Проверить все аспекты, связанные с приобретением земельного участка, обычному человеку может быть достаточно сложно и утомительно. Возможно, вы уже устали читать эту информацию. Однако есть хорошая новость: существует возможность выбрать участок, заключить с продавцом договор и быть уверенным в юридической чистоте этой сделки. Для этого достаточно обратиться к профессионалам из компании Земельный Экспресс, как сделали уже сотни довольных клиентов, многие из которых оставили положительные отзывы о предоставленных услугах.
Сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Первым шагом в процессе проверки сделок с недвижимостью будет проверка правдивости предоставленной информации. Попросите продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН. В этом документе будет зафиксировано:
- ФИО продавца;
- кадастровый номер участка;
- адрес участка;
- площадь земельного надела;
- вид разрешенного использования и категорию земель;
- ограничения и обременения, если таковые имеются;
- сведения о границах земельного надела;
- документ, на основании которого участок находится в собственности продавца.
Вы можете самостоятельно запросить выписку из ЕГРН через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. Однако будьте внимательны: в этом случае информация будет неполной; вы не получите данные о продавце и документе, подтверждающем право собственности.
Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка
К числу правоустанавливающих документов могут относиться: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследование по закону или завещанию, постановление или распоряжение о выделении земельного участка, а также судебное решение.
- Обязательно убедитесь, что продавец предоставляет именно тот документ, который указан в выписке из ЕГРН. Проверьте, чтобы реквизиты документа были согласованы с теми, что прописаны в выписке. Если право собственности оформлялось до 15 июля 2016 года, у продавца скорее всего имеется свидетельство о государственной регистрации права. На этом документе должен быть штамп Росреестра. Убедитесь, что номер регистрационной записи в свидетельстве, на штампе и в выписке совпадают.
- Если право собственности у продавца зарегистрировано до 1998 года, то данный участок может не отображаться в ЕГРН. В соответствии с тогдашним законодательством, регистрация прав не требует перерегистрации при изменении актуальных норм. Участок будет внесен в ЕГРН одновременно с регистрацией перехода права собственности по сделке купли-продажи. Для безопасности лучше договориться с продавцом о том, чтобы он сначала зарегистрировал свое право в ЕГРН, а затем было осуществлено соглашение о купле-продаже.
- Проверьте действительность паспорта продавца на сайте МВД, чтобы подтвердить его личность и избежать возможных мошенничеств.
Выбираем тип участка
При выборе земельного участка очень важно учитывать ваши планы на его использование. Все земли, как государственные, так и частные, распределены по определённым категориям, которые указаны в кадастровом паспорте. Существуют категории, позволяющие жить на участке и вести личное хозяйство, а также категории, предназначенные только для промышленного использования. В данной статье будет рассмотрен вопрос о частных земельных участках, подходящих для личных нужд, а о промышленных учтём в другой статье.
Сначала определитесь, с какой целью вам нужна земля. Это может быть желание разбить садик и выращивать овощи или строительство жилого дома. В обоих случаях вам подойдут земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.
Земли населённых пунктов делятся на два типа: под ИЖС и для общего пользования.
ИЖС — это земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. На таком участке вы сможете построить жилой дом и прописаться в нём.
Земли сельхозназначения охватывают несколько категорий, но только одна из них подходит для огорода или дачи — участки для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. Чаще всего такие участки располагаются на территориях садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) или дачных некоммерческих партнерствах (ДНП).
Не забудьте, что садовые земли не предназначены для круглогодичного проживания. Это может создать проблемы, если вы планируете жить в доме на такой земле: зимой дороги могут не очищаться, возможно отключение электричества, и будет сложнее провести газ.
Определяемся с деньгами
Участки, предназначенные для ИЖС, можно приобретать в ипотеку или с использованием кредита. Однако садовые земли сложнее представить как залог, поэтому банки менее охотно выдают средства на такую сделку.
Стоимость земельного участка зависит от его месторасположения, наличия коммуникаций или объектов строительства, инфраструктуры или ее планируемого развития. Также цена может варьироваться из-за жадности продавца. Предлагают очень низкую цену обычно проблемные земли, которые формально принадлежат продавцу, но их документы могут быть давно утеряны, а для их восстановления потребуются деньги, время и услуги адвоката. Также некоторые люди стремятся быстро и дешево продать участки, на которые уже претендует кто-то другой, например, наследники предыдущего владельца.
