На практике нередко бывает ситуация, когда аукцион проводится исключительно с одним заинтересованным лицом — с тем, кто первым узнал о наличии свободного земельного участка. Для такого человека это самый выгодный вариант, поскольку он может заполучить желаемое имущество за минимальную цену.
Как купить заброшенный дом в деревне, оформить заброшенный дачный участок в собственность
На сегодняшний день на многих территориях, где находятся заброшенные деревни, можно найти дома или земельные участки, которые юридически не имеют собственника. Важно отметить, что законодательство Российской Федерации предоставляет возможность приобрести такие объекты в собственность, но только при соблюдении определённых процедур.
В рамках законодательства Российской Федерации существует возможность купли-продажи дома, на который нет зарегистрированных собственников.
Несколько причин, по которым дом может не иметь собственника:
- Основной собственник скончался, а его наследники либо отклонили наследственные права, либо не вступили в наследство в установленные сроки, либо были признаны недостойными в установленном законом порядке;
- Главный собственник на момент его смерти не оставил ни одного наследника.
Таким образом, для приобретения заброшенного дома в деревне необходимо, прежде всего, выяснить, кто был его предыдущим владельцем и существуют ли у него наследники.
Для получения информации о последних владельцах нужно предпринять следующие шаги:
- Поговорить с соседями, чтобы узнать фамилию, имя и отчество собственника, а также точный адрес расположения жилого дома.
- Если данные о прежнем собственнике не известны, необходимо обратиться в Россреестр, чтобы получить кадастровую выписку на объект недвижимости. В этом документе будут изложены сведения о владельце. Если владельцем указанное физическое лицо, то заинтересованному лицу следует будет отыскать его наследников. В случае если имущество было признано выморочным и теперь принадлежит конкретному муниципалитету, ему также следует обратиться в местные органы власти.
Если в результате поиска будут обнаружены наследники, которые по каким-либо причинам не оформили свои наследственные права на данный дом, то придётся дождаться их вступления в наследство.
Если сроки вступления в наследственные права истекли, необходимо будет подавать дело в суд. Напоминаем, что только после признания наследника собственником этого имущества, заинтересованное лицо сможет выкупить дом легально.
Кроме того, если суд не примет доводы наследника о причине пропуска срока вступления в права, то дом будет признан собственностью муниципалитета или государства. В этом случае для его покупки потребуется пройти через администрацию района, где расположен дом, либо обратиться в уполномоченные органы власти.
Обратите внимание, что если наследников нет, а дом не стал муниципальной собственностью, то процесс приобретения недвижимого объекта может занять продолжительное время. Для признания имущества выморочным необходимо, чтобы прошествовал минимум один год с момента его обнаружения. После этого муниципалитет обязан подать иск в суд, чтобы последующий судебный орган признал дом выморочным, только по завершении этого процесса органы власти смогут распоряжаться имуществом.
Если есть наследники, то право на дом может быть передано в результате заключения договора купли-продажи.
В случае, если дом принадлежит администрации, то выкуп его осуществляется посредством участия в торговых процедурах.
В большинстве случаев для передачи прав на недвижимость применяются аукционы, где участники торгов имеют возможность получить права на объект при условии, что их предложение будет выше, чем другие заявки.
Необходимые документы и порядок подачи
Для легализации передачи прав на недвижимость требуется зарегистрировать сделку в уполномоченном государственном органе. Таким органом, отвечающим за регистрацию прав, является Россреестр по месту нахождения объекта недвижимости.
Для осуществления регистрации необходимо предоставить следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность;
- Договор, подтверждающий передачу прав на объект;
- Документы, подтверждающие правомерность прав предыдущего собственника (например, решение суда или свидетельство о вступлении в права наследования);
- Документ о уплате обязательного государственного сбора.
Заброшенная земля
Иногда владельцы заброшенных земельных участков теряют интерес к ним и решение о регулярной уплате налогов представляется им экономически невыгодным. В данной ситуации собственник может обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от земельного участка, регулируемым ст. 236 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ. В случае принятия такого решения, ведомство зарегистрирует прекращение права собственности бывшего владельца и передаст землю в управление органа местной власти, например, муниципалитету. Затем данный орган сможет выставить землю на торги или передать её в аренду новому собственнику.
