Верно, что на войне снаряд не проникает в одну и ту же воронку дважды. Но на криминальном поле боя это возможно. Одна из самых старых, но все еще эффективных систем обмана — двойная продажа одного и того же участка земли.
Участок без подряда и с подрядом: что это значит
— Я нашла хороший участок, мне все понравилось, — рассказывает Валентина Петровна, пенсионерка из Санкт-Петербурга.
В российском законодательстве нет такого понятия, как договор купли-продажи земельного участка без подряда или с подрядом. Однако нередко в объявлениях о продаже земли можно встретить такой пункт. Поэтому необходимо понимать, что имеет в виду продавец под той или иной фразой.
При покупке участка с подрядом покупатель должен также подписать договор на строительство дома на участке. Дизайн будущего здания соответствует общему архитектурному образу дачного поселка.
Покупатель может выбрать один из множества вариантов архитектурного и интерьерного дизайна. Застройщик не только строит объект в соответствии с утвержденным планом, но и заботится о подключении коммуникаций, возведении забора и других сопутствующих работах.
Если человек приобретает участок земли без застройщика, это означает, что в будущем ему придется самому решать, что и когда он хочет на нем строить. Владелец такого участка берет на себя подготовку документов по планированию и оценке, покупку строительных материалов и другие задачи, связанные со строительством дома.
Что такое участки без подряда
Застройщики или другие законные владельцы могут также продавать свои участки физическим лицам без одновременного заключения рабочего контракта. В этом случае нет обязательства нанимать конкретного застройщика для строительства дома — граждане сами определяют сроки и способ строительства.
Основные преимущества такого вида приобретения земли следующие:
- возведение индивидуальных домов может осуществляться собственными силами или любой сторонней организацией, что существенно снижает сумму расходов на проведение работ;
- граждане не должны соблюдать единство архитекторского проекта на территории населенного пункта, допускает выбор любого частного или заказанного техпроекта;
- граждане имеют возможность сами определять продолжительность работ, которая будет зафиксирована в рамках самостоятельного договора со сторонней организацией;
- граждане, купившие участок без подряда, практически устраняют любые риски потери денежных средств – нанятому подрядчику оплачивается только аванс, тогда как окончательный расчет производиться после фактического завершения строительства.
Что произойдет, если вы не выплатите ипотечный кредит: Последствия и штрафы
Возможность влиять на сроки завершения строительства и контролировать все расходы на строительные материалы определяет популярность этого варианта приобретения прав на землю.
Процедура закрепления прав на земельный участок, как с подрядом, так и без него, практически безразлична — составляется план межевания участка, оформляется договор купли-продажи, после чего следует процедура регистрации в отделении Росреестра. Однако в случае с землей с подрядом, подписание договора купли-продажи и приобретение участка покупателем зависит от одновременного оформления договора подряда и перечисления денежных средств
Поскольку прямого правового положения о покупке участка с подрядом не существует, застройщики вольны включать в договоры любые условия, которые они считают необходимыми. Например, крайне нежелательно заключать договор купли-продажи земельного участка с договором о предварительной оплате всей суммы за предстоящие работы. При покупке участка без застройщика в договоре указывается только цена самого участка; стоимость других работ или услуг не является частью сделки.
Договорное соглашение не подлежит регистрации в Управлении Росреестра. По этой причине покупка нотариально заверенной недвижимости может быть зарегистрирована в два этапа — сначала в отношении договора на землю, а затем в отношении переуступленного имущества. Стороны также могут заключить соглашение о регистрации прав на землю и построенное здание одновременно сразу после подписания акта переуступки.
Почему если я хочу купить землю для строительства частного жилого дома, лучше всего искать земельный участок с подрядом?
Думаю, ответ очевиден. Если вы купили участок земли без подряда, вы можете начать строить дом в течение 2-3 или даже 5 лет. В тот самый момент, когда вы достроите свой дом и начнете жить спокойной и полноценной жизнью, ваш сосед последует вашему примеру со строительной техникой и начнет строить. Больше никакого мира и покоя, 2 года грязи, пыли и шума.
Варианты продажи земельных участков
Концепция дома с контрактом или без него только недавно стала популярной на рынке сельской недвижимости.
