Лучше не рисковать, а выяснить, где находятся доступные земли, и приступить к их законному оформлению. В этом может помочь, к примеру, онлайн-сервис Публичная кадастровая карта.
Заброшенный дом: как оформить его на себя
Ветхие здания, не имеющие собственников, встречаются достаточно часто как в городах, так и в дачных товариществах или сельских районах. У владельцев соседних участков может возникнуть желание оформить такие заброшенные строения на свое имя. И это желание вполне законно. Как же официально оформить бесхозяйный дом на себя? Специально для этого РБК-Недвижимость в сотрудничестве с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами изучили все аспекты данного процесса.
Что такое бесхозяйный дом и где его найти
Причины возникновения бесхозных зданий могут быть разнообразными. Например, дом может считаться заброшенным, если его владелец скончался, а наследники отказались от имущества, не оформив права на собственность в установленный срок, или если у владельца не оказалось наследников вовсе. Заброшенными зданиями также становятся такие, за которыми их предыдущий владелец не ухаживает, уехав и оставив свою недвижимость без присмотра. В России, как и в большинстве европейских стран, значительная доля заброшенных объектов сосредоточена в сельской местности, малонаселенных городах и муниципальных районах, так как люди мигрируют в крупнейшие города в поисках лучших условий жизни, зачастую оставляя свои дома без возможности реализации их (продажа таких объектов в сельской местности порой является крайне сложной задачей).
По данным Гражданского кодекса, бесхозяйной считается такая вещь, которая не имеет собственника или по отношению к которой собственник неизвестен, или же от которой собственник намеренно отказался (пункт 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ). Дом, о владельце которого ничего не известно или который отказался от подтверждения своего права собственности, называется бесхозяйкой или потеряшкой. Кроме того, существует понятие заброшки, которое применяется к объектам, владельцы которых известны, однако они не осуществляют заботу и управление своей собственностью (разъяснения Кадастровой палаты).
Важно понимать, что полноценного перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Тем не менее, множество данных можно получить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если потеряшка уже зарегистрирована. Эта выписка предоставляет сведенья о доме, его собственнике и возможных обременениях. Существует несколько способов легально стать владельцем заброшенного дома. К примеру, можно найти собственника и выкупить у него недвижимость, приобрести заброшенное строение на торгах, проводимых муниципалитетом, либо просто бесхозяйным объектом пользоваться открыто в течение 15 лет, после чего можно будет оформить на себя право собственности. Далее мы подробно рассмотрим эти варианты.
Как недвижимости присваивается статус бесхозяйной
До марта 2023 года самый очевидный способ узнать о собственниках — это состоявшаяся выписка из ЕГРН, но лишь в том случае, если объект стоит на кадастровом учете. Однако с недавних пор личные данные собственников перестали фигурировать в выписках, что делает этот способ менее эффективным. Можно также попытаться найти данные в местных архивах администраций, но на практике это далеко не всегда приводит к результату.
К сожалению, на данный момент нет надежных методов поиска собственника заброшенной недвижимой собственности, которая не была поставлена на кадастровый учет. Даже если объект и зарегистрирован, это не гарантирует наличие права собственности на него. И даже если вам удастся идентифицировать собственника, это лишь первая половина дела, поскольку необходимо найти его в реальности и наладить контакт для ведения дальнейших переговоров. Учитывая высокую мобильность людей — их смертность, перемещение и смену фамилий — это весьма непростая задача.
Другим подходом может стать игнорирование поиска собственников. Если участок или другое строение не имеет известного владельца, он считается бесхозяйным. Этот правовой статус не может быть присвоен автоматически; местные власти обязаны провести поиск владельца. В городах федерального значения, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, за это ответственны органы исполнительной власти — администрации районов или профильные комитеты. Однако эта обязанность не установлена и может не исполняться.
В случае если местные власти все же проведут поиск и не найдут собственника, они могут обратиться в Росреестр с заявлением о признании данного имущества бесхозяйным. После этого недвижимость сохраняет этот статус на протяжении года.
Если в течение указанного года собственник так и не будет найден, местные власти могут обратиться в суд с заявлением о признании муниципальной собственности на безхозную недвижимость. При этом муниципалитету потребуется демонстрировать доказательства предпринятых шагов по поиску владельца, а также аргументировать, что фактически у недвижимости нет собственника.
Если суд признает муниципальную собственность на такую недвижимость, она будет подлежать дальнейшей реализации, например, через аукционы, или останется в ведении муниципалитета. Это — основной механизм, посредством которого новые владельцы заброшенных зданий получают оформление прав собственности.
Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде недвижимости — в вашей почте каждые две недели. Бесплатно
Как происходит приобретение прав на заброшенные объекты
Помимо муниципальных властей, право собственности на заброшенные объекты могут получить и физические или юридические лица, которые открыто пользуются этими объектами, даже если у таких лиц не имеется формального права собственности на них.
Тем не менее, не каждое использование объекта приводит к возникновению права собственности. Для этого необходимо соблюдение ряда условий, каждое из которых должно быть подтверждено в суде. Рассмотрим их более подробно.
Открытое использование. Владельцы должны явным образом демонстрировать, что они используют данное имущество и при этом могут принимать меры по его охране.
Например, вы владеете участком и построили на нем дачный дом. Соседний участок заброшен, и его собственник длительное время не появляется. На вашем ухоженном дачном участке дремлют сорняки и растут опасные растения. Вы исправляете эту ситуацию, ухаживая за запущенным участком и посадив на него фруктовые деревья, чтобы сократить необходимость в частых покосах. Вы огородили свой участок, чтобы злоумышленники не могли его повредить. Таким образом, вы открыто и без преград пользуетесь этим запущенным земельным участком.
Добросовестное использование. Это означает, что владелец, начинающий распоряжаться недвижимостью, не знал и не должен был знать о том, что у него может не быть законных оснований для возникновения права на данную собственность.
Однако здесь есть определенная сложность. Если вы хотите в будущем получить законные права на заброшенную недвижимость, вам первым делом надо начать пользоваться ею. Очевидно, что вы понимаете, что формально не являетесь ее собственником, что, по идее, исключает понятие добросовестности.
Тем не менее, применять это определение можно по-разному, и судебная практика показывает, что, если вы используете недвижимость, понимая, что у вас нет на нее прав, это не исключает добросовестности владения. В каждом конкретном случае добросовестность будет оцениваться индивидуально, основываясь на обстоятельствах дела. Таким образом, знание о незаконности владения не отменяет понятие добросовестности.
Однако имеется исключение. Если ваше владение нарушает нормы уголовного права, то такое владение будет признано недобросовестным, и в этом случае никаких законных оснований для приобретения права собственности не возникнет.
- К примеру, один гражданин приобрел гаражный бокс в закрытом территориальном образовании – ЗАТО. Спустя 20 лет он подал иск на признание прав на участок под гаражом по давности владения. Городской суд отказал ему, указав на то, что земельные участки в ЗАТО не могут принадлежать частным лицам. Областной же суд пришел к выводу, что гражданин не мог не знать об отсутствии оснований для возникновения права собственности, следовательно, не исполнены условия добросовестности. Решение городской инстанции оставлено без изменения.
- Посредством кассационной жалобы гражданину не удалось добиться удовлетворения своего правового иска, и он решил обратиться в Конституционный суд, чтобы оспорить норму гражданского кодекса о приобретательной давности. В ходе разбирательств суд пришел к выводу, что указанная норма не противоречит Конституции, однако конкретные действия истца не могут считаться недобросовестными. В последующем в законодательство были внесены коррективы, которые теперь гласят, что приобретатель признается добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать о том, что другое лицо не имело прав отчуждать данное имущество.
Что значит – использовать землю по назначению
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указаны различные виды разрешенного использования (ВРИ) земель. ВРИ — это официальное описание участка земли, которое содержит информацию о способах и целях использования данной территории.
Для того чтобы построить индивидуальный жилой дом, у земли должен быть один из следующих видов разрешенного использования:
- Для индивидуального жилого строительства.
- Для ведения личного подсобного хозяйства. Это подразумевает, что можно заниматься как сельским хозяйством и разводить домашних животных, так и строить жилые и садовые дома на указанной территории.
- Для ведения садоводства. Это подразумевает использование земли для досуга или выращивания сельскохозяйственных культур, которые не предназначены для коммерческой продажи. На такой земле также допустимо строительство жилых и садовых домов.
Перед тем, как приступить к стройке дома, следует убедиться, что у земли соответствующий вид разрешенного использования.
Чтобы узнать, какой вид разрешенного использования имеет участок, необходимо заказать выписку из ЕГРН с основными характеристиками объекта недвижимости. Это можно сделать несколькими способами:
- используя сервис Публичная кадастровая карта, указав адрес или кадастровый номер;
- через портал госуслуг;
- в местном отделении МФЦ;
- на сайте Федеральной кадастровой палаты.
