В течение 10 дней с момента публикации информации о проведении аукциона, гражданину или организации от муниципалитета направляется три экземпляра соглашения. Следует отметить, что заключение сделки невозможно раньше, чем через 10 суток после размещения протокола торгов, что позволяет участникам аукциона подготовиться к его итогам.
Получить от государства участок в собственность или аренду стало проще
Теперь граждане могут приобретать землю без участия в торгах, если участок ранее был арендован. В рамках той же упрощённой процедуры, граждане России и российские юридические лица могут получить в аренду земельные участки, предназначенные для производства продукции, что будет способствовать импортозамещению.
Правительство Российской Федерации значительно упростило процесс предоставления в собственность и аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, чья государственная собственность не разграничена. Согласно Постановлению Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 (далее – Постановление № 629), до конца 2022 года в определённых случаях предоставление таких участков будет осуществляться без проведения торгов.
Приобретение гражданами РФ земельных участков в собственность
Земельный участок может быть передан в собственность без торгов, если он находится у гражданина на праве аренды. При этом участок должен быть предназначен для ведения садоводства или огородничества на собственные нужды, либо для ведения личного подсобного хозяйства, но за пределами населённых пунктов (т.е. в строке «Категория земель» в описании участка не должна быть указана категория «Земли населённых пунктов»).
Как получить земельный участок в собственность бесплатно?
В 2022 году на бесплатный участок могут рассчитывать многодетные семьи, а также другие категории граждан, включая тех, кто уже владеет земельным участком или хочет осваивать свободные территории Севера, Сибири и Дальнего Востока. Тем не менее, воспользоваться таким правом не представится возможным, если у заявителя были выявлены и не устранены нарушения в использовании земельного участка. Например, к подобным нарушениям может относиться нецелевое использование участка, обнаруженное в ходе государственного земельного надзора, то есть использование земли не в соответствии с видом разрешенного использования.
Приобретение земельного участка осуществляется на платной основе согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации. На территории Московской области цена продажи участка регулируется статьёй 12 закона Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-ОЗ и Постановлением правительства Московской области от 2 мая 2012 года № 639/16. Таким образом, цена продажи будет составлять 3% от кадастровой стоимости участка, если заявитель является собственником зданий, сооружений или помещений, находящихся на этом участке, либо будет равна рыночной стоимости, что определяется в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности.
Способы покупки участка
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, вы можете приобрести государственную землю несколькими способами:
- выкупить участок у правительства области — этот способ подходит не для всех видов разрешённого использования (ВРИ) земель. Подробности можно найти в статье 39.3 ЗК РФ;
- выиграть торги на получение права купить участок;
- арендовать землю, а затем приватизировать её.
Перед тем как совершить покупку, рекомендуется четко определить, для каких целей вам нужен участок.
Как можно использовать землю
Николай хочет построить загородный дом, разбить огород, создать виноградники и завести корову. Следовательно, ему необходим участок для ведения личного подсобного хозяйства. Для этих целей он может купить землю у муниципалитета как через аукцион, так и без него.
При выборе участка важно следить за тем, чтобы ВРИ земли соответствовали вашим целям. За нарушение правил использования земельного участка или несоответствие целевому назначению вам могут быть наложены штрафные санкции, согласно статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Существуют основные виды разрешённого использования для строительства дома:
- индивидуальное жилое строительство (ИЖС) допускает возведение дома, гаража и других сооружений, а также разбивку огорода;
- личное подсобное хозяйство (ЛПХ) включает все предыдущие пункты, а также разведение скота;
- ведение садоводства и огородничества. Основное различие между ними состоит в том, что на обеих категориях земель можно строить дом и заниматься садоводством, но на участке под огородничество нельзя прописаться;
- предпринимательская деятельность и производственная активность.
Для каждого ВРИ существуют свои условия — например, землю для ИЖС, ЛПХ и ведения садоводства можно приобрести у государства без участия в торгах. Напротив, участок, на котором вы хотите открыть кафе или автомойку, можно будет купить только через аукцион.
Интересно отметить, что до XVIII века в России деньги чеканились исключительно из стыдного европейского серебра, за которое иностранцы расплачивались за российские товары.
Основания для покупки земли без проведения торгов
Купить землю у государства без проведения торгов можно на основании, определённом статьёй 39.3 ЗК РФ:
- заявитель является собственником здания или сооружения, возведенного на участке;
- участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридического лица;
- земля предоставлена крестьянским (фермерским) хозяйствам или компаниям, занимающимся сельскохозяйственным производством, в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 101 от 2022 года;
- гражданин или организация являются арендаторами земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственной деятельности, и с момента заключения договора аренды прошло более трёх лет;
- заявитель планирует использовать землю для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства или для садоводства.
На самом деле, перечисленные выше случаи предоставления государственной или муниципальной земли без торгов не исчерпывающие. Статья 39.3 ЗК РФ предусматривает иные основания для подобной практики.
Важно! Алгоритм продажи земли, принадлежащей государству или муниципалитету, без проведения торгов, строго регламентирован на законодательном уровне. Это возможно только в случае отсутствия других претендентов на участок.
Пошаговая инструкция покупки земли через аукцион
Для того чтобы приобрести земельный участок у местной администрации по аукциону, необходимо предварительно найти подходящий надел и выяснить, является ли он объектом торгов. Если участок не выставлен на торги, потребуется обратиться в администрацию с соответствующим заявлением о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи данного участка.
