Перевод ЛПХ в ИЖС – различия ЛПХ и ИЖС, плюсы перевода, условия, порядок действий

Кадастровая стоимость земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) значительно превышает таковую для участков, используемых в дачном строительстве, что приводит к увеличению стоимости таких участков и соответствующих налоговых выплат. Стоит отметить, что после завершения строительства жилого дома, владельцам полагается налоговый вычет.

Как оформить перевод земли в ИЖС? Отвечает юрист

Обратившись к юристам с вопросом о возможности использования земельного участка под ИЖС, Владимир, владелец дачного дома в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), сообщил о намерении получить кредит под залог недвижимости для строительства нового дома. Однако ипотечные кредиты не являются оптимальным вариантом для него по ряду причин. Важно отметить, что все банки требуют, чтобы земли для садоводства и огородничества не становились залогом, поэтому Владимир заинтересовался, как можно изменить вид разрешенного использования своего участка. Подробно рассматривается процесс изменения вида разрешенного использования с садоводства на ИЖС. Процедура трансформации земельного участка во многом зависит от правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утвержденных данным муниципальным образованием. В данной статье будет рассмотрен алгоритм перевода земли в ИЖС в 2024 году, вопрос наличия возможности подачи документов через Госуслуги, а также информация о том, куда следует обращаться, какая стоимость процедуры и в каких случаях возможен отказ.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, вы можете получить бесплатную консультацию в чате с юристом, расположенным внизу экрана, или обратиться по телефону 8 (800) 302-57-35. Это бесплатная линия для всех жителей России.

Подробнее об ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой вид разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов. На таком участке допускается возведение жилого дома, высота которого не превысит три этажа, с общей высотой, не превышающей 20 метров. Следует уточнить, что местные власти имеют право вводить дополнительные ограничения, поэтому всегда важно проверять местные нормативные документы. Участок, отведенный под ИЖС, позволяет владельцам организовывать не только жилее пространство, но и строить гаражи, хозяйственные постройки, а также осуществлять аграрные деятельности, включая выращивание сельскохозяйственных культур. Реально, владельцы имеют возможность разводить небольшое количество домашних животных, таких как куры, свиньи, и даже кролики, однако на практике необходимо строго соблюдать санитарные нормы, чтобы не нарушать права соседей.

Немаловажно отметить, что процесс перевода земельного участка в ИЖС зависит от его первоначального вида разрешенного использования. Наиболее простой процесс изменения ВРИ может быть осуществлён в том случае, если участок изначально принадлежит к земельным участкам населенных пунктов, однако даже в таких ситуациях процесс не всегда является беспроблемным. Давайте более подробно рассмотрим условия, при которых перевод возможен.

Если участок в СНТ

1. У участок внесен в кадастровый учет.
2. СНТ расположено в пределах границ населенного пункта.
3. В ПЗЗ предусмотрена возможность использования ИЖС как одного из ВРИ.

Информацию о ПЗЗ можно найти на сайте того муниципального образования, на территории которого размещен данный участок.

Важно понимать, что на участке, отведенном под садоводство, имеется возможность оформить постоянную регистрацию и выполнять практически все те же действия, что и на земельном участке ИЖС. Тем не менее, могут возникнуть трудности с присвоением почтовых адресов, что делает перевод в ИЖС более целесообразным.

Перевод земли рекреационного назначения

Рекреационные земли, как правило, предназначены для организации баз отдыха, спортивных объектов, лагерей и тому подобного. Перевод таких земель в ИЖС возможен, если их использование по назначению не представляется реальным. Больше информации об этом можно найти в специализированных источниках.

Перевод участка ЛПХ

На участках личного подсобного хозяйства (ЛПХ) допускается осуществлять сельское хозяйство, заниматься огородничеством, строить жилые дома и подворные постройки. Однако, если это полевой участок, возведение жилого дома здесь невозможно, и разрешением может быть только строительство хозяйственных строений.

