
Когда все это сделано, вы можете зарегистрировать дом отдыха. В этом случае вы можете быть уверены, что риски сведены к минимуму. А если у вас есть только планы по строительству, но еще нет дома, то это еще лучше. Тогда меньше риск потерять деньги, если что-то пойдет не так во время приватизации.
Зачем регистрировать дачный дом
Существует много споров о регистрации дачи. Одни считают, что регистрировать ее нужно, другие придерживаются противоположной точки зрения и утверждают, что ее можно зарегистрировать без лишней бумажной волокиты. Эти споры особенно обострились после введения закона об амнистии. Но опять же, у сторонников регистрации больше аргументов в пользу этой процедуры:
- дом можно будет передать по наследству;
- родственники смогут вступить в права после смерти владельца;
- будет возможно хоть сейчас продать дачу, если она окажется ненужной;
- можно будет оформить страховку и не только.
Преимущества регистрации значительно превосходят усилия, затрачиваемые на ее получение. Но каждый должен решить для себя, готов ли он потратить немного времени и усилий, чтобы все сделать законно.
Первый этап — уточняем требования к жилому дому
Не начинайте регистрировать дом, пока не узнаете все требования. Это связано с тем, что если дом будет построен без соблюдения этих требований, вы не сможете зарегистрировать его как собственность.
Существуют как основные требования, так и местные правила для сборного дома. Давайте сначала разберемся, что такое основные требования.
Основные требования
Согласно статье 38 Гражданского кодекса, основными параметрами жилого дома являются: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный размер здания. Это размер жилого помещения по отношению к площади участка. Например: участок земли 8 соток. Размер дома составляет 7 на 9 метров. Поэтому его площадь составляет 63 квадратных метра или 0,6 гектара. Таким образом, дом занимает 7,5% участка. 3) Минимальное расстояние дома от линии участка (площадь минимального расстояния).
Основные требования к жилищу описаны в статье 1 (39) Гражданского кодекса: максимум 3 надземных этажа + 1 подземный этаж (включая мансарду); максимальная высота 20 метров (рассчитывается от земли до конька); состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых нужд во время проживания в жилище. Цокольный этаж не может углубляться в землю более чем на 5 метров — статья 19 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1.
Несколько больше информации можно найти в разделе 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 — «в садоводстве или огородничестве гражданами для своих нужд без центральных технических сетей в одноэтажных и двухэтажных домах допускается отсутствие водопровода и канализации в туалете».
Минимальное расстояние между домом и линией участка указывается в местных правилах застройки. Иногда там же указывается максимально допустимая высота дома. Если максимальная высота там не указана, вам следует руководствоваться основными требованиями статьи 38(39) Гражданского кодекса — максимальная высота составляет 20 метров. Теперь обратимся к местным нормативным актам.
Местные градостроительные регламенты
Местные правила планирования устанавливаются в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ), которые определяются местной администрацией — раздел 1, статья 8 и статья 30 Закона РФ «О градостроительной деятельности».
ПЗЗ состоят из текстового документа и карт территории (генеральный план территории, план землепользования и т.д.). Все эти документы можно найти в Интернете.
Как найти местные регламенты
Совет: Поиск SOW и карт лучше всего осуществлять на компьютере или ноутбуке. Во-первых, большинство поисковых сайтов и документов не оптимизированы для мобильных устройств. Во-вторых, карта обычно много весит, поэтому на мобильном телефоне она работает очень медленно.
Давайте вместе выясним местные правила для участка, которые необходимо соблюдать при строительстве дома. Например, у меня есть участок с кадастровым номером 50:08:0040238:30. Точный адрес — Московская область, Истринский район, СНТ «Никольское», участок 55 (рядом с деревней Ермолинское). Для справки — Истринский район в настоящее время переименован в городской округ Истра. Категория участка — земли сельскохозяйственного назначения, индивидуальная предпринимательская деятельность — для садоводства.