Контракт или субконтракт — это сделка, в которой подрядчик (или одна сторона) соглашается выполнить определенную работу от имени клиента (другой стороны) и передать результат клиенту. Затем клиент соглашается принять и оплатить работу. Проектный контракт — один из старейших контрактов в гражданском праве. Он был известен еще в римском праве и рассматривался как разновидность трудового договора.
Эти термины были придуманы застройщиками домов отдыха. Их смысл довольно прост. Покупка участка с подрядом ─ это означает, что сделка купли-продажи включает обязательный дополнительный документ — договор с застройщиком (продавцом участка в поселке) о строительстве здания по его плану и архитектурному проекту своими силами. Оплату за строительство производит покупатель.
Это новшество появилось на рынке загородной недвижимости всего несколько лет назад. Еще сравнительно недавно продажа земли во всех регионах осуществлялась без подряда. Человек покупал участок земли и сам строил на нем дом. Он выбирал понравившийся проект, закупал необходимые материалы, нанимал строителей и лично контролировал процесс. Он также самостоятельно решал проблему подведения коммуникаций к участку. Долгое время такой подход считался единственным и был хорошо знаком каждому. Поэтому люди, впервые решившие купить земельный участок, находятся в некотором недоумении от своего выбора. Что значит купить участок с подрядом или без подряда, какой вариант выбрать?
Участок с подрядом — в чем суть
Что означает покупка участка с подрядом и что такое соглашение означает для покупателя, стало ясно, когда застройщики стали отказывать своим клиентам в покупке участков без подряда в коттеджном поселке. Они обосновывали это тем, что соблюдение архитектурного плана и общего стиля застройки, начиная с дизайна домов и заканчивая планировкой общественных зон, является обязательным. По мнению застройщиков, это необходимо для того, чтобы придать поселку в целом более солидный вид и элитный статус. Это необходимо для того, чтобы придать поселку более достойный вид по сравнению с обычными коттеджами и садовыми поселками.
Что такое земля без лодки? По сути, это возврат к традиционному способу совершения сделок с землей. Приобретая участок земли, покупатель получает возможность построить дом по своему выбору в любом населенном пункте, без условий, ранее навязанных застройщиком. Более того, как показывают расчеты, строительство с подрядом обходится дороже, поскольку продавец включает в стоимость таких участков фиксированную премию, чтобы застраховать их (например, на случай несвоевременной продажи). Таким образом, покупая участок с подрядом, покупатель платит за часть другого участка, который никогда ему не будет принадлежать.
Если вы покупаете участок без подряда, вы можете снизить цену выбранного вами участка до 40%. Если вы строите дом самостоятельно, вы также можете контролировать расходы на покупку необходимых строительных материалов и оплату труда строителей.
Если вы не будете пользоваться никакими дополнительными услугами, то сможете сэкономить много денег. Строитель не будет прилагать лишних усилий для покупки строительных материалов. Он просто купит все необходимое в месте, где это быстро и удобно, и добавит стоимость в счет клиента.
Преимущества и недостатки
- Несомненно, помимо приобретения участка без дополнительных предложений покупатель в равной степени приобретает целый ряд преимуществ:
- Нет необходимости в застройке участка и нет ограничений в сроках начала и окончания строительства. Владелец может и вовсе ничего не строить, законсервировав участок под перепродажу.
- Возможность построить дом по собственному вкусу, а не по однотипному проекту, предоставленному подрядчиком и составленному архитектором поселка.
- Покупатель может осуществлять строительство поэтапно, исходя из своих финансовых возможностей, выбирая наиболее выгодные стройматериалы как в ценовом эквиваленте, так и исходя из практичности их использования в дальнейшем.
Есть и недостатки такой сделки
- Необходимость дополнительных затрат после приобретения участка.
- Стройка может затянуться на неопределенное время.
- Владельцу долгое время придется жить «на стройке», детально контролируя ее процесс и график выполнения работ.
Участок без подряда
Мы уже в какой-то степени рассмотрели этот вопрос. Отсутствие контракта означает отсутствие договора с подрядчиком как потенциальным владельцем участка.
Другими словами, владелец должен построить дом сам или нанять строителя по своему выбору, если он того пожелает.
Не каждый участок без подряда освоен и готов к строительству дома.
Например, в 2023 году 70% всех загородных участков в Московской области будут считаться бесподрядными. Такие участки особенно привлекательны из-за своей низкой стоимости.
Все эти участки без подряда делятся на две группы:
Земля без коммуникаций менее затратна, но представляет особые трудности с точки зрения подключения. Это требует не только больших финансовых вложений, но и множества разрешений.