Перевод ЛПХ в ИЖС возможен при выполнении следующих условий:

1. Земля расположена в пределах населенного пункта.
2. Проведено межевание участка.
3. Участок числится в кадастровом учете и соответствуют всем требованиям по минимальным и максимальным размерам для ИЖС.
4. В зонировании населенного пункта предусмотрена возможность использования ИЖС как основного или дополнительного вида разрешенного использования.

Если участок ЛПХ находится на территории, отведенной для сельскохозяйственного назначения, прежде необходимо изменить его категорию, а потом – вид разрешенного использования. Данный процесс может оказаться довольно сложным и трудоемким.

Перевод коммерческого участка

В данном случае все зависит от того, находится ли коммерческий участок в границах населенного пункта. Если да, то достаточно сменить вид разрешенного использования и территориальную зону. Если же участок находится за пределами границ, сначала его нужно включить в состав населенного пункта, а затем менять ВРИ.

Таким образом, перевод коммерческой земли в ИЖС возможен только при наличии соответствующих положений в местных ПЗЗ.

Как оформить межевой план на многоконтурный земельный участок? Отвечает юрист

Как оформить акт выноса границ в натуру? Отвечает юрист

Земли рекреационного назначения – что это такое, и можно ли перевести их в ИЖС?

Перевод участка из ЛПХ в ИЖС – что такое ЛПХ и ИЖС, различие, преимущества перевода

Согласно действующему законодательству, все земли делятся на категории, которые регулируют виды деятельности на них. Частные лица могут владеть земельными наделами исключительно на территориях населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения.

Различия между этими двумя категориями выражаются в следующих характеристиках:

ИЖС

Участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, имеет следующие особенности:

1. Предназначается для строительства капитального жилого дома.
2. Всегда располагается в границах населенного пункта.
3. Принадлежит частным владельцам.
4. Имеет постоянный адрес и регистрацию.
5. Предназначен исключительно для проживания одной семьи.
6. Возможность регистрации постоянного места жительства.

При этом на территории ИЖС запрещено вести коммерческую деятельность.

ЛПХ

Земли личного подсобного хозяйства классифицируются на два вида:

• Приусадебные участки. Находятся в пределах населенного пункта; здесь разрешается строить дома и заниматься хозяйственной деятельностью.

На приусадебных земельных участках возможно возводить жилые дома.
Источник kb-realty.ru

• Полевые участки. Располагаются вне границ населенных пунктов, предназначены исключительно для сельскохозяйственного использования; строить жилые дома на этих участках зачастую запрещено.

Таким образом, для того чтобы построить дом на земельном участке второго типа, необходимо произвести перевод из ЛПХ в ИЖС.

Основные преимущества ИЖС заключаются в:

• Возможности строительства капитального жилья для круглогодичного проживания.
• Получении постоянной регистрации места жительства.
• Подключении городских инженерных сетей – коммуникаций, дорог, электроснабжения и прочего.
• Развитии социальных объектов – поликлиник, магазинов, школ и других учреждений.
• Снижении налогов.
• Присвоении почтового адреса.
• Осуществлении юридических сделок – продажа, дарение, завещание, оформление под залог.

На заметку! Ответственность за решение о присвоении землям статуса ИЖС лежит на местных органах управления. Эти полномочия обусловлены планами по развитию городской инфраструктуры и коммуникаций. Следовательно, чем ближе участок к границе города или развитого поселения, тем выше вероятность получения статуса ИЖС в рамках мероприятий по расширению границ городов.

Перевод земель в ИЖС предполагает создание современной инфраструктуры.
Источник zemvopros.ru

Смотрите также:
Каталог компаний, специализирующихся на продаже земельных участков и сопутствующих услуг.