- Сначала запоминаем точное расположение участка на публичной кадастровой карте. Я советую воспользоваться картой на сайте RosCadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис Росреестра, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка в дальнейшем. В левом верхнем углу карты есть поле поиска — вбейте туда кадастровый номер участка и кликните «Найти». Кадастровый номер есть в документах на землю (образцы найдете выше). Если кадастрового номера нет, участок можно найти визуально — ниже есть список регионов (работает на базе Яндекс.Карты). Границы моего участка установлены в кадастре, поэтому он отображается на карте. Участок для примера (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры местности, расположение дорог/трасс/озер/рек, название улиц. Для этого уменьшите карту. Это важно сделать, потому что потом будем искать свой участок на другой карте. Поблизости моего участка есть река. По ней и буду ориентироваться далее. Ориентиры 
- Теперь ищем местные ПЗЗ и карту территориальной зоны. Искать мы будем на двух ресурсах — на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала опишу про сайт администрации.
- 1) В любом поисковике (Яндекс или Гугл) вбейте такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название вашей области и муниципального района». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область истринский район». Первый результат оказался верным.
- 2) Ищем на сайте нужные документы и скачиваем их. Чаще всего выкладывают архивом, которые имеют имеют формат zip или rar. Так было и в моем случае — на страница сайта я скачал архив.
- 3) Распаковываем скаченный архив и открываем все файлы подряд, чтобы найти нужные. В моем случае файлы назывались «Г.О. Истра. ПЗЗ. Текстовая часть», а карта «Г.О. Истра._ПЗЗ. Карта_градостроительного зонирования». Везде по-своему. Обычно карта имеет большой размер, потому что она очень детальная. Ее лучше смотреть на компьютере, а не на смартфоне.
Можно приступить к следующему этапу.
Второй этап — уточняем границы участка (желательно, но необязательно)
Границы не определены.
Как я уже писал выше, на участке без границ разрешено построить дом и оформить его в собственность. Однако на практике это не так. Сразу хочу оговориться, что важно расстояние между домом и границами участка.
Когда границы земельного участка определены в кадастре, он имеет, простыми словами, две границы — кадастровую границу и фактическую границу. Фактические границы — это границы участка/надела. Кадастровые границы — это местоположение участка на основе координат его поворотных точек (углов). Эти границы отображаются на кадастровой карте, а координаты доступны в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. В идеале обе границы должны совпадать.
Поворотные точки и их координаты в выписке из ЕГРЮЛ
Нормаль с 4 точками
Если вы хотите зарегистрировать свой дом, необходимо заказать технический план. Помимо поэтажного плана, этот план показывает точное расположение дома на участке. Технический план не измеряет расстояние между домом и забором (фактические границы) с помощью рулетки, а определяет точные координаты внешних углов дома с помощью GPS-устройства. По этой причине на техническом плане дом всегда отображается по отношению к кадастровым границам участка, а не к фактическим границам.
Теперь о довольно распространенной ситуации — кадастровые и фактические границы могут не совпадать. Например, ранее при проведении кадастровой съемки, то есть при установлении границ, была допущена ошибка. В результате участок находится в одном месте, но по координатам он смещен в сторону на 1-2 метра и более. Или один из углов участка не совпадает с координатами. Я не буду здесь описывать, почему так происходит, вы просто должны принять этот факт.
Часто бывает, что один участок «сдвигается» и накладывается на другой.
Теперь к ситуации с минимальными расстояниями, о которых я также писал выше. Например, минимальный отступ от дома до линии участка должен составлять 3 метра. Теперь давайте сравним все эти факторы с минимальным отступом и отступом от линии участка. Построен дом, и специалист измерил точные координаты внешних углов дома. Используя эти координаты, он внес положение дома на участке в план застройки. Если участок смещается, это может быть проблематично:
Иной отступ, если границы не совпадают.
Дом находится в 3 метрах от забора на участке и в 2 метрах от границ кадастровой съемки. Расстояние в 2 метра указано специалистом на техническом плане, поэтому это расстояние учитывается при регистрации дома. Следовательно, дом не зарегистрирован, так как расстояние от кадастровой границы меньше минимальной высоты в 3 метра.
