Форму заявления для изменения вида разрешенного использования земельного участка можно узнать в региональном административном регламенте. Этот регламент устанавливает порядок предоставления указанной услуги. Также образец заявления можно найти в Интернете на сайтах госуслуг или многофункционального центра (МФЦ).
Изменение вида разрешенного использования земельного участка: преодоление градостроительных преград
За последние несколько десятилетий уровень урбанизации в мире значительно увеличивается. Это стимулирует законодателей по всему миру сосредоточивать свое внимание на правовом регулировании urban пространства. Россия не является исключением в этом процессе. В нашей стране активно действуют Градостроительный и Земельный кодексы, которые определяют основные принципы градостроительной политики, а также устанавливают землю как особо ценный объект гражданского оборота. Федеральные законодатели требуют от правоприменителей и нормотворцев учитывать экологические, культурные и социальные аспекты в процессе планирования городского пространства.
Каждое муниципальное образование должно утвердить правила землепользования и застройки (ПЗЗ), к которым прилагается карта градостроительного зонирования. Эти документы принимаются представительным органом власти, таким как городская Дума или Совет депутатов.
Согласно ПЗЗ, территория населенного пункта или муниципального округа делится на различные функциональные зоны: зоны жилой застройки, общественно-деловой, рекреационные, коммунальные, производственные и другие. Каждой из указанных зон соответствует набор видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в ее пределах. Виды разрешенного использования разделяются на основные, вспомогательные и условные. В данном контексте, вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — это характеристика, определяющая, какую деятельность можно осуществлять на соответствующей территории.
К примеру, если земельный участок расположен в зоне жилой застройки, основной вид разрешенного использования может быть средней этажности жилой застройки, вспомогательным — зона отдыха (рекреация), а условно разрешенным — возможность размещения магазинов или других коммерческих объектов.
Для более точного понимания того, что можно построить на конкретном участке, можно обратиться к Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, который содержит исчерпывающий перечень видов разрешенного использования с соответствующими описаниями.
На упомянутом земельном участке можно возводить жилые дома (высотой до 8 этажей) и обустраивать воркаут-площадку, в то время как строительство магазина площадью до 5000 кв.м потребует дополнительных согласований.
! Важно отметить, что можно использовать основной вид, указанный в правоустанавливающем документе, а также изменить его на другой основной вид, предусмотренный для данной территории, без нарушения законодательства. Вспомогательный вид предполагает совместное использование только с основным, тогда как условный вид можно применять только после получения разрешения. Более того, в ПЗЗ может быть предусмотрен дополнительный условный вид. Как упомянуто в литературе, порой ПЗЗ не отражают актуальные реалии и могут оказывать негативное влияние на развитие территории, что усугубляет положение юридических лиц.
Каким образом же предпринимателям можно изменить вид разрешенного использования земельного участка, если это потребуется?
На первый взгляд, изменение вида разрешенного использования земельного участка может представляться как простая процедура, однако в правовом контексте данное действие подразумевает наличие трех различных ситуаций, которые мы внимательно рассмотрим ниже, акцентируя внимание на порядке оформления.
Изменение вида разрешенного использования в целях установления соответствия ВРИ классификатору
В России впервые классификатор видов разрешенного использования был принят в 2014 году, а последний обновленный вариант вступил в силу в 2020 году. Все ПЗЗ должны соответствовать требованиям данного классификатора согласно федеральному законодательству. Однако следует отметить, что оборот земельных участков стартовал намного раньше, и, следовательно, у граждан и юридических лиц в правоустанавливающих документах могут быть указаны виды разрешенного использования, которые в данный момент отсутствуют в актуальном классификаторе и соответствующих ПЗЗ. Несмотря на то что закон допускает легальность ранее установленных видов, иногда возникает необходимость владеть актуальным ВРИ. Для решения этой проблемы местные органы власти предлагают муниципальную услугу через портал РПГУ, которая называется «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков». ! Чтобы узнать, в какой территориальной зоне расположен ваш земельный участок, предприниматель может ознакомиться с Правилами землепользования и застройки конкретного муниципалитета, которые обычно доступны на официальных сайтах муниципальных образований. Самым надежным способом будет запросить сведения через ИСОГД (информационную систему обеспечения градостроительной деятельности) через портал госуслуг или обратиться к Геопорталу Подмосковья. В письме Росреестра от 21 июня 2022 года № 14-5/28-ТГ/22 даны разъяснения территориальным органам по вопросам определения соответствия видов разрешенного использования. В письме подчеркивается, что при принятии решения об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору не изменяется сам вид разрешенного использования, а выбирается такой вид из классификатора, описание которого максимально соответствует изначальному ВРИ данного земельного участка.
К сожалению, на практике довольно часто происходят ситуации, когда муниципальные органы власти, ответственные за нашу земельную политику, нарушают права граждан и коммерческих структур, предоставляя данную услугу с нарушениями.
