Обратите внимание: Забирать документы из МФЦ после завершения регистрационных действий могут как покупатель, так и продавец, они имеют право делать это по отдельности, их совместное присутствие для получения документов не является обязательным.
Оформление купли-продажи земельного участка
Покупка и продажа земельного участка — это серьезное мероприятие, поскольку речь идет о сделках с недвижимостью, которые зачастую заключаются на значительные суммы. В данной статье мы рассмотрим основные аспекты, на которые следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка. Это поможет избежать мошенничества и снизить риск оказаться в сложной ситуации в будущем.
Как проверить участок перед покупкой
При осуществлении покупки земельного участка крайне важно удостовериться в его юридической чистоте и отсутствии потенциальных проблем. Часто сложности могут быть неочевидными, потому такая проверка будет полезна не только для покупателя, но и для нынешнего владельца, так как поможет ему убедиться в отсутствии обременений и нарушений, что, в свою очередь, упростит процесс продажи и дальнейшее использование участка.
Перед заключением договора необходимо обратить внимание на несколько ключевых моментов:
1. Убедитесь, что участок действительно принадлежит тем лицам, которые его продают, или их официальному представителю. Это важно для предотвращения возможных юридических споров в будущем.
2. Проверьте, что участок не обременен и не связан с нарушениями. Убедитесь, что все налоги выплачены, на участок не наложены аресты, границы участка определены корректно, и все коммуникации находятся в исправном состоянии.
3. Убедитесь, что на участок нет ограничений по использованию. В частности, необходимо проверьте, разрешено ли на нем строительство зданий, нет ли пересечений с охраняемыми территориями и так далее.
На сегодняшний день основным документом, который подтверждает право на земельное имущество, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ранее, до 15 июля 2016 года, использовалось свидетельство о государственной регистрации права собственности. В отдельной статье подробно раскрываются вопросы регистрации участка и значение ЕГРН.
Получив выписку, можно сразу получить информацию о правообладателях, имеющихся обременениях, границах, осуществленных коммуникациях и других важных аспектах.
Важно! Рекомендуется получить выписку из ЕГРН дважды — в процессе проверки и непосредственно перед покупкой, чтобы быть уверенным, что за это время не возникло никаких изменений. Это особенно важно, если сделка затягивается.
Обратите внимание! Выписку из ЕГРН с полной информацией о правообладателях могут получить только собственники или лицо с оформленным согласия. Хотя запросить данные об интересующем участке имеет право любой желающий, не всегда это будет целесообразно, так как ключевая информация может оставаться конфиденциальной. Отказ в выдаче выписки должен насторожить и служить сигналом для возможного отказа от сделки.
Также стоит проверить правоустанавливающий документ, подтверждающий законные основания приобретения земельного участка продавцом. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, а также акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка и другие документы.
Что нужно знать при покупке земельного участка
С 2020 года в России наблюдается значительный рост спроса на загородную недвижимость. Спрос на жизнь в собственном доме был подогрет различными ипотечными программами, продлением дачной амнистии до 1 марта 2026 года и возможностью использования материнского капитала для строительства жилья.
Одним из факторов, способствующих увеличению спроса, стала коронавирусная пандемия и введение самоизоляции, в результате чего люди, долгое время находившиеся в стесненных условиях городских квартир, начали задумываться о строительстве загородных домов, так как предложений по аренде дач было недостаточно.
Тем не менее, не все имеют достаточные средства для приобретения готового дома. Кроме того, цены на загородную недвижимость возросли вместе с увеличением спроса. В данной ситуации одним из решений может стать ипотека от Совкомбанка.
Если вы все еще не можете определиться, рассмотрите возможность получения государственной поддержки. Возможно, вы подходите под одну из действующих программ. Приобретение жилья с помощью господдержки — это надежный и стабильный подход.
Если ипотека не подходит, вы можете рассмотреть вариант покупки земельного участка и последующего самостоятельного строительства дома. Но прежде всего необходимо выбрать подходящий участок, учитывая свои цели и потребности.
Как выбрать участок для строительства дома
Государственные и частные земли подразделяются на несколько категорий. Существуют участки, подходящие для проживания и ведения личного хозяйства, а также выделяются земли, предназначенные исключительно для промышленного использования.
При строительстве дома необходимо выбирать участки, на которых разрешены:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- жилая застройка;
- разведение домашних животных и создание подсобного хозяйства;
- садоводство.