В случае, если на участке нет разрешения на строительство жилых или садовых домов, потребуется подать документы для изменения вида разрешенного использования.
Ответственность за заброшенную территорию
Так как бесхозные земельные участки представляют собой проблему для государства, то предусмотрены строгие меры ответственности за нарушение установленных требований.
Недопустимо оставлять земельный надел заброшенным на более чем три года. Если за указанный период владелец не осуществляет никакой деятельности на участке (а именно, не проводит жилищное строительство или иные необходимые работы в зависимости от назначения участка), то ему будет выписан штраф.
Рассмотрим размеры административных штрафов для граждан:
- от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости земли, но сумма штрафа не может быть меньше 20 тысяч рублей;
- от 20 до 50 тысяч рублей — в случае, если кадастровая стоимость не установлена.
Что такое кадастровая стоимость, как её рассчитать и чем она отличается от рыночной — ответы содержатся в нашем специальном материале.
Что такое кадастровая стоимость
За использование земли не по назначению также предусмотрена ответственность. Например, если земля имеет вид разрешенного использования под личное подсобное хозяйство, но владелец использует участок для ведения платного бизнеса, например, для создания автомастерской, это также может привести к юридическим последствиям.
В таком случае собственник получит предписание об устранении нарушений, может быть привлечен к административной ответственности и в самых крайних случаях его участок может быть изъят.
Если хозяин не приведет землю в соответствующий порядок, ему может быть направлена повестка в суд для рассмотрения дела об изъятии имущества.
Для земель с сельскохозяйственным назначением предусмотрены другие критерии неиспользования. В этом случае граждане могут получить штраф в размере от 0,3 до 0,5% от кадастровой стоимости земли, однако она не может составлять менее 3 тысяч рублей.
Участки, расположенные на землях населенных пунктов, подлежат требованиям местного благоустройства, которые действуют практически во всех муниципалитетах. Владельцы должны уделять внимание соблюдению норм о высоте травы и кустарников, расстоянии между деревьями и границей участка, допустимой высоте забора и другим аспектам.
Кто отвечает за проверку бесхозного имущества
Поиск бесхозяйных земель ведется государственными или муниципальными органами, как правило, в ходе плановых проверок. Инспекторы могут ходить на проверки по жалобам соседей или самостоятельно организовывать свои рейды.
Ключевым моментом здесь является — наличие жалоб. Если к вам на участок с запущенными грядками заползли вредители или растут сорняки с соседней заброшенной территории, обязательно пишите уведомление в местные власти. Это поможет инициировать поиск забытых владельцев или дать вам возможность легально оформить соседний участок.
Если не предпринять никаких действий, то проверяющие инстанции могут долгое время оставаться бездействующими, и желаемая земля будет продолжать пустовать.
Насколько реально оформить дачный участок в ипотеку? Подробно об этом расскажем в нашем материале.
Можно ли оформить дачу в ипотеку
Администрация Карачевского района
Новые материалы сайта
‘
Опрос
Не убран мусор, яма на дороге, не горит фонарь? Столкнулись с проблемой — сообщите о ней!
Как найти владельца заброшенного земельного участка
Брянск, для успешного проведения операций важно тщательно изучить данный вопрос, чтобы выяснить информацию о собственнике. Как же найти такие сведения, если интересующий вас участок земли заброшен или находится в состоянии неопределённости?
Узнать имя владельца и проверить участок на наличие обременений (например, если он отдан в аренду, или арестован), можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти данные являются общедоступными, и их можно запросить всем желающим.
Для начала вам нужно будет узнать кадастровый номер данного земельного участка. Это можно сделать через бесплатный электронный сервис Публичная кадастровая карта. Увеличив масштаб карты, вы сможете найти интересующий участок, либо указать точный адрес или название населенного пункта. После нахождения нужного участка вы получите его кадастровый номер, размер и кадастровую стоимость.
С узнанным кадастровым номером считается, что вы готовы заказать выписку с характеристиками объекта недвижимости и правами на него.
Запросить выписку можно в офисе МФЦ (документ будет готов примерно через пять дней) или через электронный сервис Росреестра (rosreestr.ru). Электронная выписка юридически равнозначна бумажной, но, как правило, она дешевле и быстрее — подготовка занимает всего три дня.
Каждый владелец может узнать, кто запрашивал выписку по его объекту недвижимости. Если данные запрашивал физический лицо, в выписке будут указаны его Ф.И.О., если же юридическое, то обозначается имя организации.