Условия для перевода

Для успешного перевода земли из ЛПХ в ИЖС необходимо соблюсти следующие условия:

• Участок должен быть поставлен на учет в Росреестре и иметь присвоенный кадастровый номер. Сведения об этом можно получить с помощью выписки из ЕГРН.
• Должны быть точно зафиксированы границы участка. Даже если участок зарегистрирован, это не значит, что его границы установлены и зафиксированы в реестре. Для этого рекомендуется проверить информацию через сайт Росреестра; если данные отсутствуют, может потребоваться заказ экспертизы.
• Участок должен располагаться в границах населенного пункта. Каждый земельный надел имеет определенный вид разрешенного использования. Чаще всего это либо территории населенных пунктов, либо земли сельскохозяйственного назначения. Так как ИЖС может находиться лишь в первой категории, это означает, что переводимый ЛПХ также должен располагаться в поселке. Информация об этом указана в свидетельстве о праве или в выписке из ЕГРН.

Для перевода в ИЖС участок должен находиться в границах поселка.
Источник mirbelogorya.ru

• Участок должен находиться в зоне, где возможен основной или условно разрешенный вид пользования в качестве ИЖС. Эти данные указаны в Правилах застройки и карте зонирования, утвержденной местными органами власти.
• Участок должен соответствовать максимально допустимым размерам, установленным в Правилах застройки. К примеру, если фактическая площадь участка составляет 40 соток, а максимальная площадь для ИЖС не более 20 соток, то провести перевод в этом случае не получится.
• Все собственники данного земельного участка должны дать согласие на изменение статуса.

Справка! В некоторых регионах смена вида разрешенного пользования является бесплатной. Однако, в Московской области владельцу участка придется уплатить около 10% от кадастровой стоимости земли.

ВРИ ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство разрешается на землях населенных пунктов, где это допускается действующими градостроительными нормами. На участках ИЖС разрешено строительство малоэтажных жилых домов (не более трех этажей), которые не подлежат делению на квартиры и годятся для проживания одной семьи. Службы местной администрации должны обеспечить к данной застройке подвод центральных коммуникаций.

Кроме того, на участке ИЖС можно не только возводить капитальное строение для постоянного проживания, но также заниматься аграрной деятельностью, то есть выращивать различные сельскохозяйственные культуры (фрукты, овощи, ягоды, декоративные растения и прочее) и размещать подсобные и хозяйственные строения для содержания сельскохозяйственных животных.

Можно ли перевести ЛПХ в ИЖС и наоборот

Каждый владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения может изменить статус своего надела, например, на земли населенного пункта.

Именно такую смену статуса должны осуществить собственники, желающие изменить участок ЛПХ на ИЖС.

Для такого перевода собственник должен следовать данному алгоритму:

1. Узнать о возможности перевода своего участка в уполномоченной инстанции, контролирующей землепользование (в зависимости от региона это может быть мэрия, департамент/комитет по земельным вопросам или администрация). Для того чтобы изменить категорию земли с сельскохозяйственной на другую, она должна располагаться на границе с населенным пунктом или входить в перспективный план развития. Если существует шанс на изменение категории, можно собирать необходимые документы.
2. Для смены категории земельного участка требуется предоставить паспорт собственника и согласие других владельцев участка (или супруга) на перевод, заверенное у нотариуса; правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения земельным участком (договор купли-продажи, дарственная и пр.); выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие прав собственника и содержащая кадастровый паспорт участка.
3. В муниципальном образовании собственник составляет ходатайство, указывая кадастровый номер земельного участка, актуальную (ЛПХ) и желаемую (ИЖС) категорию, вид права на участок, а также причину, по которой инициируется процесс смены категории (например, строительство дома для постоянного проживания).
4. В результате рассмотрения заявления собственнику может быть выдано согласие, а также подготовлен акт о переводе земель из ЛПХ в ИЖС, либо получен отказ с указанием официальных причин отказа.

Не стоит забывать, что в законном порядке возможно также перевести участок из ИЖС в ЛПХ. Хотя собственники редко обращаются с такой просьбой, данная ситуация также имеет место.

К примеру, перевод в ЛПХ может оказаться необходим, если владельцы желают существенно снизить налоговую базу и уменьшить кадастровую стоимость участка благодаря указанному переводу.

Алгоритм действий остается аналогичным, как и у собственников, желающих произвести перевод участков в ИЖС из ЛПХ. Для этого им потребуется направить ходатайство в местную администрацию и ожидать решения.