Выбираем тип участка
Существует несколько категорий земель. Из них только две подходят для строительства частного дома: земли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Последние – с определёнными видами разрешённого использования:
- Индивидуальное жилищное строительство;
- Ведение личного подсобного хозяйства;
- Ведение садоводства.
При выборе важно понять, что вы намерены строить: дом для постоянного проживания или дачу. Перед тем как приобрести земельный участок под ИЖС, стоит удостовериться, что на нем действительно разрешено строительство капитальных зданий.
Как выбрать участок под строительство
Чтобы выбрать земельный участок под строительство, необходимо заранее уточнить определённые моменты:
- Площадь земельного надела. Оптимально, чтобы площадь дома не превышала 1/10 от общей площади участка. К примеру, для коттеджа площадью 100 м² идеален участок не менее 10 соток.
- Рельеф участка. Рекомендуется выбирать ровный участок без уклонов. В противном случае, будет затруднительно вписать дом в ландшафт, стоимость работ по устройству фундамента увеличится, и могут возникнуть дополнительные трудности с посадками. Если участок имеет значительный уклон, придётся проводить работы по отсыпке.
- Наличие на земле старых строений: Если таковые присутствуют, их снос потребует дополнительных финансовых затрат.
- Тип грунта. Он сильно влияет на конструкцию фундамента и объем предварительных работ. На почвах с повышенной влажностью необходимо будет проводить мелиорацию. Наилучшими для строительства считаются сухие песчаные или суглинистые грунты. Важно уточнить у продавца наличие геологических исследований почвы, либо заказать их самостоятельно.
- Наличие коммуникаций. В СНТ и ДНП зачастую могут быть только летний водопровод и электричество. Участки под ИЖС обычно располагают всеми необходимыми коммуникациями: электричеством, водоснабжением, газом, канализацией, а также доступом к интернету — как, например, в поселках девелоперской компании Ярд.
- Качество подъездных путей. Проверьте наличие подъездной дороги до участка и её состояние, уточните, очищаются ли дороги зимой. Также важно выяснить, на каком расстоянии расположены остановки общественного транспорта.
Расположение участка
После выбора населенного пункта, необходимо выбрать конкретный участок. Для этого важно изучить генеральный план поселка и его кадастровую карту с указанием границ территории. При покупке участка следует помнить, что земельные участки, находящиеся близко к лесу или водоему, как правило, стоят дороже. Участки, расположенные в центре поселка или неподалеку от входа, могут быть дешевле, однако поблизости окажется больше соседей.
Что важно проверить
Когда участок уже выбран, необходимо убедиться, что сделка будет юридически чистой и не возникнет проблем в будущем. Что следует проверить перед покупкой земельного участка? Вот ключевые моменты:
- Документы о праве собственности у продавца.
- Отсутствие обременений на участок. Эту информацию можно выяснить, запросив выписку из Росреестра.
- Соответствие фактической площади и границ участка с кадастровым планом.
- Вид разрешённого использования земли.
Также полезно будет выяснить, не планируется ли в ближайшее время какое-либо масштабное строительство или прокладка дорог поблизости. Для этого можно обратиться в градостроительный департамент области.
Оформление покупки
После выбора участка можно переходить к оформлению сделки. Порядок действий при покупке земельного участка включает в себя следующие шаги:
- Паспорта продавца и покупателя;
- Свидетельство о праве собственности на землю и кадастровый план;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости. Теперь эти документы могут быть составлены в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.
Дополнительные документы могут потребоваться, если:
- Продавец действует по доверенности;
- Среди владельцев есть несовершеннолетние дети;
- Участок находится в долевой собственности супругов;
- Сделка нужна при помощи ипотеки.
Покупка государственной или муниципальной земли
Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретение земельного участка, принадлежащего государству или муниципалитету, возможно лишь через аукцион. Однако законодательство предполагает исключения, при которых граждане или юридические лица могут купить землю у администрации без участия в торгах. Такие случаи включают:
- физическое или юридическое лицо является владельцем здания или сооружения, находящегося на этой земле;
- предполагаемый покупатель — это крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственное предприятие;
- гражданин желает приобрести надел для строительства индивидуального жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства или открытия фермерского хозяйства;
- организация уже использует землю по ее целевому назначению на основании бессрочного договора пользования.
