Стоимость перевода земельного участка в категорию ИЖС (индивидуальное жилое строительство) варьируется в зависимости от географического положения объекта. В частности, в Москве и Московской области установлены тарифы, которые составляют 10% от разницы между кадастровой стоимостью участка до и после изменения его категории.
Как перевести СНТ в ИЖС и зачем это нужно
Множество садоводов стремится осуществить перевод своих участков из категории СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) в ИЖС. Это объясняется множеством факторов: территории с категорией ИЖС имеют развитую инфраструктуру для круглогодичного проживания и не обременены взносами на обслуживание общественных объектов, таких как дороги и линии электропередачи. Кроме того, земельные участки под ИЖС обладают значительно более высокой кадастровой стоимостью, что позволяет их владельцам реализовывать эти активы по более выгодным ценам. Мы подробно рассмотрим, какие преимущества дает статус населенного пункта и как осуществить перевод СНТ в ИЖС.
ИЖС и СНТ: в чем разница
Чтобы разобраться в различиях между СНТ и ИЖС, следует обратиться к Градостроительному кодексу Российской Федерации. Согласно этому документу, земли ИЖС предназначены для строительства жилых сооружений, использовать которые можно для постоянного проживания. Эти участки, как правило, располагаются на землях, входящих в границы населенных пунктов.
В отличие от этого, участки, относящиеся к садоводческим товариществам (СНТ), находятся на землях сельскохозяйственного назначения. Несмотря на то, что на таких территориях можно также строить дачные дома, основное их назначение заключается в ведении садоводства или огородничества. Обычно собственники СНТ проводят здесь время только в сезон выращивания урожая, а после возвращаются к месту постоянного проживания.
Однако, как это часто бывает, на практике многие СНТ уже обеспечены необходимыми коммуникациями, позволяющими вести полноценное круглогодичное проживание. Вдобавок, некоторые дачники на таких участках проживают постоянно. В то же время, на земельных участках, предназначенных для стройки, часто владельцы создают огороды и садовые плантации.
Сервис для председателей СНТ
и садоводов
Сэкономьте время, нервы и деньги для решения всех задач СНТ.
Оставьте время на семью!
Перевод земли: законодательные особенности
Разъясняя, как перевести СНТ в ИЖС, стоит отметить, что на законодательном уровне СНТ обозначает садовое некоммерческое товарищество, что не является конкретной земельной единицей, а скорее объединением граждан, занимающихся ведением садоводства и огородничества. Перевести землю с огородных фондов в ИЖС вполне возможно, однако этот процесс требует соблюдения определённых законодательных аспектов.
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки делятся на восемь категорий. Участки СНТ могут числиться как земли сельскохозяйственного назначения или быть отнесены к землям населенных пунктов.
Кроме этого, существуют категории земель лесного, водного фонда, запаса и охраняемых природных территорий. Применять земельный участок необходимо исключительно в соответствии с его целевым назначением, что также определяется его категорией. Вид разрешенного использования (ВРИ) указывается в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Перевести участок, находящийся за пределами границ населенного пункта, практически невозможно, так как это запрещено законодательством. Для этого необходимо будет расширенный процесс: изменение границ села, деревни или города, и такие решения администрация принимает достаточно редко. Безусловно, участок, находящийся в пределах населенного пункта, можно перевести в ИЖС, просто обратившись с заявлением в компетентные органы и подав установленный пакет документов.
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Тем не менее, изменение ВРИ земельного участка в СНТ — процесс вполне возможный, хотя заявитель может столкнуться с некоторыми трудностями на пути. Мы настоятельно рекомендуем незамедлительно обратиться за консультацией к специалисту, который сможет предоставить профессиональную помощь в любое время суток и в дистанционном формате. Юрист объяснит, как быстро и легально изменить назначение участка, проведёт разъяснения всех преимуществ и недостатков данной процедуры.
Требования
Как упоминалось ранее, в законодательстве нет категории ВРИ, такой как земельный участок СНТ. Под этим термином, согласно Земельному кодексу РФ, подразумеваются участки, предназначенные для садоводства и огородничества. Однако для более простого восприятия ситуации стоит использовать общепринятые термины и формулировки.
- Участок должен стоять на кадастровом учете.
- Границы объекта должны быть четко определены и зафиксированы в Росреестре.
- Необходимое соблюдение минимальной и максимальной площадей, установленных в регионе.
- Все собственники надела должны дать согласие на перевод.
Важно отметить, что в Московской области за преобразование участка СНТ в ИЖС взимается плата, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта. Метод ее расчета выглядит следующим образом:
10% * (КСб – КСн), где
КСн – фактическая кадастровая стоимость участка;
КСб – кадастровая стоимость после перевода надела в ИЖС.
