Красная линия участка: где нельзя строить дом и почему

Эксплуатация частного земельного надела, на котором располагается кадастровая линия (КЛ), считается весьма сложной задачей. На таких участках невозможно легализовать строительство дома, если оно было осуществлено без предварительного получения разрешительных документов. Кроме того, помимо ограничений на застройку, имеется риск резервирования и изъятия земельных участков в интересах местных или федеральных властей.

На участок заходят красные линии: как паниковать правильно

Красные линии обозначают территории общего пользования, такие как скверы, улицы и дороги. Если ваш участок оказался отмечен такими линиями, государственные органы могут зарезервировать его или вовсе изъять. Также возможен отказ в процедуре приватизации или в выдаче разрешения на строительство.

Что такое красные линии и для чего они нужны?

Красные линии представляют собой границы зон, предназначенных для общественного пользования, таких как площади, улицы, бульвары, набережные, скверы и прочие аналогичные пространства. Эти линии определяются согласно пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Утверждение красных линий осуществляется в рамках документации по планировке территорий, в частности, в проектах планировки и межевания территории (статьи 41-43 ГрК РФ).

Стоит отметить, что в проекте планировки красные линии могут обозначать не только уже существующие, но и запланированные территории общего пользования, которые могут быть изменены или созданы. Например, устанавливая красные линии, власти могут задекларировать наличие парка в определенной области, а также намекнуть на то, что в будущем там будет проложена новая дорога.

Какие отступы нужно соблюдать от красных линий

В 95% случаев по всей территории нашей страны от красной линии необходимо отступать минимум 5 метров. Данное расстояние обычно бывает достаточным для обеспечения установки выгребной ямы или септика, предотвращая тем самым проблемы с санитарными нормами.

Каждый населённый пункт имеет свои уникальные правила землепользования и застройки, которые известны как правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Эти нормативные документы можно найти на сайте местной администрации, где их можно либо изучить, либо скачать. Обычно они имеют обширный объем.

Также можно связаться с отделом архитектуры вашей местной администрации по телефону. Сотрудники этой службы наверняка помогут вам получить информацию о том, какой именно отступ требуется в вашем конкретном случае от красной линии. Впрочем, наиболее важным вопросом является не только величина отступа, но и то, где именно располагается красная линия.

Как понять, где проходит красная линия на участке

Здесь можно выделить два довольно разных подхода к определению местоположения красных линий.

Первый вариант — это ситуация, когда красные линии еще не были официально утверждены местными властями. Локальные жители и работники администрации знают о существовании неких красных линий, но они не были визуально отображены на картах. Следовательно, считается, что вся территория, где земля переходит в зону общего пользования, считается охватываемой красной линией.

Если вы обладаете угловым участком, красная линия будет проходить по двум его сторонам — это связано с тем, что дорога находится с обеих сторон. Если угловой участок при этом соседствует с проулком, у вас будет три линии — по всем границам, которые соприкасаются с территориями общего пользования. Это важный момент, который следует учесть еще на этапе начала строительства.

Второй вариант заключается в том, что красные линии в вашем населенном пункте уже утверждены. Что это может означать?

Администрация формирует карты, где четко показываются красные линии, которые отделяют участки земли от будущих дорог и других объектов. Таким образом, может оказаться, что ваша земля официально находится у вас в собственности, однако большая её часть может проходить под запланированной дорогой, реализация проекта которой может быть предусмотрена на ближайшие 50 лет. Это ограничивает ваши права на строительство на части вашего участка. Более того, если из-за необходимого отступа в 5 метров от красной линии не останется места для постройки, то вы можете столкнуться с серьезной проблемой.

Во многих случаях в городах красные линии уже утверджены, поскольку городские власти планируют развитие городской инфраструктуры за 5-10 лет вперед.

Красные линии могут проходить прямо через частный сектор, однако административный регламент не учитывает мнения людей, поскольку акцент сделан на развитие будущей инфраструктуры, такой как широкие дороги. В таких случаях владельцы участков, оказавшихся в зоне будущего строительства, могут оказаться ограниченными в своих правах на постройку.

Документ, который может помочь узнать о месте нахождения красной линии, называется Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ дает полную информацию о необходимых отступах, зонах застройки и о том, где можно, а где нельзя строить. В него включены и данные о красных линиях, касающиеся не только дорог, но и линий электропередач и других объектов.

ГПЗУ является полностью бесплатным и оформляется в среднем за месяц.

Таким образом, вы можете заказать данный документ и выяснить, есть ли красные линии на вашем участке, и где именно они располагаются. Также красные линии можно найти на публичной кадастровой карте. Визуальное представление на карте помогает получить картину того, где они находятся:

Кроме того, красные линии можно увидеть на топографической съемке, которую возможно заказать у кадастрового инженера, хотя такой документ будет платным.

Почему важно знать, где проходит КЛ

Определение местоположения красной линии может значительно усложнить жизнь владельцам, поскольку оно влияет на их возможности в следующих областях:

• Приватизация земли. При образовании нового земельного надела из участков общего пользования крайне важно проверить, пересекает ли красная линия этот участок. Если это так, приватизация может оказаться невозможной.
• Застройка. Получение разрешения на строительство также становится проблематичным, если красная линия проходит через участок. Это связано с тем, что при проверке проектной документации на наличие красных линий фигурируют обязательные проверки соблюдения отступов от границ общественных территорий.