Алгоритм действий при регистрации
Для регистрации дачного дома необходимо выполнить следующие действия:
Работа заключается в измерении наиболее важных параметров дома, обозначении плана этажа, коридоров и проемов. Кроме того, определяется местоположение строения на участке, устанавливаются координаты и определяется кадастровая стоимость.
Строительная компания также может подготовить инженерный план здания, при этом строительная компания утверждается Росреестром. Кроме того, строительные компании, утвержденные Росреестром, имеют право подготовить технический план.
В конце готовится отчет — в бумажном и цифровом виде. Первый остается на руках у собственника, второй прикладывается к заявлению.
Чтобы зарегистрировать дом в ТСЖ, необходимо собрать следующую информацию:
- Паспорт владельца.
- Выписка из базы ЕГРН.
- Технические документы на объект.
- Квитанция по оплате государственной пошлины на получение права собственности.
- Заявление установленной формы.
Если требуется регистрация по месту жительства, то дача должна быть признана местом жительства. Если дача требует регистрации, необходимо зарегистрировать собственность; если дача требует регистрации, необходимо заказать специальную строительную инспекцию. Чтобы получить дачу, здание должно соответствовать определенным требованиям.
Наиболее удобный способ подачи заявления с документами — через МФЦ. Специалист сам подготовит заявление — заявителю остается только проверить и подписать его.
Будет выдана квитанция с указанием даты посещения центра. После этого вам останется только прийти в назначенное время, чтобы забрать документы с новой выпиской из ЕГРЮЛ. На этом процесс регистрации завершен.
Коротко о главном
Регистрация позволяет получить полное право собственности на дом, предотвращает споры с соседями, упрощает коммунальные услуги, позволяет регистрировать и записывать адрес. В регистрации отказывают, если дом отнесен к памятникам архитектуры, расположен на земле, которая не подлежит регистрации в качестве свободного владения, а также если недвижимость изначально была предоставлена владельцам-собственникам или арендаторам.
Здание может находиться в другом состоянии на момент регистрации:
- Иметь статус садового дома.
- Находиться в состоянии стройки.
- Быть полноценным жильем.
- Обладать свайным основанием.
Чтобы без проблем узаконить дом в СНТ, нужно заказать инженерный план, собрать документы и подать заявление в МФЦ.
Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?
Теоретически, на одном участке можно построить два дома. Однако это возможно только в том случае, если соблюдены правила землепользования, планирования и строительства и, в частности, размер участка позволяет такое строительство. Если же «участок физически не позволяет построить второе жилье из-за расстояния до границ и других норм и правил (например, противопожарных), рекомендуется снести один из домов. Однако можно попытаться признать право на второе жилье в судебном порядке.
Да, Земельный кодекс содержит положение о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного пользования, не используется в течение 3 лет, он может быть аннулирован. Земельный участок также может быть аннулирован, если он не используется по назначению. Например, участок был предоставлен для ведения сельского хозяйства, но на нем построен магазин, или деятельность на участке наносит вред окружающей среде (например, автомойка).
Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?
Участок должен находиться в черте населенного пункта. Категория земель: земли населенного пункта. Вид разрешенного использования земли должен быть либо ИЖС (строительство частного дома), либо ЛПХ (частное подсобное сельское хозяйство).
- строить жилой дом (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания);
- разбивать огород для выращивания сельскохозяйственных культур для личного пользования;
- размещать индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.
- построить жилой дом,
- выращивать сельхозпродукцию,
- размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения,
- содержать сельскохозяйственных животных.
- дачная амнистия
- дачный дом
- тепличный комплекс
- дачные участки
- садовый дом
- налог на имущество физлиц
- 1) В любом поисковике (Яндекс или Гугл) вбейте такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название вашей области и муниципального района». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область истринский район». Первый результат оказался верным.