Пример из практики:
Королев Л. отправил заявку на изменение земельного надела из садоводства в ИЖС. Участок находится в Московской области. Согласно постановлению ПП МО №1190/57 от 2013 года, для данной процедуры требуется уплата. Для расчета взимаемой суммы использовались следующие данные:
- текущая кадастровая стоимость участка составляет 1 миллион рублей;
- после изменения ВРИ, кадастровая стоимость составит 1,8 миллиона рублей.
Чтобы вычислить размер комиссии, необходимо вычесть первую цифру из второй и данные затем умножить на 10%:
(1,8 млн руб. – 1 млн руб.) * 10% = 80 тыс. руб.
Таким образом, за смену разрешенного использования участка Королеву нужно будет заплатить 80 тысяч рублей.
Следует уточнить, что вносить сумму сразу не обязательным, так как в течение года владельцу поступит уведомление из местной администрации с указанием суммы к оплате и реквизитами.
Наконец, в других регионах России в настоящее время плата за перевод ВРИ земли не предусмотрена.
Важно! Если владелец намеревается просто построить дом на дачном участке, перевод СНТ в ИЖС не является обязательным — на таких участках сегодня также разрешено строительство жилых объектов.
Сроки и стоимость
Срок рассмотрения обращений администрации составляет от 30 до 60 рабочих дней. Эти сроки прописаны в регламентах предоставления госуслуг от органов власти. Чтобы убедиться, что администрация не затягивает с обработкой вашего ходатайства, рекомендуется получить у сотрудника подтверждение с датой подачи документов.
Формально же стоимость перевода земельного участка из категории СНТ в ИЖС равна нулю. Однако за оказание данной госуслуги нет необходимости уплачивать госпошлину. В то же время, владелец участка столкнется с необходимостью оплаты дополнительных расходов за услуги сторонних организаций.
Ответ на вопрос о стоимости перевода участка из одной категории в другую зависит от следующих факторов:
- какой набор документов необходимо подготовить для подачи заявки;
- планируется ли привлекать нотариуса;
- нужна ли помощь специализированных юридических компаний.
Если до этого не было проведено межевание земельного участка, собственнику придется оплатить указанную услугу, стоимость которой в среднем колеблется от 12 до 15 тысяч рублей.
За выписку из ЕГРН в Росреестре потребуется заплатить около 400 рублей (в бумажном варианте, электронный не будет принят).
Расходы на оформление доверенности у нотариуса для представления интересов в органах госвласти составят от 800 до 1000 рублей.
Если земля принадлежит нескольким собственникам, каждый из них должен предоставить собственное согласие на перевод и заверить документ у нотариуса.
При этом за каждый документ, требуемый для нотариального заверения, необходимо будет отдать около 1000 рублей.
Если будет принято решение обратиться за помощью в юридическую компанию, специализирующуюся на переводе земельных участков из СНТ в ИЖС, услуги таких компаний могут стоить дополнительно от 15 до 40 тысяч рублей. Это не включая затрат на представительство интересов клиента в суде, если будет получен необоснованный отказ в изменении категории земельного участка, что может привести к юридическим расходам до 100 тысяч рублей.
Таким образом, законодательство допускает возможности перевода земельных участков из категории СНТ в ИЖС. Для этого необходимо обратиться с полным пакетом документов и ходатайством о переводе в местные административные органы.
Пошаговая инструкция по переводу земли СНТ в ИЖС в 2024 году
Основным законодательным актом, регламентирующим перевод земель или земельных участков из одной категории в другую, является Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.
Подготовка ходатайства
1. Что должно содержаться в ходатайстве (заявлении):
- Настоящая и запланированная категория земли.
- Кадастровый номер земельного надела.
- Обоснования для изменения категории.
- Доказательства прав собственности на земельный участок.
2. Подача ходатайства в местные органы самоуправления:
- Владелец участка должен оформить ходатайство (заявление) на изменение категории земли и подать его в органы местного самоуправления или областные органы исполнительной власти.
- Рекомендуется обратиться в отдел, ответственный за вопросы перевода земель с одной категории в другую.
Необходимые документы
Для успешного перевода земли из СНТ в ИЖС, вместе с ходатайством необходимо предоставить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН:
- Этот документ подтверждает, что земельный участок числится на кадастровом учете и зарегистрированы права собственности на него.
- Выписка обеспечивает наличие достоверной информации об объекте и используется для проверки его юридической чистоты.
- Документ, подтверждающий личность заявителя: например, копия паспорта.