Согласно законодательству земельный участок также может быть изъят у владельца. Это происходит, если участок предназначен для конкретных целей (например, жилищное строительство, дачное или огородное хозяйство), но не использовался в течение трёх и более лет даже после предписаний об устранении обнаруженных нарушений. В подобных случаях участок может быть изъят по решению суда и передан органам местного самоуправления или другим госструктурам для реализации на публичных торгах, согласно ст. 284 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Бесхозяйный дом
Если собственника дома не удалось обнаружить, или он выразил желание отказаться от него, такая недвижимость может быть признана бесхозяйной. Необходимо отметить, что бесхозными могут выступать только здания и сооружения; земельные участки подобного статуса получить не могут, и они изымаются у владельца согласно иным процедурам, указанным ранее.
После подачи заявления в муниципалитет от собственника с отказом от имущества или от заинтересованного лица о признании жилья бесхозяйным, орган местного самоуправления должен будет провести проверку и встать на учёт у Росреестра в качестве бесхозяйного имущества. После этого, по истечении одного года, муниципалитет получит возможность обратиться в суд для получения права собственности на дом и его последующей продажи другому лицу или передачи в аренду.
Как получить выписку из ЕГРН?
Получить выписку можно как в бумажном, так и в электронном виде несколькими способами:
1. На портале Госуслуг. Необходимо выбрать нужный вид выписки, нажать на кнопку «Получить услугу» и заполнить заявку: данные о заявителе подгрузятся автоматически, а сведения об объекте (тип объекта — здание, кадастровый номер и адрес) необходимо будет заполнить вручную. Пошлину можно оплатить онлайн, а сам документ получить в электронном виде.
2. На сайте Росреестра. Для получения данных из ЕГРН можно зайти в личный кабинет, авторизовавшись с помощью логина и пароля от Госуслуг и электронной подписи — тогда в форму запроса автоматически подтянутся данные о заявителе, его паспортные данные, адрес, электронная почта и так далее. Также можно сделать запрос без входа в кабинет, но тогда понадобится вручную заполнить все поля. Выписка будет отправлена на электронную почту или обычным письмом в течение трех дней, и заявитель сможет выбрать для себя удобный способ получения при оформлении заявки.
3. На сайте Федеральной кадастровой палаты. На главной странице есть кнопка «Заказать выписку» — создав учетную запись с использованием логина и пароля от Госуслуг, нужно ввести адрес или кадастровый номер объекта, выбрать нужный вид выписки и оформить заказ. В корзине будет отображаться необходимый документ и размер пошлины, которую необходимо будет оплатить (например, за выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах необходимо заплатить 290 рублей). Оплатить пошлину можно сразу на сайте, а документ будет доступен на электронную почту в течение нескольких минут.
4. В многофункциональном центре (МФЦ). Для получения выписки заявителю понадобятся паспорт и данные об объекте: кадастровый номер и адрес. Специалист МФЦ поможет заполнить заявку и выдаст квитанцию об оплате государственной пошлины. Выписка будет готова в бумажном варианте через три-пять дней после обращения.
Как стать владельцем заброшенного дома?
В зависимости от результатов поиска владельца заброшенного дома возможны три пути приобретения недвижимости в собственность:
1. Связаться с собственником и выкупить недвижимость.
Получив информацию о владельце недвижимости из выписки ЕГРН, требуется найти его контактные данные: адрес или телефон, однако такая информация не всегда доступна. Можно обратиться к председателю СНТ или в сельсовет, либо к органам местного самоуправления, чтобы запросить адресную информацию у ФМС — такие запросы также можно подать через портал Госуслуг. Если адресной информации нет — заявителю поступит ответ от ведомства, а в случае наличия данных МВД уведомит владельца дома о запросе, и собственник, если будет согласен, сам предоставит свои контактные данные.
При подписании договора купли-продажи стоит учесть, что согласно закону дом и участок, на котором он стоит, представляют собой единое целое, и придется выкупать всю недвижимость в полном объеме.
2. Выкупить бесхозный дом у муниципалитета на торгах, если его хозяина не удастся найти.
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, имущество, у которого отсутствует собственник или владелец отказался от права на него, считается бесхозяйным (ст. 225).
Если владельца не удалось обнаружить, необходимо обратиться в муниципалитет с вопросом о возможности покупки недвижимости. Для этого нужно подать заявление о розыске собственников и про получении статуса бесхозного — после получения ответа местные власти начнут процесс поиска и, если будут основания для признания дома бесхозяйным, инициируют его оформление.