Таким образом, для граждан, планирующих приобретение земельного надела или строительство на нем, важно заранее уточнить положение красных линий. Это можно сделать, изучив местные документы по территориальному планированию, такие как документы по межеванию или генеральный план застройки (как в мечте, так и в селе). Другой вариант — обратиться к публичной кадастровой карте, которая доступна на сайте Росреестра.

Заранее выяснив расположение красной линии, вы можете избежать неприятной ситуации, когда ваша постройка будет признана незаконной, что требует обязательного судебного разбирательства. В случае, если постройка будет находиться за пределами красной линии, может быть принято решение о сносе конструкции.

Виды красных линий

На различных схемах могут присутствовать несколько типов красных линий, которые отличаются назначением и значимостью. Каждый из них обладает различной юридической силой, и различают их на два основных типа:

• Проектная красная линия. Она обозначается на схеме застройки, если у властей есть намерения относительно данной территории (например, планируется возведение какого-либо объекта). Однако земли формально не были отчуждены, а изменения могут не обязательно быть реализованы. Поэтому проектная линия не подлежит кадастровому учету и, следовательно, юридической силе не имеет.

• Существующая красная линия. Данным образом она ограничивает уже имеющиеся объекты, которые уже построены и действуют. Если её местоположение закреплено в нормативных актах, ее граница становится юридически значимой. Она включается в кадастровый учет, а ее точные координаты фиксируются в плане застройки.

Что делать, если красная линия проходит по участку.

Следует уточнить, что приведённый ниже алгоритм действий не является универсальным, так как каждая ситуация имеет свои особенности с юридической точки зрения. Всего можно выделить два пути решения проблемы:

1. Провести изменение линий без изменения площади и конфигурации участка;
2. Уменьшить площадь землевладения, отсекая ту часть участка, которая выходит за пределы красной линии.

Общий алгоритм действий может быть следующим:

1. Проверьте текущее положение красных линий.
2. Определите площадь участка, который попадает в зону общего пользования. Здесь могут помочь кадастровые инженеры.
3. Узнайте, является ли земельный участок частью зоны, для которой утвержден проект межевания территории (ПМТ). Эта информация будет отражена в ГПЗУ.
4. Если участок не входит в ПМТ, необходимо разработать план межевания, отрезать часть, которая выходит за красную линию, и обратиться за кадастровым учётом в Росреестр. Также стоит вдумчиво проанализировать, разумно ли предпринимать такие действия, так как владельцу будет трудно расстаться с частью своего владения.
5. Если ПМТ утверждён, вам будет необходимо внести изменения в него. Эта процедура может быть длительной и накладной. К тому же она не всегда завершается успехом, поскольку местные органы власти могут учитывать не только частные интересы владельцев земли, но и общественное мнение. Кроме того, ПМТ должен соответствовать более высоким документам – генеральному плану и правилам землепользования.
6. Если административные процедуры не увенчались успехом, потребуется подать иск в суд. В этом иске следует указать требование о признании недействительным нормативного акта, который утвердил ныне действующий ПМТ или проект планировки территории (ППТ). Аргументы могут включать несоответствия с генеральным планом или правилами землепользования, а также нарушения в процессе принятия документации по планировке, а также фактическое положение дел с использованием земли.

Можно ли строить на красной линии?

При строительстве обязательно нужно учитывать наличие красных линий на земельном участке. Возведение капитальных объектов, таких как индивидуальные жилые дома, на красных линиях, строго воспрещено.

Тем не менее, это не значит, что вся территория вашего земельного участка под запретом для строительства. Вам всего лишь потребуется соблюсти установленные законом отступы от красной линии, если площадь вашего участка это позволяет.

Правила устанавливают следующие минимальные значения отступов:

• Одно-двухквартирный дом должен находиться на расстоянии не менее 5 метров от красной линии улиц и не менее 3 метров от красной линии проездов.
• Расстояние от хозяйственных построек, таких как бани, сараи, летние кухни и садовые домики, до красных линий улиц и проездов, должно быть не менее 5 метров.

Можно ли перенести красную линию с земельного участка?

Вопрос о возможности переноса красной линии на земельном участке, например, для снятия ограничений на строительство дома или хозяйственных построек, будет зависеть от конкретной ситуации, а также от целей, с которыми данные линии были изначально установлены, и наличия альтернативных мест для их размещения.

Перенос красных линий с участка можно осуществить двумя способами: путем обращений в муниципальные органы либо в судебном порядке.

В начале следует обратиться в местный орган, отвечающий за градостроительство и планировку территории; в Москве, например, это Комитет по архитектуре и градостроительству. Вам необходимо предоставить предложения по изменению проекта планировки, с обоснованием необходимости переноса красной линии. По итогам рассмотрения заявления сотрудники компетентного органа либо дадут согласие на перенос и назначат публичные слушания, либо вы получите мотивированный отказ в проведении изменений.

В случае отрицательного ответа, требовать переноса красных линий кредитуемого участка возможно только через суд.