Газ нужно откуда-то качать, а значит, в непосредственной близости должен быть газопровод. Если газопровода нет, то убедить местные власти провести газ в район очень долго и сложно.
Не будет центрального водоснабжения, что приведет к гораздо более низкому качеству воды. Канализационная система также должна быть организована и обслуживаться покупателем, что влечет за собой дополнительные расходы.
Электричество в таких районах обычно имеется, так как все дома оборудованы ночным освещением. Поскольку газа нет, отапливать частный дом электричеством очень дорого.
Плюсы и минусы земли без подряда
В регионах граждане чаще всего покупают земельные участки с подрядом, а в Москве и Московской области даже без подряда. Это связано с высокими ценами на землю и недвижимость в столице и Подмосковье.
Земельные участки без подряда приобретаются по договору купли-продажи без какой-либо юридической ответственности сторон.
Таким образом, вы можете купить «свинью в мешке», но у такой сделки есть и свои преимущества. К ним относятся:
- Привлекательная цена – можно сэкономить до 30% от стоимости.
- Выбор индивидуальной постройки – можно воплотить в жизнь любой смелый проект.
- Хороший вид инвестирования – можно купить участок и отложить строительство дома на более привлекательное время или другой сезон.
Можно также получить доход от последующей перепродажи этих участков. Можно купить дешевый участок в небольшом поселке и дождаться бума строительства и заселения. После этого цена на землю значительно возрастет, что позволит получить прибыль.
Этот вариант покупки земли подходит для тех, у кого не так много наличных денег. Это связано с тем, что при покупке участка с контрактом на строительство дома застройщик должен выплатить всю сумму контракта на строительство дома, не включая цену покупки самого участка.
Однако здесь вы можете оставить свои деньги себе. Покупатель сначала инвестирует в землю и только потом начинает строительство дома.
Участки без подряда часто встречаются в отдаленных и пустынных районах. Вы должны ожидать, что здесь нет никакой инфраструктуры, дорог, школ, общественного транспорта или больниц. Иногда жить в таком доме даже дороже, чем в доме, который является частью центральной застройки поселка.
Риски приобретения участка без подряда
Покупка земли без подряда — дело рискованное. Часто мошенники перепродают один и тот же участок земли два или три раза и зарабатывают на каждой сделке большие деньги.
Важно помнить, что подписание договора купли-продажи не является гарантией законности сделки. Необходимо, чтобы сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра.
Также необходимо внимательно изучить сам земельный участок и техническую документацию на него. Каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного использования, который нельзя нарушать. Например, если земля является частью лесного или водного фонда, на ней нельзя строить дом. Земля должна быть зарезервирована под жилые цели.
Также необходимо проверить, есть ли инженерные коммуникации и можно ли их перенести на участок. Под участком могут проходить крупные газовые или водопроводные трубы, телефонные кабели или другие коммуникации. Следовательно, по закону строить что-либо над ними будет незаконно. Такой дом может быть снесен, а владелец оштрафован.
Лучше всего перед покупкой проконсультироваться с профессиональными юристами или даже привлечь их к сделке. Таким образом, можно избежать всех рисков, связанных со сделкой.
Незастроенный участок земли — это участок земли, на котором нет обязательств по возведению постоянного строения. В принципе, на таком участке нет обязанности строить.
Однако он все равно покупается для строительства дома, поэтому его можно изъять, если строительство не началось по истечении трех лет.
Выгоднее покупать землю без подряда, чем с подрядом, даже в качестве инвестиционного плана на будущее.
Видео: Риски покупки участков без подряда
А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?
Большинство риэлторских компаний предлагают купить участки с ипотекой, чтобы выдержать единый стиль на участках и привлечь более состоятельных клиентов. Однако если клиент предпочитает индивидуальный дизайн, отличающийся от привычного стиля, архитектор поселка предлагает изменить план и согласовать новый дизайн. В любом случае дом будет строить компания застройщика по причинам, указанным выше.
В каком случае мне подойдет больше земельный участок без подряда?