Чтобы стать владельцем бесхозного дома, необходимо пройти четыре этапа:
1. Постановка дома на учет в качестве бесхозяйного.
Местные власти должны направить запрос в территориальный отдел Росреестра с просьбой зарегистрировать недвижимость в качестве бесхозяйного. Решение по данному вопросу будет принято в течение 15 рабочих дней с момента подачи заявки.
2. Оформление права муниципальной собственности на дом.
Муниципальные власти смогут стать собственником заброшенного дома не ранее чем через год после его постановки на учёт в качестве бесхозяйного, чтобы удостовериться, что предыдущий владелец не откликнулся. Для признания муниципального права на дом уполномоченный орган должен будет подать заявление в суд.
К примеру, в Москве для выявления бесхозной недвижимости отвечает Госинспекция по недвижимости, а Департамент городского имущества оформляет распоряжение о принятии бесхозных объектов на учёт и затем обращается в суд с иском о признании права собственности на этот объект.
3. Выкуп дома у муниципалитета.
После того как будет зарегистрировано право собственности на дом на основании решения суда, данный орган выставляет его на аукцион. Если на аукцион выйдет только один участник, он станет победителем.
Если член СНТ хочет приобрести как дом, так и земельный участок, он может избежать торгов и напрямую купить недвижимость у муниципалитета (пункт 3 часть 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).
4. Регистрация права частной собственности на дом.
Только после государственной регистрации права на недвижимость можно считать себя полноправным хозяином.
Регистрацией прав на объекты недвижимости занимается Росреестр. Наиболее удобно подать документы на регистрацию и получить выписку из ЕГРН, чтобы указать данные нового собственника, в МФЦ.
Заброшенные исторические дома, которые можно купить по весьма сходной цене
Вы можете получать одну из наших самых читаемых статей на свою электронную почту один раз в день. Не забывайте следить за нами в соцсетяхFacebook и ВКонтакте.
Заброшенные исторические здания можно приобрести по весьма выгодной цене.
От обычных жилых домов и промышленных объектов до очаровательных старинных вилл, особняков и отелей — в заброшенной недвижимости таится особая привлекательность и атмосферность. Вот семь исторических зданий, которые сейчас выставлены на продажу, и вы можете вложиться в очарование этих уникальных и исторических объектов по весьма привлекательной цене.
1-й маяк Миа Молл (Даун Андер, Нью-Джерси).
Если вам хочется каждое утро просыпаться под запах свежего моря и наблюдать за волнами из своего окна, вам стоит рассмотреть возможность покупки этого маяка.
Маяк Миа Молл расположен у побережья округа Камберленд, штат Нью-Джерси, в заливе Делавэр. Ближайший населённый пункт — Даунс, штат Нью-Джерси.
Данный маяк был построен в 1913 году и представляет собой красную конусообразную чугунную башню высотой 13 метров.
Восстановление документов старого образца
Если вам повезло, и вы нашли владельца дома, наиболее вероятно, что у него на руках находятся документы старого образца. Если это наследник, то он может вообще не вступать в наследство.
В итоге, вы будете находиться в необычной ситуации. Для приобретения недвижимости вам потребуется приложить усилия, чтобы восстановить документы на неё.
Существует два возможных сценария:
1. Если собственник живет поблизости от нужного участка и заинтересован в продаже имущества, он сам по своей инициативе может переоформить документы. После чего вам останется лишь оформить договор купли-продажи.
- В данном случае, вам нужно предложить сумму, которая не только покроет затраты на подготовку документов, но и заинтересует собственника, чтобы он принял решение о продаже.
- При этом есть риск, что собственник не будет спешить с оформлением и его намерения могут измениться — он может передумать продавать участок вам или за оговоренную предоплату.
- Сделку можно поручить юристу, но в этом случае стоимость участка снова возрастает из-за необходимости оплаты юридических услуг.
2. Если собственник находится далеко от нужного участка и вовсе не выказывает интереса к собственности, она может показаться ему незначительной или даже ненужной. Либо он может быть пожилым и не желать заниматься бюрократическими формальностями.