Полный список ситуаций, когда муниципальные или государственные земельные участки могут быть приобретены без участия в аукционе, утвержден пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
По аукциону
Как правильно купить государственный или муниципальный участок через аукцион и что важно при этом учитывать? В первую очередь нужно подыскать подходящий участок. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещенной на сайте Росреестра.
Если нужный земельный участок не выставлен на торгах, следует направить в администрацию заявление о проведении аукциона. Купить участок нельзя, если:
- границы участка не определены;
- участок не имеет кадастрового учета;
- он исключён из оборота;
- участок резервирован для государственных или муниципальных нужд;
- он находится в собственности или временном владении физических или юридических лиц.
Если земельный участок является неорганизованным, покупатель может за свой счёт провести межевые работы, а затем подать заявление о передаче земельного участка в собственность за плату, избегая аукциона.
Обнаружить земельные участки, предлагаемые на торги, наиболее удобно через публичную кадастровую карту. Также можно ознакомиться с информацией в местных газетах или на сайте местной администрации.
Чтобы стать участником аукциона, необходимо внести задаток и предоставить организатору пакет документов, составленный из следующего списка:
— Заявка по установленной форме;
— Копия паспорта заявителя;
— Бухгалтерские документы, подтверждающие внесение задатка;
— Иные бумаги, предусмотренные статьей 39.12 ЗК РФ.
Заявку можно подать в любое время, но не менее чем за 5 дней до дня аукциона. Если заявитель перенаправил свое намерение участвовать в торгах, он вправе отозвать свою заявку.
В установленный день участнику необходимо присутствовать на аукционе. В зал пускают только допущенных к торгам граждан при наличии паспорта.
Аукцион проходит в традиционном формате. Каждый участник получает карточку с номером. Аукционист объявляет лот, описывает его и называет стартовую стоимость, которая увеличивается с каждым предложением. Победителем становится тот, кто предложит максимальную сумму.
Ход торгов фиксируется в протоколе, который становится доступным для общественности в течение суток с момента его подписания. Один экземпляр протокола передается победителю.
В течение 10 дней администрация направляет три экземпляра договора купли-продажи участнику, ставшему победителем, для подписания. Осуществить сделку следует не позднее чем через 30 дней после отправки соглашения победителю. В противном случае, он теряет право на покупку указанного земельного участка.
Документы для покупки земельного участка
Как правило, для покупки земельного участка потребуется следующий набор документов для обеих сторон — покупателя и продавца — это их удостоверение личности и паспорт. Он нужен для составления договора купли-продажи.
Если участок является совместной собственностью супругов, то рекомендуется получить согласие второго супруга на заключение сделки, заверенное у нотариуса. В противном случае, такой документ может быть признан недействительным.
При этом Росреестр может зарегистрировать переход права собственности и без согласия второго супруга, но сделают соответствующую запись. Если один из супругов продаст имущество без ведома второго, тот может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Чтобы удостовериться в чистоте сделки, следует запросить у продавца следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т.д.).
Если земельный участок принадлежит несовершеннолетнему, то необходимо получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства.
При покупке государственной или муниципальной земли, совместно с заявлением о Согласовании сделки или предоставлении надела понадобятся документы, подтверждающие право на покупку объекта без торгов, эскиз расположения участка и прочие бумаги (в зависимости от ситуации), перечень которых регламентируется статьёй 39.15.
Для участия в аукционе на право заключения договора купли-продажи земельного участка обязательно необходимо представить заявку установленного образца, подтверждение внесения задатка и копию личного паспорта.
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Каждая сделка по продаже земельного участка уникальна. Поэтому для понимания, какие документы необходимы для оформления сделки, рекомендуем получить консультацию у нашего юриста. Специалист готов ответить на любые вопросы, и в любое время, в режиме онлайн.
Как купить участок?
Существует два основных способа приобретения земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником или с местной администрацией. В качестве собственника может выступать как физическое лицо, так и юридическое (например, владелец коттеджного посёлка).
При покупке земли для ИЖС у владельца необходимо выполнить следующие действия:
- Изучите все технические документы на земельный участок (выписку из ЕГРН, межевой план, схемы застройки и прочее).
- Пообщайтесь с соседями и выясните, нет ли судебных разбирательств по границам или истории участка (например, как часто он перепродавался в прошлом, содержатся ли на нем сервитуты и т.д.).
- Проверьте достоверность информации, самостоятельно запросив выписку из ЕГРН через сайт rosreestr-info.ru.