- Заключение экологической экспертизы (при необходимости): это документ, который подтверждает, что экологическое состояние земельного участка допускает изменение его категории.
- Согласие всех правообладателей на изменение целевого назначения земли: в случае отсутствии выписки из ЕГРН и заключения экспертизы, органы власти имеют право запрашивать эти данные самостоятельно.
Рассмотрение ходатайства
Согласно регламентам предоставления услуг местными органами власти, ходатайство подлежит рассмотрению в течение двух-трех месяцев с момента его подачи.
Возможные результаты рассмотрения:
Акт о переводе земли: в случае положительного решения, владелец получает акт о переводе земельного участка из одной категории в другую.
Акт об отказе: если же будет принято решение об отказе, владелец получит письменное уведомление, в котором укажут причины, послужившие основанием для отказа. Возможные причины отказа могут включать:
- отказ в подаче заявления не собственником земельного участка;
- негативный результат экологического заключения;
- наложение ареста на землю;
- непригодность земельного участка для перевода в ИЖС.
Оспаривание отказа
Если владелец не согласен с решением об отказе, он имеет право оспорить его через суд. Однако стоит заметить, что суд подтвердит решение о отказе, если оно будет основано на несоответствии федеральным законодательным нормам.
Этот пошаговый процесс даст возможность владельцам эффективно перевести свои земли из СНТ в ИЖС, при условии соблюдения всех необходимых условий и правильной подготовки всех документов.
Читайте больше о переводе земли из СНТ в ИЖС, о возможных трудностях и нюансах правовой помощи в сопровождении этого процесса. Мы рекомендуем обращаться за помощью к юристам, которые помогут вам избегать сложностей и подскажут оптимальные варианты действий. Юридическая компания Miaran предлагает свои услуги по сопровождению процесса перевода, начиная от подготовки ходатайства до получения окончательного акта о переводе. Наши специалисты помогут вам оформить документы корректно, дадут советы по всем вопросам и будут представлять ваши интересы в органах власти и, по необходимости, в суде.
С нами вы получите профессиональную поддержку на каждом этапе и существенно упростите процедуру перевода своего участка из СНТ в ИЖС.
Я, как юрист в области недвижимости, а также автор блога, стремлюсь делиться своими знаниями и опытом, чтобы предоставить полезные советы и информацию всем, кто сталкивается с юридическими аспектами при покупке, продаже, аренде или инвестициях в недвижимость. Моя задача заключается в том, чтобы объяснить сложные юридические концепции доступным языком для широкой аудитории, включая как специалистов рынка недвижимости, так и обычных граждан, планирующих свои первые сделки.
- Частный сервитут — 08.10.2024
- Закон о комплексном развитии территорий — 07.10.2024
- Как узаконить реконструкцию нежилого здания — 13.08.2024
Что нужно для перевода СНТ в ИЖС
Главное требование к переводу земельного участка заключается в его расположении на территории населенного пункта или как минимум в непосредственной близости к нему. Если садовое товарищество находится посредине поля, перевод ВРИ участка будет невозможен, поскольку ИЖС строго относится к землям населенных пунктов.
Также речь идет о следующих важных аспектах:
- участок должен стоять на кадастровом учете;
- границы участка необходимо определить в кадастре;
- все собственники земли (если их несколько) обязаны дать согласие на перевод.
Если все вышеперечисленные требования выполнены, можно начинать собирать пакет документов и обращаться в местную администрацию, в тот отдел, который занимается земельными вопросами.
Вам потребуется представить следующие документы:
- паспорт собственника;
- выписку из ЕГРН;
- заявление, оформленное по установленному образцу.
Максимальный срок для рассмотрения подобного заявления может составлять до 60 дней с момента подачи документов. Более точную информацию можно получить непосредственно в местном отделе, так как сроки могут различаться в зависимости от его рабочего графика.
В каких случаях в смене ВРИ могут отказать
Основная причина плохого результата — это наличие участка вне границ населённого пункта. Даже если он находится близко, отказ возможен, если планы администрации не включают его развитие и расширение.
Также возможны отказы по следующим причинам:
- если участок по документам относится к землям сельскохозяйственного назначения;
- если экологическая экспертиза участка была отрицательной;
- если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам.
При этом следует в первую очередь обратить внимание именно на первый пункт — географическое расположение. Остальные причины можно считать менее значительными.
Если вы серьезно задумываетесь о переводе категории земельного надела, прежде всего полезно обратиться к юристу — он объяснит порядок действий и поможет справляться со всеми возникающими вопросами на каждом этапе. Будет полезен опыт людей, которые уже проходили через аналогичные процедуры.