Если вы покупаете земельный участок и не хотите ни от кого зависеть в выборе дизайна и сроков строительства, лучший вариант — выбрать участок без подряда! В этом случае вы сможете начать строительство дома любой конструкции в любое время без согласования с администрацией поселка. В таких поселках можно выбрать различные решения для ограждения — американский газон и забор, даже 3-метровый забор из гофрокартона. Однако следует иметь в виду, что контейнеры в таких поселках могут быть самыми разными. Кстати, участки без подряда обычно можно приобрести за городом.
ВЕЛЛ. Давайте кратко перечислим преимущества и недостатки земли с подрядом и без.
- + единый стиль поселка
- + можно проверить качество строительства
- + приемлемая цена на участок
- + нет затянувшийся стройки на соседнем участке
- + бесплатный проект
На мой взгляд, минусов меньше, но они все же есть.
- — большой первоначальный взнос
- — выбор из уже имеющихся проектов
- — привязанность к застройщику
А все остальные плюсы и минусы — это индивидуальные проблемы, с которыми сталкиваетесь/будете сталкиваться вы или ваши знакомые. Пишите мне в комментариях, я с удовольствием отвечу и дам совет для вашей конкретной ситуации.
Уникальный контент пользователя был опубликован. Автор имеет исключительное право на его использование. В случае копирования или частичного использования должна быть указана ссылка на источник. Автор имеет право сообщить о плагиате в случае несоблюдения статьи 1274 Гражданского кодекса.
Участок с сюрпризом
Земля хороша: она находится в привлекательном географическом месте, цена на нее не выше рыночной, и у продавца даже есть такой замечательный документ, как топографическая карта. Это показывает, что в прошлом не было, нет и не будет никаких подземных коммуникаций. По крайней мере, пока новый владелец не захочет их проложить.
На самом деле, на таком участке есть целая сеть подземных коммуникаций, перенос которых будет стоить больших денег. Если это технически осуществимо. Это могут быть подземные телефонные, газовые или водопроводные линии. А согласно российскому законодательству, самовольное строительство в таком месте карается штрафом и принудительным переносом дома в другое место. Конечно, придется заплатить огромные суммы, не говоря уже о деньгах, которые потекут в карманы мошенников.
— Я нашла хороший участок, мне все понравилось, — рассказывает Валентина Петровна, пенсионерка из Санкт-Петербурга.
— Продавец показал мне все документы и даже представил геологическую съемку, которая показала, что участок «чистый» и здесь нет никаких строений или подземных труб. Но я бывший юрист-консультант, поэтому решила удостовериться и проверить информацию.
И оказалось, что это были не просто инженерные коммуникации, а линия природного газа! Если бы я построил там дом, то потерял бы деньги на переезд, штрафы и судебные издержки. Поэтому нужно все тщательно проверять, ведь покупка недвижимости — это не поход в магазин за хлебом.
Техника безопасности сделки
Первое правило при любой сделке с недвижимостью, а особенно при сделках по покупке земли без договора, — обратиться за помощью к профессиональным юристам. Законодательство в России постоянно изменяется, дополняется и принимается заново. Поэтому только профессионал может уследить за всеми нововведениями и «развернуть» их на практике. Кстати, расследуя мошеннические схемы, правоохранительные органы отмечают, что преступники тщательно изучают потенциального покупателя сайта без предварительного заключения договора.
Им не лень следить за торговыми СМИ, где продавцы размещают объявления о продаже недвижимости, за веб-сайтами и другими источниками. Поэтому в объявлениях не нужно указывать лишнюю информацию, которая может заставить преступников задуматься
На что обратить внимание при покупке земельного участка без подряда:
- Явная грубость или исключительная вежливость собеседника. В первом случае мошенники преследуют цель создать впечатление «крутых парней», с которыми шутки плохи. В том числе и длительные раздумья относительно покупки и возможный отказ. Главное – чтобы клиент не сорвался с крючка и не заподозрил неладное. Во-втором варианте стараются втереться в доверие, обещая скидки и дополнительные бонусы при покупке.
- Отказ предъявить оригиналы документов на землю, паспорт продавца или доверенность на разрешение сделок. Нежелание привлечь к сделке юриста, противодействие желанию пообщаться с соседями будущего участка.
- Требование аванса более тысячи евро в качестве аванса или залога.
- Непонятная схема размежевания земельного участка с соседними наделами.
И еще один момент: отсутствие разрешения на строительство жилого дома на конкретном участке может стать серьезным препятствием для строительства дома вашей мечты. Поэтому это первый момент, о котором вам нужно подумать при покупке участка без контракта с застройщиком.