Разрешенное использование с/х земли

Согласно Классификатору видов разрешенного использования (ВРИ), земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться под: растениеводство, овощеводство, выращивание чая, зерновых культур, конопли, животноводство, звероводство, пчеловодство, свиноводство, птицеводство, рыбоводство, а также для научного обеспечения сельского хозяйства и других нужд, включая хранение сельскохозяйственной продукции и создание питомников.

На сельскохозяйственных землях допустимо возводить ремонтуемые пункты, ангары и гаражи для сельскохозяйственной техники, трансформаторные пункты, водонапорные башни и аналогичные строения.

Покупка квартиры за наличный расчет требует соблюдения ряда действий для вашей безопасности.

Подробности о порядке выделения доли квартиры из общего долевого владения, а также перечень необходимых документов можно найти здесь.

Информацию о необходимых документах при продаже квартиры вы можете найти в нашей статье.

Перевод земли ЛПХ в СХ земли для последующего рыбоводства

Заниматься рыбоводством можно на землях, отведённых для сельского хозяйства. ЛПХ может быть расположен как на сельскохозяйственных землях, так и на землях населённых пунктов, поэтому порядок перевода может быть различен.

В случае, если участок относится к сельскому хозяйству, менять категорию не требуется; достаточно изменить вид разрешенного использования. Ведь на земле под ЛПХ возможно использование для личных нужд, не связанных с предпринимательством. Если же предполагается продажа аквакультуры, требуется поменять ВРИ на рыбоводство и зарегистрировать юридическое лицо или индивидуального предпринимателя.

Для реализации этого шага собственнику необходимо подать обращение в местную администрацию с просьбой изменить разрешенное использование принадлежащего участка. К ходатайству прикладываются правоустанавливающие документы, паспорт и выписка из ЕГРН.

Такой перевод с высокой степенью вероятности будет одобрен, поскольку в данном случае предполагается лишь смена вида разрешенного использования без изменения категории земель, что является менее проблематичным.

Однако, если участок расположен в границах населённого пункта, получить разрешение на такой перевод может быть сложнее. Поскольку целесообразность приобретения дорогостоящего участка в пределах населенного пункта дляAgricultural purposes вызывает сомнения.

Таким образом, российское законодательство позволяет проводить переводы участков из одной категории в другую. В частности, владельцы ЛПХ имеют возможность перевести свои земли в ИЖС или рыбоводство.

Чем ЛПХ отличается от ИЖС?

Одним из основных отличий между участками ЛПХ и ИЖС является их кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участков под индивидуальное жилищное строительство, как правило, значительно выше, что, в свою очередь, повышает и их рыночную цену. Однако следует помнить, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, также возрастает и размеры земельного налога.

Первоначально необходимо убедиться в том, что земельный участок соответствует всем требованиям, предъявляемым к ИЖС:

• Участок находится в пределах населенного пункта;
• Проведено межевание участка;

• Участок должен быть учтен в кадастровом реестре (это можно проверить на публичной кадастровой карте или через выписку из ЕГРН).

Кроме того, нужно учесть два документа, которые утверждаются местными властями, а именно: Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта:

• ИЖС должен быть указан как основной или условно разрешенный вид разрешенного использования для территориальной зоны, где расположен земельный участок;
• Участок должен соответствовать предельным максимально допустимым и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.

Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС?

Если участок располагается в границах населенного пункта, то необходимо лишь заменить основной вид разрешенного использования такого участка.

Чтобы изменить вид разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС, необходимо:

Шаг 1. Проверить участок на соответствие требованиям

В случае необходимости, потребуется произвести кадастровый учет участка.

Если ИЖС указано как условно разрешенный вид использования участка, то необходимо получить разрешение местной администрации;

Шаг 2. Подать заявление в Росреестр

Заявление об изменении вида разрешенного использования можно подать через МФЦ или в электронном виде на портале Госуслуги.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• Паспорт;
• Выписка/справка из информационной системы градостроительной деятельности;
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

Изменения регистрируются в срок до 7 рабочих дней.