Так, например, Арбитражный суд Московской области признал недействительным отказ администрации Рузского городского округа в оказании услуги по приведению в соответствие вида разрешенного использования для малоэтажного жилищного строительства с предварительно установленным для индивидуального жилищного строительства. Суд отметил, что виды разрешенного использования, зафиксированные до введения соответствующих классификаторов, по-прежнему имеют юридическую силу. При этом правообладатель может актуализировать свои данные, направляя соответствующее заявление в органы местной власти. Примечательно, что местные органы власти лишь подтверждают существующий юридический факт соответствия, акцентируя внимание на том, что прежний вид разрешенного использования не изменяется, а уточняется.
Основные положения
Вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ) — это закрепленное законодательством назначение, допускающее какую-либо функциональную деятельность на земельном участке, а также капитальные объекты, находящиеся на нем. Говоря проще, это именно та деятельность, которой граждане могут заниматься на конкретном участке земли. Изменение вида разрешенного использования подразумевает целый комплекс мероприятий, направленных на корректировку целевого применяемого направления земельного участка. Инициатором этой процедуры может выступать как собственник земельного участка, так и его арендатор, а также пользователь.
Многие не знают, что ВРИ делятся на три крупные группы: основные, условно разрешенные и вспомогательные. У каждого земельного участка может быть несколько видов разрешенного использования, которые распределяются по приведенным группам. Изменить вид не всегда легко: если вы предпосылаете его смену, то должны убедиться, что желаемый вид предусмотрен градостроительным регламентом. Градостроительный регламент, в свою очередь, разрабатывается местной администрацией и включен как часть правил землеустройства и застройки (ПЗЗ).
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Если вы планируете изменить вид разрешенного использования и не знаете, с чего начать, рекомендуем обратиться к нашим юристам, специализирующимся на земельном праве. Мы проведем анализ вашей ситуации, подготовим все необходимые документы, составим заявление и подадим его от вашего имени в Росреестр. Если возникнут какие-либо трудности, мы решим их, даже если для этого потребуется обращение в суд.
Смена ВРИ: причины
Смена вида разрешенного использования может потребоваться в ситуациях, когда вы намереваетесь использовать земельный участок под иное назначение. Например, если у вас имеется участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но вы решаете заняться ведением личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то вам необходимо будет поменять вид разрешенного использования с ИЖС на ЛПХ. В противном случае вам может грозить административная ответственность. Если какое-либо заинтересованное лицо выяснит, что вы используете земельный участок не по назначению, оно вправе подать на вас жалобу. Это может стать причиной проверки территории, по итогам которой владелец земельного участка получит предупреждение и будет обязан в краткие сроки изменить вид разрешенного использования. Если в установленный проверяющими срок не произойдет смена ВРИ, собственнику будет выписан штраф, а в самом худшем случае — земельный участок могут изъять из его частной собственности. Еще одна причина, побуждающая к смене вида разрешенного использования земельного участка, заключается в целенаправленном снижении кадастровой стоимости надела. Это связано с тем, что в некоторых случаях земельный налог может оказаться значительно ниже.
Пример из практики: Гражданин приобрел земельный участок в Екатеринбурге, который должен использоваться для индивидуального жилищного строительства. Площадь данного участка составляет 350 кв. метров. В соответствии с действующими нормами, налоговая ставка на данный вид разрешенного использования в Екатеринбурге составляет 0,24%. В соответствии с записями в ЕГРН, кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 900 000 рублей. Таким образом, собственнику предстоит уплачивать ежегодно 2160 рублей (налога на землю) в бюджет города. С целью снижения налоговой нагрузки он решил поменять вид разрешенного использования с ИЖС на Садоводство. Это привело к снижению кадастровой стоимости участка до 450 000 рублей, что в свою очередь уменьшило налог до 1080 рублей.
Как узнать ВРИ земельного участка
Существуют несколько методов для того, чтобы установить, какой вид разрешенного использования у вашего земельного участка.
Одним из вариантов является изучение публичной кадастровой карты. Для этого необходимо ввести кадастровый номер участка или его адрес в строку поиска. Информация будет отображена почти мгновенно.
Если же вас интересует официальный документ, подтверждающий вид разрешенного использования, вам потребуется обратиться в Росреестр. Эту процедуру можно осуществить несколькими способами.
- Онлайн через портал госуслуг: на сайте госуслуг нужно выбрать сервис «Предоставление сведений из ЕГРН». На выписке будет указано имя владельца участка только в том случае, если вы являетесь собственником, или же собственник дал согласие на это. В противном случае документ можно будет получить без персональных данных собственника, но информация о ВРИ будет указана. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (официальное название документа) сформируется в течение одной минуты после оплаты (стоимость составляет 290 рублей).
- Через МФЦ: для этого потребуются паспорт и документы на землю, а также доверенность, если заявление подает не владелец, а его представитель. Выписка будет готова в течение трех-пяти рабочих дней. Для её получения нужно предоставить паспорт и чек об оплате, стоимость услуги составляет 460 рублей.
- Попробовать запросить сведения о ВРИ участка через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты: подобная функция существует на сайте ведомства, но в настоящее время она временно не работает и не позволяет получить информацию. Также следует заметить, что сайт Росреестра, при попытке оформить этот документ, автоматически перенаправляет пользователя на госуслуги.