- Убедитесь, что границы участка правильно обозначены и совпадают с данными в документах.
- Если всё в порядке, можно передать задаток и заключить предварительный договор купли-продажи.
Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не обязывает этого в большинстве случаев. У нотариуса еще раз проверяются все сведения из реестра и наличие ограничений по сделке.
После этого осуществляется регистрация перехода прав в Росреестре, и покупатель передает остаток суммы продавцу. Завершение сделки фиксируется оформлением акта приема-передачи земельного участка.
Сделки с государственными землями проходят по более сложному алгоритму, особенно если говорим о неузаконенном участке без кадастрового номера.
Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3 до 10 тысяч рублей) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (гос.пошлина 2000 рублей). В его затраты также входят комиссионные риэлтору, которые могут составлять до 3–5% от стоимости участка. Налог с продажи (в 13%) выплачивает только продавец, получивший доход от сделки.
Риски сделок с землёй
Приобрести земельный участок под ИЖС может как гражданин России, так и иностранец (за исключением приграничных участков). Однако существуют ограничения, предусмотренные Земельным кодексом, которые касаются лесных и природоохранных зон, а также сервитутов – ограниченного права на использование земли, например, из-за прокладки коммуникаций или других объектов.
К примеру, участок может находиться под важными для региона трубопроводами. Это означает, что владелец должен обеспечить доступ служащих к коммуникациям и не может строить на этой части участка ничего, что может помешать их функционированию. О таких рисках важно знать заранее — до оформления сделки о купле-продаже земли для ИЖС. Выяснять эти моменты можно, обращаясь в местные органы для запроса градостроительных планов либо изучая выписку ЕГРН.
Ограничения на использование земельных участков могут иметь бессрочный характер и сохраняться при переходе прав на землю к новым владельцам.
Сделки на земельном рынке часто оспариваются в судебном порядке. Причем консультации могут проводить как участники рынка, так и местные власти.
При покупке участка для ИЖС стоит обратить внимание на следующие факторы:
- документы на землю, которые старые (например, выданы до 1998 года) и не были переоформлены;
- упоминание в выписке из ЕГРН любого другого вида разрешенного использования, кроме ИЖС;
- наличие обременений, например, в случае залога в банке, судебного ареста в соответствии с поданными исковыми заявлениями со стороны бывших собственников (это также проверяется через ЕГРН и запросами в суд);
- наличие линий электропередач, теплосетей, узлов коммуникаций (об этом всегда делается отметка в выписке из ЕГРН, как об ограничении в использовании);
- наличие любого формально оформленного сервитута с государственными или муниципальными органами;
- самовольные постройки на участке или свалки с отходами;
- расположение участка рядом с военными городками, озелененными территориями, в зонах с особыми условиями или вблизи государственной границы.
Все эти нюансы могут стать причиной возникновения судебных разбирательств или запретов в будущем. Например, я купила участок под ИЖС, но выясняется, что на нем проходит теплотраса. Строительство дома по проекту с соблюдением норм расстояний между сетями и жилыми зданиями становится невозможным. В итоге мне пришлось подать иск в суд на продавца, так как он не сообщил мне об этом факте, и официальный сервитут не был оформлен, а никаких ограничений также не зарегистрировано, – делится своим опытом покупательница земли.
Судом было установлено, что, несмотря на наличие документов на участок, продавец не имел права реализовать его для ИЖС из-за назначения — блокированной жилой застройки. Покупательница не знала о такой ситуации и планировала выполнить масштабное строительство отдельно стоящего здания с разными подходами.
Часто о запретах и ограничениях покупатели узнают уже после завершения покупки и отдыха уведомительной процедуры с местными властями по поводу ИЖС. Купил участок под ИЖС и подал в Окружную администрацию уведомление о намерении реконструировать недостроенный дом, находящийся там. В ответ пришёл отказ на основании расположения объекта в охранной зоне электроснабжения, – рассказывает один из пострадавших. Он заявил, что предпринял попытку добиться оформления уведомления о реконструкции через суд, но в удовлетворении заявки было отказано.
Обязательно уточняйте также, есть ли арендаторы на доме или недострое на участке ИЖС, поскольку по закону он имеет право пользоваться этой землёй, а также имеет преимущественное право на её приобретение. Если игнорировать его интересы, он вправе обратиться в суд за расторжением договора.