В целом, процесс приобретения земли у администрации проходит по следующему алгоритму:
- найдите участок, соответствующий требованиям гражданина или юридического лица;
- определите, является ли он предметом торгов и можно ли его вообще купить;
- подайте заявление о проведении аукциона (если это необходимо);
- подайте заявку на участие в торгах;
- поддержите ваше участие в аукционе;
- в случае победы оформите договор купли-продажи;
- зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Представленный алгоритм покупки государственной или муниципальной земли актуален как для физических, так и для юридических лиц.
Обратите внимание: В процессе торгов выкупная стоимость земли может значительно возрасти, так как суть аукциона заключается в определении покупателя, который предложит наивысшую цену.
Подбираем землю
Для того чтобы приобрести участок у государства, в первую очередь необходимо выбрать подходящий надел. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещённой на официальном сайте Росреестра.
Публикации и размещения информации облегчают поиск с помощью специализированных фильтров. Обратите внимание на свободные земли, то есть те, которые не находятся в постоянном или временном владении. Также здесь содержится информация о землях, которые в настоящее время являются предметом торгов.
Важно учесть, что информация о проведении аукционов по земельным участкам размещается администрацией в средствах массовой информации, например, в местных газетах.
Если участок не выставлен на торги, гражданину или организации следует обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи.
Подаем заявку
При покупке участка по кадастровой стоимости на аукционе, вряд ли удастся избежать увеличения цены в несколько раз, однако, с другой стороны, приобретение государственной или муниципальной земли считается более выгодным, нежели покупка аналогичного объекта у физических или юридических лиц.
Правила организации и подготовки торгов строго регламентированы статьёй 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Решение о проведении аукциона принимает администрация, в том числе по заявлению гражданина или организации.
В рассматриваемом заявлении следует указать следующие сведения:
- наименование органа, куда подается заявление;
- ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, контактный номер телефона;
- тип земельного участка;
- кадастровый номер объекта и его месторасположение;
- сведения о льготах на получение участка, если таковые имеются;
- дата, подпись заявителя.
После получения заявления, администрация регистрирует его и рассматривает. Ответ на него отправляется в течение 30 дней.
Если уполномоченный орган принял положительное решение, назначается дата и место проведения аукциона, а информация о нём размещается в СМИ. Это необходимо для привлечения других заинтересованных лиц в покупке данного надела.
За что придется платить
Даже в случае бесплатного получения участка, некоторые услуги могут потребовать оплаты.
1. Если вы хотите получить землю без очереди и сами нашли её на карте Росреестра, но она не находится на кадастровом учёте, вам понадобятся услуги кадастрового инженера. Специалист проведет измерение участка и подготовит схему. Стоимость его услуг может варьироваться в зависимости от региона и сложности задач.
Прайс компании Кадуслуги.рф в Череповце: минимальная стоимость услуги начинается от 2 000 ₽.
Чтобы получить участок в собственность, необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Госпошлина составляет 350 ₽.
3. Для регистрации бесхозной земли в некоторых случаях может потребоваться оплата государственной пошлины за судебные издержки. Сумма будет зависеть от вида заявления.
Краткие и полезные новости о финансах можно найти в нашем телеграм-канале t.me/Life_Akbars. Присоединяйтесь!
Ставим землю на учет
Одновременно с решением о предварительном согласовании участка, покупатель получает постановление администрации об согласовании использования земельного участка (СРЗУ).
Это постановление предоставляет право провести межевание участка и поставить землю на кадастровый учёт.
Межевание может быть выполнено самостоятельно или с помощью лицензированного кадастрового инженера.
Межевание и оформление документов — это платная услуга ( дополнительные затраты начинаются от 7 тыс. рублей), тогда как постановка на кадастровый учёт является бесплатной государственной услугой.
После того как участок будет сформирован и поставлен на кадастровый учёт, вам снова следует написать заявление в администрацию — на этот раз о предоставлении земельного участка.
В качестве обоснования для предоставления без торгов необходимо указать ранее полученное решение о предварительном согласовании.
В течение 20 дней администрация рассмотрит ваше заявление и подготовит договор купли-продажи. После чего у покупателя будет месяц на изучение и подписание всех документов. Затем предусмотрены этапы оплаты и регистрации права собственности на приобретённый участок.
Важно: Каждый регион Российской Федерации устанавливает свою ставку выкупа земельного участка в собственность, что определяется местными нормативными актами.
Например, в Вологодской и Свердловской областях ставка составляет 15% от кадастровой стоимости, тогда как в Московской области эта ставка достигает 100%.
Получить информацию о ставке в каждом отдельно взятом регионе можно, обратившись в администрацию, или изучив местные нормативные акты.
Реальный кейс
Жительница Москвы Ольга Г. приобрела без торгов ранее не размежеванный и не поставленный на кадастровый учёт земельный участок в Свердловской области.
На изображении красным цветом выделен участок, который москвичка нашла с помощью публичной кадастровой карты и купила по описанной схеме.
Основные параметры сделки следующие:
- цена покупки: 34 тыс. рублей (15% от кадастровой стоимости),
- кадастровая стоимость: 230 тыс. рублей,
- рыночная стоимость: 400 тыс. рублей,
- площадь: 14 соток,
- инфраструктура: все необходимые коммуникации находятся поблизости, имеется озеро и лес;
- время на оформление: 1,5 месяца от подачи документов в администрацию до получения постановления.
- #кадастровый учет
- #Росреестр
- #покупка земельного участка
- #кадастровый инженер
- #ИЖС
- #кадастровые границы
- #неразмежеванная земля
- #публичная кадастровая карта
- Автор: Мария Иваткина, эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России