В каком случае земельному участку может потребоваться новый ВРИ
Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка может оказаться необходимой в следующих случаях:
- если вы планируете использовать земельный участок не в соответствии с указанным в документах назначением. К примеру, изначально вы собирались заниматься сельским хозяйством и выращивать картофель, а затем изменили свои планы на разведение рыбы. В этом случае вам, безусловно, потребуется создать пруд, что требует изменения ВРИ.
- Для снижения финансовой нагрузки в виде налога. В некоторых случаях после изменения ВРИ кадастровая стоимость участка может снизиться, что приводит к уменьшению налога. Это также является весомым аргументом для смены ВРИ. Например, кадастровая стоимость участка, предназначенного для садоводства, как правило, ниже, чем у земли, предназначенной для строительства жилого дома. Необходимо помнить, что иногда, по той же причине, смена ВРИ может, наоборот, привести к увеличению стоимости участка.
Заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка
Не существует единой формы заявления на изменение вида разрешенного использования. На региональном уровне форма данного документа может быть закреплена административным регламентом, который устанавливает порядок предоставления соответствующей муниципальной услуги.
В заявлении указываются фамилия, инициалы и должность лица, на имя которого оно подается. Обычно это — глава местной администрации. Также в документе необходимо указать личные данные и контактные сведения заявителя, а также и информацию о земельном участке.
Документ должен содержать просьбу об изменении ВРИ земельного участка, с указанием желаемого вида использования, который закреплен в градостроительном регламенте, утвержденном в составе ПЗЗ.
Классификатор для изменения вида разрешенного использования участка
Согласно Земельному кодексу, виды разрешенного использования земельных участков определяются на основании классификатора, который устанавливается уполномоченным федеральным государственным органом ( п. 2 ст. 7 ЗК).
Ранее существовал классификатор, утвержденный приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540. Этот документ, действующий с 24 декабря 2014 года, вводил закрытый перечень возможных видов разрешенного использования и их кодов, которые должны применяться во всех регионах России. В классификаторе содержалась информация о потенциальной деятельности для каждого вида и ограничения по высотности строений.< /p>
В 2020 году полномочия по утверждению классификатора были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. В соответствии с этим Росреестр издал приказ от 10.11.2020 № П/0412, которым был введен новый классификатор, вступивший в силу с 05.04.2021.
Начальная редакция нового классификатора фактически дублировала последнюю редакцию приказа Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540. На момент его принятия никаких изменений с содержательной точки зрения не произошло. Изменился только уполномоченный орган и нормативно-правовой акт, на основании которого был утвержден классификатор.
Тем не менее, впоследствии в классификатор были внесены изменения через ряд приказов Росреестра: от 20.04.2021 № П/0166, от 30.07.2021 № П/0326, от 16.09.2021 № П/0414 и от 23.06.2022 № П/0246. Эти документы скорректировали описание некоторых видов использования. Например, описание ВРИ «Жилая застройка» было переработано с исключением информации о зданиях, которые не предназначены для проживания. Кроме того, появились новые виды разрешенного использования, такие как «Виноградарство» с кодом 1.5.1, «Размещение гаражей для собственных нужд» с кодом 2.7.2, а также «Электронная промышленность» с кодом 6.3.3.
Что касается участков, для которых ранее были установлены виды, не предусмотренные классификатором, для правообладателя закреплена возможность обратиться в компетентный орган с заявлением об установлении соответствия видов использования. Решение по такому заявлению должно быть принято в течение одного месяца (п. 13 ст. 34 закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
Принятое решение об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору становится основанием для внесения соответствующих корректировок в кадастр недвижимости. Отказ в рассмотрении такого заявления или бездействие уполномоченного органа можно обжаловать в судебном порядке (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2016 № Ф05-18728/2016 по делу № А40-69523/16).
Что нужно сделать, чтобы изменить условно разрешенный вид использования?
Шаг 1. Первым делом собственнику земельного участка необходимо собрать все требуемые документы и подать их в уполномоченный орган власти или специализированную комиссию, созданную для процедур изменения разрешенного использования земельного участка. Перечень необходимых документов лучше уточнить в уполномоченном органе в вашем субъекте. Например, в городе Москве это — Департамент городского имущества, а в Московской области — Министерство имущественных отношений.
Как правило, среди основных документов, которые должен подготовить собственник, оказываются:
- паспорт;
- документы на участок;
- согласие других собственников (если таковые имеются) на изменение;
- иные документы на объекты, находящиеся на земельном участке;
Шаг 2. Проведение общественных обсуждений — на тему внесения изменений в разрешенное использование. По итогам данной процедуры принимается решение о целесообразности внесения изменений;
Шаг 3. Передача решения по итогам общественных слушаний в комиссию или непосредственно в уполномоченный орган, который принимает окончательное решение и сообщает информацию заявителю.
Ответственность за нецелевое использование участка
За нецелевое использование земельных участков предусмотрена ответственность, которая может заключаться в наложении штрафа на собственника в размере от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости земли (при этом не менее 10 тысяч рублей), либо от 10 до 20 тысяч рублей в случае отсутствия оценки кадастровой стоимости.