Сервис Публичная кадастровая карта содержит много полезной информации, как для заявителей, так и для владельцев. Например, данные о использовании земельных участков позволяют избежать штрафов, а при планировании покупки земли — по карте можно легко определить, какие участки находятся в охранной зоне.
Способы оформления заброшенного объекта в собственность
Как упоминалось ранее, существует несколько способов оформить на себя бесхозный участок с домом:
- приобрести бесхозный участок у муниципалитета;
- открыть владение и использовать его в течение 15 лет и после этого стать полноправным собственником;
- найти собственника заброшенного дома и выкупить участок вместе с домом.
Теперь подробнее рассмотрим каждый из указанных способов.
Способ 1. Приобретательная давность
Вопрос о так называемом 15-летнем открытом владении рассматривается в статье 234 Гражданского кодекса РФ. Суть данного метода довольно проста: гражданин может легально проживать в бесхозном доме. И если в течение 15 лет неожиданно не найдется его законный владелец, новый владелец получает полное право стать формальным собственником недвижимости. Однако здесь есть три ключевых аспекта, которые стоит учитывать:
- Владеть бесхозным домом нужно добросовестно. Это подразумевает своевременную уплату всех коммунальных платежей, вложение средств в ремонт и возможные улучшения.
- Владеть бесхозным домом нужно открыто. То есть возможный будущий владелец не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества под своей опекой.
- Непрерывность владения бесхозным домом. Для успешного оформления права собственности необходимо вести открытое и непрерывное пользование этой недвижимостью в течение всего периода приобретательной давности — 15 лет.
Законным владельцем бесхозяйного дома на основании приобретательной давности можно будет стать только по решению суда. Однако в суд следует обращаться лишь по истечении 18 лет с момента начала владения имуществом, что связано с трехлетним сроком исковой давности. В случае, если суд признает за новым собственником право собственности, он сможет зарегистрировать результаты в Росреестре и использовать свою собственность как полноправный владелец.
Тем не менее, необходимо смириться с тем, что прежний владелец в любой момент может появиться и потребовать покинуть дом. Кроме того, описанный метод потребует значительных временных и финансовых ресурсов, так как весь процесс может затянуться на долгое время.
Способ 2. Поиск владельца заброшки
Поиск собственника заброшенного дома может оказаться непростой задачей, требующей много времени и усилий. Начните с обращения к председателю СНТ или местным жителям, которые могут иметь информацию о собственнике (особенно если интересующий вас дом расположен в садовом товариществе). Если удача вас не посетила, есть еще один способ:
- воспользуйтесь Интернетом и закажите выписку из ЕГРН. Если заброшенный дом зарегистрирован, из выписки будет видно, кто его владелец и существуют ли какие-либо обременения.
Как только вы найдете контактные данные владельца заброшки, следующим шагом станет оформление сделки купли-продажи или использование других правовых механизмов. Однако если все попытки встретиться с владельцем окажутся безуспешными, необходимо приступать к третьему способу.
Способ 3. Приобретение бесхозного участка у муниципалитета
Если бесхозный земельный участок под домом находится в СНТ и не зарегистрирован в ЕГРН, необходимо обратиться в местную администрацию и написать два заявления:
Комментарии
29 янв. 2022 г. в 03:43
В нашем случае администрация станицы Красноярская Цимлянского района Ростовской области через судебные инстанции признала бесхозной собственностью два наших земельных участка вместе с находящейся на них недвижимостью, хотя согласно договору купли-продажи они принадлежат моей матери — хозяйке домов, а также ее дочери. В другом домовладении прописана ее сестра. Один из домов был оформлен на отца, и хотя это общая собственность, но Цимлянский районный суд Ростовской области отказался принять заявление от нас как наследников, обосновав это тем, что лишь отец или прописанная на участке тетя могут обратиться. Мы, как наследники, не считаемся заинтересованными лицами, в то время как по закону половина имущества должна принадлежать нам. На данный момент мы обжалуем это решение в областном суде, надеясь на более компетентное или хотя бы незаинтересованное разбирательство. Запросы об обнаружении договоров купли-продажи были сделаны непосредственно в администрации, и они утверждали, что ничего о них не знали, хотя уголовное дело следственный комитет и прокуратура заводить отказались. Чувствуется беспомощность в поиске законного решения, несмотря на наличие двух высших образований и базовых знаний законов. Я даже пытался поступить в магистратуру на юридический факультет, сдал вступительные экзамены в два престижных вуза, но на бюджет не прошел из-за недостатка места. Остается только надеяться на справедливость и улучшение системы, чтобы избежать мстительных мыслей.