В этой ситуации вы можете предложить ему оформить на вас доверенность. Это даст возможность заниматься восстановлением документов от имени собственника. Вы сможете организовать все бюрократические процедуры, при этом удивляя местные органы своей предприимчивостью и навыками. Следуя за этим, вы сможете оформить договор купли-продажи.
- И в этом случае вы рискуете: собственник может поменять свое решение и не захотеть продавать участок, как предварительно договаривались. Кроме того, он может даже скончаться, и в случае этого возникнут новые участники — наследники, что усложнит процесс.
Как оформить дом без документов в деревне? Наш реальный опыт
Нам повезло, так как судьба свела нас с хозяйкой дома, которая сообщила, что мы можем жить там, кто угодно.
Хозяйка на тот момент проживала в Москве, а её участок находился в Калужской области. Когда-то это было её любимое дачное место, но с возрастом выезд на дачу стал тяжёлым. Наследников, заинтересованных в даче, у неё не оказалось. Именно поэтому хозяйка была не против отдать даром свой дом, лишь бы он не пришел в упадок, так как ей было жаль утрачивать его состояние. Однако, чтобы мы могли вкладываться в данный дом, нам нужно было оформить его законным образом в собственность, ведь заброшенное имущество требует финансовых вложений, а инвестировать в чужую собственность нам было нецелесообразно. Хозяйка подтвердила, что не против оформления документации, но на руках у неё оставался только договор купли-продажи старого образца, датированный 1991 годом.
Мы навестили Москву, встретились с хозяйкой дома, посетили нотариуса и оформили доверенность, чтобы можно было восстанавливать документы старого образца.
Процедура восстановления документов заняла четыре месяца.
В старых документах указывалось, что дом стоит на участке размером в 10 соток. Однако на момент восстановления правовой документации земельный кодекс претерпел изменения. Теперь каждый гражданин мог претендовать на 50 соток ЛПХ-земли (и по необходимости расширять свои границы до 2,5 га). Тем самым, проводя замену старых документов на новые, мы имели полное право запросить 50 соток, что и сделали.
Сначала нам необходимо было получить справку из сельского совета с указанием, что по такому-то адресу у такого-то лица находился в собственности дом и земельный участок.
С этой справкой также требовалось обратиться в районную администрацию и написать заявление на выделение земельного участка.
Далее с заявлением нужно было отправиться в БТИ для подачи запроса на межевание земельного участка (это обошлось нам в 12.500 рублей, в ценах 2019 года).
После межевания выдавался кадастровый паспорт на 50 соток, с которым следовало снова идти в районную администрацию и снова писать заявление на обеспечение данного участка в аренду.
На этом этапе административный орган публикует объявление в газете о том, что участок сдается в аренду. Если в течение месяца никто не выразит интереса к данному участку, можно приступать к следующему этапу (если же появятся другие заинтересованные лица, то организуется аукцион, исход которого заранее предугадать сложно).
Для художественной зарисовки о том, как может пройти аукцион, вы можете ознакомиться с рассказом «Мошенники». Эта история основана на реальных событиях.
Чтобы продолжить процесс, было необходимо собрать подписи жителей деревни, доказывая, что они не возражают против соседства с вами.
Далее необходимо было подать документы на объединение участка с домом (до этого они учитывались как два самостоятельных объекта. Как это возможно? Не спрашивайте, дом просто висел в воздухе).
Спустя более трех месяцев беготни по бюрократическим инстанциям, документы были наконец оформлены, но это ещё не знаменовало окончание процесса. Как уже было упомянуто, мы оформляли бумаги по доверенности от предыдущего собственника. Поэтому лишь после завершения всех процедур, наконец, состоялся договор купли-продажи.
Вероятно, у нас ушло бы меньше времени и сил на оформление документов, если бы мы не осуществляли это в отпускной период, и если бы каждый задействованный работник знал, как взаимодействовать с каждым видом документации. Также определённую долю времени затратили на то, чтобы московский нотариус правильно оформил доверенность с первого раза. Однако все произошло так, как произошло.
Мы рассказали эту историю, чтобы поделиться опытом и осветить реальную картину оформления дома в деревне в частную собственность. Если подобные бюрократические трудности вас не пугают, дерзайте! Главное начать и идти к своей цели, а сотрудники бюрократической системы подскажут, какие шаги предпринять дальше. Возможно, они не всегда предоставляют корректную информацию, но если не упадете духом и будете искать варианты для решения проблем, цель будет достигнута.