Преимущества и недостатки земель ЛПХ

Земли личного подсобного хозяйства (ЛПХ) могут располагаться как в пределах населенных пунктов, так и за их пределами.

С одной стороны, эта категория предоставляет гораздо больше возможностей:

• Можно получить разрешение на строительство дома высотой не более трех этажей, если участок расположен в черте населенного пункта.
• Доступна возможность использования участка для сельхозпроизводства и проведения различных аграрных работ.
• Разрешается возводить любые хозяйственные строения, необходимые для личного подсобного хозяйства.

Необходимо лишь предоставить элементарный план построек, даже выполненный вручную, что облегчает процесс получения разрешения на строительство (в соответствии с Градостроительным кодексом России, № 190-ФЗ, ст.48).

Основные достоинства: не существует ограничений на сроки строительства. После завершения работ дом на участке официально получает адрес, регистрируется. Налог на указанные земли обычно ниже, чем на участки под ИЖС.

Недостатки таких земель: при возведении жилого здания на участке ЛПХ, расположенном вне населённых пунктов, почти невозможно произвести регистрацию объекта, получить адрес и прописку. Полевые участки, находящиеся далеко от границ города, не допускают возведения жилых зданий и предназначены исключительно для сельхозпроизводства. Кроме того, дом, расположенный на ЛПХ, не будет получать необходимые услуги от местных муниципальных органов, что может стать проблемой при вызове служб экстренной помощи.

При использовании ЛПХ коммуникационные услуги могут быть более доступными, однако местные и государственные власти не отвечают за их подключение. На практике, подвод коммуникаций может затянуться на долгие годы, независимо от категории земли.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?

Правила и процедура изменения категории регулируются Федеральным законом № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании Федерального закона № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.

Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, где необходимо включить следующую информацию:

• Кадастровый номер и категория участка (ЛПХ).
• Новая категория (ИЖС), на которую требуется осуществить перевод.
• Форма собственности (договор купли-продажи, аренда, свидетельство о приватизации и прочее).
• Обоснование причины изменения категории, например, строительство жилого дома для постоянного проживания.

К заявлению потребуется приложить несколько документов. Их сбор не составит большого труда и не требует много времени:

1. Паспорт собственника земельного надела (оригинал и копии).
2. Согласие на перевод, подписанное собственником и заверенное нотариусом.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Выписка из ЕГРН (с указанием прав на земельный участок).

На рассмотрение заявления обычно уходит около двух месяцев. Эта длительность объясняется необходимостью проведения экспертизы для проверки соответствия участка требованиям для ИЖС. Если соответствие будет подтверждено, следующим этапом будет проводиться экологическая экспертиза.

Если перевод из категории ЛПХ в ИЖС возможен, то администрация выдаст соответствующее разрешение, и будет составлен акт о переводе земли. В противном случае, заявитель получит отказ с учетом детального обоснования причин такой меры в течение месяца после подачи заявки.

Причинами для отказа могут стать:

• Наличие ограничений, таких как несоответствие границам города.
• Негативный результат экологической экспертизы, что означает, что предполагаемое строительство может причинить вред окружающей среде.
• Некорректное целевое назначение земли согласно документам (например, пастбища и луга не подлежат переводу в ИЖС).
• Ошибки в оформлении бумаг.
• Предоставление недостоверной информации (это может повлечь юридическую ответственность).
• Отсутствие прав у заявителя на подачу такого ходатайства.

Изменение категории земельного участка – это достаточно дорогой процесс. Перевод в ИЖС может оцениваться в 30% от кадастровой стоимости участка. Кроме того, государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 350 рублей, также потребуются средства на составление проектной документации и другие сопутствующие процедуры. Вся процедура может занять около трех месяцев, если не возникнут дополнительные проблемы.

При отказе владелец участка имеет право повторно обратиться с заявлением о переводе земли из ЛПХ в ИЖС, если в дальнейшем изменятся границы населенного пункта.

Посмотрите видео, где рассказывается о том, как изменить целевое назначение земельного участка.