Для получения постоянной регистрации можно использовать дом, построенный на землях, предназначенных для ИЖС. Для строительства коттеджа также могут подойти земельные участки, отведенные под ИЖС.
При выборе земельного участка стоит обратить внимание на следующие аспекты:
- категория земли;
- транспортная доступность (легкость подъезда к городу, наличие общественного транспорта);
- разветвленная сеть инженерных коммуникаций;
- социальная инфраструктура (магазины, школы, детские сады и прочее).
Некоторые покупатели уделяют внимание живописным видам, предпочитая участки рядом с водоемами или лесами. Однако, помимо привлекательного вида из окна, стоит подумать о потенциальных трудностях с подъездом к дому и о том, не произойдет ли затопление участка во время паводка.
Эксперты рекомендуют выбирать участки с минимальным уклоном. Если потребуется выравнивание земли для строительства, это обойдется в значительную сумму. Приобретая участок рядом с водоемом, обратитесь в агентства недвижимости для получения профессиональной оценки.
Агентства часто сотрудничают с геофизиками и гидрогеологами, которые могут предоставить экспертные заключения о состоянии участка, например, оценить риск подтопления.
Этот совет может показаться очевидным, но все же: проверьте, чтобы участок был больше планируемого дома. Важно измерить расстояние в метрах и сотках. Для точных замеров лучше обратиться к специалистам, например, в строительную компанию.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных объектах недвижимости в России используются для формирования Публичной кадастровой карты Российской Федерации. С помощью интерактивной карты, доступной ниже, любой заинтересованный гражданин может найти нужный участок или объект и изучить его характеристики. Информация о зарегистрированных объектах находится в открытом доступе.
Если вам нужно документальное подтверждение характеристик недвижимости, следует заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Этот документ содержит следующую информацию:
- Тип объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Данные об имеющихся ограничениях и их тип;
- Дата постановки на кадастровый учет;
- Реквизиты государственного регистратора.
Как происходит оформление сделки купли-продажи земли
Перед заключением договора купли-продажи земельного участка крайне важно внимательно изучить всю необходимую документацию на имущество и проверить как сам объект, так и его правообладателя на наличие юридических чистых прав. Потенциальный новый владелец должен убедиться, что фактические параметры земельного участка соответствуют тем, что указаны в документах, и проанализировать историю передачи прав на данный объект.
Перед подписанием соглашения стороны должны согласовать порядок передачи денежных средств и имущества друг другу, установить дату регистрации прав покупателя, необходимость заключения предварительного договора и размер аванса. Текст договора купли-продажи может быть составлен самостоятельно, но рекомендуется воспользоваться услугами профессионального риэлтора, нотариуса или юриста.
Выбор земельного участка и проверка юридической чистоты
Перед тем как принять решение о купле-продаже земли, покупатель должен провести осмотр территории и ознакомиться с технической документацией. Самый удобный способ провести анализ данных — воспользоваться выпиской из ЕГРН. Эта справка предоставляет полное описание характеристик имущества, сведения о его владельцах и наличии обременений. Также обратите внимание на необходимость установления границ участка. Не проведенное межевание может привести к спорам с соседями в будущем. Чтобы избежать конфликтов, предпочтительно приобретать размежеванный участок. Заказать все необходимые инженерные изыскания можно в компании ГЕОМЕР ГРУПП.
Аванс или задаток
После обсуждения основных условий купли-продажи земельного надела стороны могут предварительно подтвердить свои намерения путем составления предварительного договора купли-продажи. Суть такого соглашения заключается в том, что продавец и покупатель берут на себя обязательства провести имущественную сделку в установленный срок. В документе указываются предмет договора с основными характеристиками, сумма сделки, условия расчетов и срок подписания основного контракта. Также в предварительном договоре указывается сумма аванса или задатка. Какой из этих платежей использовать для обеспечения выполнения условий сделки — аванс или задаток, решают стороны. Аванс представляет собой деньги, внесенные покупателем в счет погашения основной стоимости, и подлежит возврату, если сделка не состоялась по любой причине. В то время как задаток, согласно условиям, должен быть возвращен продавцом, только если сделка не состоялась по его вине.
Подписание договора и оплата
- Описание предмета сделки (площадь, адрес, категория, сведения из госкадастра);
- Документ, на основании которого продавец владеет имуществом;
- Права и обязанности сторон сделки;
- Стоимость земельного участка;
- Порядок расчетов;
- Перечень документов, на основании которых составлено соглашение.
Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме. Обязательно нотариальное заверение документа, если речь идет о продаже доли имущества или если одним из совладельцев является несовершеннолетний гражданин.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о расторжении договора купли-продажи земельного участка в садоводческом товариществе (СНТ), поданное Ивановой В. Истец указала, что между ней и ответчиком Голиковым И. был заключен договор купли-продажи. При этом стороны обсудили детали сделки еще до подписания соглашения. Продавец заверял, что земельный участок подходит для строительства жилого дома, хотя на самом деле он находился в садовом товариществе.
После регистрации права собственности истец обнаружила, что на участке нельзя строить жилой дом, поскольку он выделен как садовый. Хотя строительство на таких участках не запрещено, отсутствие газоснабжения и возможности подводки стационарного отопления вызвало значительные трудности в эксплуатации дома. Как результат, истец потребовала расторжения договора купли-продажи, аргументируя это тем, что земельный участок не соответствует заявленным характеристикам продавцом.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о защите прав потребителей, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения договора купли-продажи, если переданный товар не соответствует оговоренным условиям или имеет недостатки.
Суд, изучив дело, установил, что стороны действительно заключили договор купли-продажи, в котором четко указано, что предметом сделки является именно садовый земельный участок, расположенный в СНТ. Согласно правилам землепользования, на данном земельном участке допустимо строить объекты капитального жилищного строительства. В то же время в договоре не содержится информации о наличии необходимой инфраструктуры. Сделка была должным образом зарегистрирована в Росреестре, и истец получила право собственности на участок.
Таким образом, судья пришел к выводу, что сведений, содержащихся в договоре купли-продажи, достаточно для полноценного определения фактического объекта сделки. При этом информация о том, что предметом является садовый участок, была явно обозначена в соглашении. На этом основании суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Частые вопросы
Нужно ли записываться на прием в территориальное подразделение Мои документы для регистрации купли-продажи земельного участка?
На данный момент не требуется предварительная запись для подачи документов в Росреестр. Запись в МФЦ требовалась в период карантина, когда власти стремились снизить количество людей, находящихся в одном помещении. Однако если стороны хотят сэкономить свое время, они могут заранее записаться на прием и явиться в назначенное время. В этом случае не придется стоять в очереди. Возможна также предварительная запись для подачи документов по экстерриториальному принципу.
Сколько стоит регистрация права собственности на земельный участок, если продавцом является юридическое лицо, а покупателем — физическое лицо?
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, физические лица обязаны уплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на недвижимость в размере 2 тыс. рублей. При этом статус продавца не имеет значения. Если предметом сделки является земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, сумма госпошлины уменьшается до 350 рублей.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного надела после регистрации сделки в Росреестре?
Расторжение договора купли-продажи возможно только до исполнения обязательств по нему. Если регистрационные действия уже завершены, стороны могут составить письменное соглашение о прекращении правоотношений, что приведет к остановке регистрации. Однако другая сторона сделки вправе подать иск в суд с требованием расторгнуть договор, если вторая сторона уклоняется от выполнения условий соглашения.
Передача денег
С момента подачи документов на государственную регистрацию и до получения зарегистрированных документов проходит, как минимум, две недели.
В это время недвижимость фактически уже не принадлежит продавцу, но и не переходит к покупателю. Чтобы обезопасить обе стороны, в последние 20 лет наличные деньги передавались через банковскую ячейку. Продавец и покупатель приходили в банк, арендовали ячейку и помещали туда деньги, после чего заключали специальный договор с банком для доступа к этой ячейке.
С недавнего времени для передачи денег все чаще используется аккредитив. Это аналог ячейки, но в виде расчетного счета. Деньги хранятся на расчетном счете, и банк гарантирует их перечисление продавцу после того, как он предоставит выписку из ЕГРН, подтверждающую, что покупатель стал новым собственником.
Подписание сторонами акта приемки-передачи
Если объектом сделки является не просто земельный участок, а еще и дом, то акт приемки-передачи подписывается после того, как деньги были получены и сделка зарегистрирована.
В нашей компании Земельный экспресс мы осуществляем продажу участков и поэтому подписываем акт приемки-передачи в момент подписания основного договора купли-продажи.
